40살 '대치 미도' 50층으로 재탄생···재건축 시계 빨라진다

■ 서울시 신통기획안 확정
오세훈 '35층 룰 폐지' 첫 수혜
3800가구 규모 대단지로 변신
공공기여 활용 양재천에 보행교
단절된 대치-개포 생활권 연결
한강변 외 초고층 재건축 길 열려
은마 등 他 정비사업도 속도낼듯

[서울경제]

서울 강남의 대표 노후 단지인 대치동 미도아파트가 최고 50층의 약 3800가구 대단지 아파트로 재탄생한다. 오세훈 서울시장의 ‘35층 룰 폐지’가 처음 적용되는 단지가 될 것으로 전망되는 가운데 이를 통해 서울 도심 지역의 재건축 사업이 활기를 띨 것이라는 기대가 높아지고 있다.

21일 서울시는 이 같은 내용의 대치 미도아파트의 신속통합기획안을 확정했다고 밝혔다. 1983년 준공된 대치 미도아파트는 2014년 안전진단을 통과했지만 수년간 속도를 내지 못했고 지난해 11월에야 서울시의 정비사업 패스트트랙인 신속통합기획 대상지로 선정되면서 첫걸음을 내디뎠다. 신속통합기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 주민과 함께 사업성과 공공성이 결합된 정비계획안을 만들어 빠른 사업을 지원하는 제도다.

이번 신속통합기획안에서 눈에 띄는 부분은 대치 미도아파트가 ‘최고 50층’으로 지어진다는 것이다. 서울시는 박원순 전 시장 시절인 2013년 제3종 일반주거지역의 층고를 35층 이하로 제한하는 ‘서울시 스카이라인 관리 원칙’을 마련했고 이를 이듬해 확정된 ‘2030 서울도시기본계획’에 반영했다. 이 때문에 한강 변 아파트들은 최고 35층 이하로 재건축을 추진해 서울시의 심의를 통과하거나 사업 자체를 미루는 방법 중 하나를 택해야 했다. 하지만 지난해 4월 오 시장이 취임하면서 상황이 달라졌다. 취임 전부터 35층 룰 폐지를 공약으로 내세웠던 오 시장이 올 3월 ‘2040 서울도시기본계획’을 내놓으며 그간 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용됐던 ‘35층 높이 기준’을 삭제하고 유연하고 정성적인 스카이라인을 만들겠다고 밝혔기 때문이다.

따라서 대치 미도아파트는 이 같은 35층 룰 폐지가 구현되는 첫 사례가 될 것으로 전망된다. 연내 2040 서울도시기본계획을 마련할 방침인 서울시는 이번 기획안에 높이 제한을 완화하는 내용을 선제적으로 반영, 50층 초고층 스카이라인을 계획했다. 앞서 최고 65층 아파트로 재건축되는 내용의 신속통합기획안이 확정된 여의도 시범아파트는 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향돼 초고층 재건축이 확정됐다는 점에서 일반주거지역에 조성되는 대치 미도아파트와 차이가 있다.

이에 따라 약 3800가구로 탈바꿈하는 대치 미도아파트는 단지 중심부에 타워형의 50층 주동을 배치해 양재천 및 남부순환로에서 열린 경관을 형성하도록 통경축을 최대한 확보하고 다양한 주동 유형을 도입해 조화로운 스카이라인을 만든다. 북측 대곡초등학교 주변은 중저층으로 계획해 보행 친화적인 스카이라인을 형성하고 양재천 변은 수변 특화 디자인을 도입한다. 공공기여를 활용해 양재천에 보행교를 설치, 단절된 대치 생활권과 개포 생활권을 연결하며 외부 조경 공간을 넓히고 단지 경계부 건축한계선을 10m 이상 계획해 녹지 생태 네트워크도 구축한다.

조남준 서울시 도시계획국장은 “주요 재건축단지의 신속통합기획안이 속속 발표되면서 주변 단지들도 사업에 탄력을 받는 분위기”라며 “미도아파트가 유연한 도시계획 규제를 바탕으로 민간의 사업성과 도시의 공공성을 모두 갖춘 재건축 사업의 선도 모델이 될 것으로 기대한다”고 말했다.

전문가들은 이번 확정안이 다른 재건축 사업에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 지난달 최고 35층으로 정비계획안이 통과됐으나 다시 최고 층수를 49층으로 추진하고 있는 대치동 은마아파트를 포함해 그간 35층 규제로 수익성이 나지 않는다고 판단해 사업을 미뤘던 여타 재건축단지들이 사업에 속도가 붙을 것이라는 설명이다. 이미 49층 정비계획안을 내놓은 압구정2구역과 최고 68층 설계안을 고려하고 있는 이촌동 한강맨션 등이 대표적이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “서울시가 앞서 35층 룰 폐지를 밝히기는 했지만 이번에 대치 미도아파트 기획안 확정으로 폐지가 확실시됐다는 의미가 있다”며 “특히 앞서 통과된 여의도 시범아파트처럼 한강 변이 아닌 지역에서도 초고층 재건축이 가능하다는 것을 보여준 것이 긍정적”이라고 분석했다.

다만 이번 발표로 당장 서울 도심 재건축 시장에 온기가 전해지기는 쉽지 않을 것으로 전망된다. 특히 초기 투자 비용이 최소 20억 원 이상 필요한 서울 강남권 재건축단지는 전고가보다 낮은 호가가 나와도 이자 부담이나 인허가 불확실성 문제로 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “그간 35층 규제로 인해 속도를 내지 못하던 재건축 사업지들에는 희소식”이라면서도 “고금리와 부동산 가격 하락으로 시장 자체가 얼어붙은 상황에서 당장 재건축 매물에 대한 매수세가 늘거나 가격이 오르기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

김연하 기자 yeona@sedaily.com