신라스테이 광화문 전경.(신라스테이홈페이지)

코로나19 팬데믹 영향으로 임대인에게 임대료 감액 청구에 나선 호텔신라가 2심에서 패소했다. 국내 대형 호텔체인들이 코로나19로 인한 이익 감소분을 임대료 깎기로 나섰지만 제동이 걸렸다.

25일 법조계와 호텔업계에 따르면 서울고등법원 제20-3민사부는 지난 19일 호텔신라가 국민은행을 대상으로 제기한 임대료 감액 청구 소송에서 1심과 마찬가지로 원고 패소로 종결했다.호텔신라는 2020년 10월 업계 최초로 코로나19로 인한 임대료 감액 청구 소송을 임대인에 제기했다. 소가 제기된 업장은 서울 종로구 수송동에 있는 '신라스테이 광화문'으로 이지스자산운용이 운영하는 부동산펀드가 소유하고 있다. 국민은행은 해당 펀드의 신탁업자로 이번 소송의 피고가 됐다.

호텔신라는 해당 업장에서 매년 최소보장임대료로 48억원을 내는 임대차 계약을 맺었다. 통상 호텔은 임대차계약을 통해 매출과 연동한 임대료를 낸다. 최소보장임대료는 호텔의 영업 사정에 따른 매출과 상관없이 내야 하는 최소한의 임대료분이다.

호텔신라는 경제사정 등의 변화로 당초 임대차 계약이 현실과 동떨어질 경우 임대료를 깎을 수 있는 권리를 주장했다. 신라스테이 광화문 운영에 내야할 최소보장임대료를 2020년 3월부터 지난해 12월까지 22개월간 60%로 낮춰야 한다는 소를 제기했다. 하지만 1심 재판부는 지난 1월 호텔신라의 청구를 모두 기각했다.1심에서는 △15년 장기 임대차 계약이므로 임차 기간 중 호텔업 특성상 정치·경제·사회적 영향으로 인한 관광 수요의 일시적 급감을 어느 정도 예상 가능한 점 △피고도 호텔 매출 급감으로 예상 임대료를 얻지 못해 손실이 발생한 점 △호텔신라의 전체 사업 규모 대비 해당 업장의 영업손실이 매우 경미한 점 등이 패소 근거가 됐다.

일방의 요청으로 최소보장임대료를 깎는 것 자체가 최소보장임대료의 존재 이유에 맞지 않다는 점도 1심의 주요 판단이었다. 최소보장임대료는 임대인 입장에서는 최소한의 수익을 보장받아 매출 급감에 따른 임대수익이 크게 줄어들 위험을 피하고, 임차인은 일반적인 시세보다 낮은 임대료로 임차할 수 있는 계약방식이다. 임차인이 매출 감소 기간에도 최소한의 임대료는 내야 하는 위험을 감수하고 최소보장임대료 약정을 맺었다는 것. 호텔신라는 항소했으나 2심에서도 모두 기각됐다.

이에 대형 호텔체인이 코로나19를 이유로 임대료 감액에 나서는 흐름에 차질이 생겼다.

앞서 롯데호텔은 지난 9월 농협은행을 대상으로 낸 부당이익금 반환 소송 1심에서 승소했다. 롯데호텔은 농협은행과 2013년 서울 구로동에 있는 호텔 건물과 부대 시설에 관한 임대차계약을 맺고 롯데호텔은 임대인 측에 호텔 순수 객실 매출의 40%를 월 임대료로 지급하기로 했다. 최소보장임대료는 연간 35억원으로 코로나 유행 전인 2019년 38억원으로 한차례 올랐다.

롯데호텔은 코로나19가 한창이던 2020년 4월 임대인 측에 임차인의 경제 사정 변동으로 임대료를 깎아달라고 요청하는 차임감액청구권을 행사했다. 하지만 받아들여지지 않자 소를 제기했고 일부 승소를 이끌었다. 현재 해당 사건과 관련한 2심이 진행 중이다.

롯데호텔은 호텔신라와 유사한 주장으로 승소했으나, 이번에 1심에 반대되는 상급법원 판례가 나와 2심 결과에 영향이 불가피할 것으로 관측된다. 대형 호텔체인이 코로나19를 이유로 임대료 감면 소송에 나서는 데 제약이 걸린 셈이다.

한 호텔업계 관계자는 "코로나19로 인해 호텔들이 영업 손실이 발생하자 임대료 감액 등 비용을 줄일 수 있는 방안들을 강구하고 있다"며 "신라호텔의 임대료 감액 청구 소송이 2심에서도 막히면서 소송 등을 통해 임대료를 깎으려는 시도에 어려움이 커졌다"고 말했다.

한편 인천공항공사는 공항상업시설 면세 사업자들이 고사 위기에 처하자 2020년 6월부터 공항상업시설 임대료를 감면해왔다. 7월 종료 예정이던 공항시설 임대료 감면 조치가 연말까지 연장되면서 업계가 그나마 안도하게 된 것이다. 

예정대로 임대료 감면이 종료될 경우 롯데, 신라, 신세계, 현대백화점면세점 4개사는 최소보장금액으로 매달 총 419억원의 임대료를 지불해야 한다.


jinny1@news1.kr