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전세사기가 기승을 부리는 가운데 정부가 피해를 예방하기 위한 종합대책을 내놨다. 이미 피해를 입은 임차인에 대해서는 지원을 강화하고, 가해자에 대해서는 법 개정을 통해 처벌 수위를 높이기로 했다. 국토교통부는 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 '전세사기 피해 방지방안'을 1일 관계부처 합동으로 발표했다. 지난 7월20일 윤석열 대통령이 주재한 제3차 비상경제민생회의에서 발표된 전세사기 대책의 후속조치다.

이는 최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 증가하고 있고, 계약 정보가 부족한 임차인을 노린 악의적인 전세사기가 급증한 데 따른 것이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2018년 792억원이던 보증사고액은 2021년 5790억원으로 7배 이상 급증했다. 올해 7월 기준 사고액은 4279억원으로, 정부는 추세가 지속될 경우 사고액이 지난해 대비 30% 이상 늘어날 것으로 보고 있다. 

원희룡 국토교통부 장관 /뉴스1 © News1 박지혜 기자

◇이달 전국 전세가율 공개·내년 자가진단앱 출시…위험거래 사전 예방우선 계약주체 간 정보격차를 해소하기 위해 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 한눈에 확인할 수 있는 '자가진단 안심전세 애플리케이션(가칭)'을 내년 1월 출시한다.

임차인이 적정 전세가나 임대인의 세금체납 여부 등을 파악하지 못하면 사기 위험이 높아지는데 지금까지는 위험거래를 판단할 수 있는 정보가 부동산원, 국토부 실거래가 시스템 등 여러 곳에 산재해 한눈에 확인하기 어려웠다. 

정부는 지역 내 연립·다세대주택(빌라)을 포함한 모든 매물 시세의 상·하한가를 공개할 계획이다. 국토부 관계자는 "가격 정보가 제일 중요한데 그 중에서도 신경써야하는 게 빌라"라며 "한국부동산원에서 시세 관련 빅데이터를 갖고 잇고 가격 선정 알고리즘도 개발하고 있다"고 설명했다. 

앱에서는 △입주희망 주택의 적정 전세가 및 매매가 수준 정보 △악성임대인 명단 △공인중개사 등록 여부 △임대사업자 임대보증 가입 여부 △불법·무허가 건축물 여부 △임대차 계약 시 주의사항 및 계약 후 필요조치사항 등을 확인할 수 있게 된다.

단 악성임대인 명단은 주택도시기금법 또는 민간임대주택법 개정이 선제적으로 이뤄져야 한다. 
 
또 임대주택의 선순위 권리관계 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도가 개선된다. 현재 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 확인하기 위해 임대인 협조가 필요하기 때문이다. 

정부는 임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 이를 의무적으로 제공하도록 하고, 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세·지방세 등 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 할 방침이다. 

공인중개사로 하여금 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 의무적으로 설명하게 하고, 임대차 표준계약서에도 이를 명시적으로 반영할 계획이다. 이를 위해 정부는 주택임대차보호법, 공인중개사법, 국제징수법, 지방세징수법에 대한 개정안을 연내 발의할 방침이다. 

뉴스1 © News1 이성철 기자

안전한 거래환경을 위해서는 임대사업자 관리가 강화된다. 지난해 8월부터 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화됐음에도 여전히 미가입 임대사업자가 있고, 임차인이 임대인의 보증 가입 여부를 확인하기 어려웠다. 

이에 정부는 연내 임대사업자가 보증가입을 신청할 경우 HUG가 임차인에게 즉시 이를 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 앱을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 예정이다. 

또 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견해 지방자치단체에 신고할 경우 포상금을 지급하는 제도를 마련할 계획이다. 

시세를 확인하기 어려워 '깡통전세' 피해 사례가 많았던 신축빌라 등 주택에 대해서는 감정평가사협회로부터 추천받은 감정평가사를 통해 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선할 방침이다. 

국토부 관계자는 "140%에서 더 낮추게 되면 보증 보험에 당장 가입 못하는 분들이 생길 수 있다"며 "전세 피해가 악의적 사기만 있는 있는 게 아니라는 점을 감안했다"고 말했다. 
 
전국 아파트나 빌라의 전세가율 정보도 오는 15일부터 공개된다. 정부는 실거래 정보에 기반한 전국 아파트·빌라 전세가율을 전국은 시·군·구 단위, 수도권은 읍·면·동 단위까지 공개하고 매달 중순 업데이트할 계획이다. 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시군구 단위로 제공할 방침이다. 

전세가율이 지나치게 높아 피해가 우려되는 지역은 해당 지자체에 별도로 이를 통보하고, 지자체와 중개사 등을 통해 이상거래 및 위험매물 등에 대한 점검을 실시할 예정이다.  

최우선 변제금액 제도의 지원 폭도 넓힌다. 이는 담보설정 순위과 관계 없이 보증금 중 일부를 임차인에게 우선 돌려주는 제도로, 정부는 연내 법무부 주택임대차위원회 심의를 통해 금액 상향을 추진할 계획이다. 

임차인의 대항력이 전입신고 다음날 발생하는 점을 악용하는 사례를 막기 위해 '임차인 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다'는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서도 개선을 추진한다. 

또 은행이 임대인에 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요은행과 협의할 예정이다. 

◇사기 피해자엔 '원스톱' 지원…가해자 '사업자등록 말소' 처벌 강화

뉴스1 © News1 박정호 기자

전세사기 피해자를 지원하기 위한 '원스톱' 제도도 마련한다. 금융서비스, 임시거처 마련, 법률상담 안내 등을 제공하는 '전세피해 지원센터'를 이달 내 시범설치하고 내년부터 단계적으로 전국 확대할 계획이다. 

전세사기로 목돈을 잃어버린 피해자에게는 내년부터 1%대 저금리 자금대출을 지원한다. 지원 대상은 1000명으로 인당 1억6600만원을 지원받을 수 있으며, 이를 위한 1660억원이 내년도 예산에 신규 편성됐다. 

소득 등 기준을 충족하는 청년·신혼부부의 HUG 보증보험 가입을 유도하기 위한 가입비 지원도 총 61억원 규모로 실시한다. 대상자는 20만명으로 인당 3만500원의 보증료 지원이 이뤄진다.  

전세사기를 당한 뒤 새로운 거처를 구하기까지 시간이 걸리는 만큼 '긴급 거처'도 제공한다. 긴급 거처는 HUG가 강제관리 중인 주택 등으로, 시세의 30% 이하로 최장 6개월간 임대 가능하다. 

단속과 처벌도 강화된다. 국토부와 경찰청은 지난 7월부터 전세사기 특별단속을 실시 중으로, 향후 분기별 자료제공 등 상시 공조체계를 구축할 예정이다. 경찰은 앞서 국토부가 제공한 전세사기 의심자료 1만4000여건을 수사에 활용 중이다.  

전세사기를 공모한 임대사업자나 공인중개사, 감정평가사 등 관련자에 대해서는 벌칙을 대폭 강화한다. 앞서 이들은 형법상 사기죄 등에 국한돼 처벌에 한계가 있었다. 

정부는 전세사기를 저지른 임대사업자의 경우 사업자 등록을 불허하고, 이미 등록된 사업자의 경우 등록을 말소할 계획이다. 이를 위한 민간주택임대 특별법 개정안도 연내 발의한다. 

사기에 가담한 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들에 대해서는 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대한다. 정부는 전문가, 업계 관계자들로부터 의견을 수렴해 처벌 수위 및 내용을 구체화한 뒤 자격법 개정안을 발의할 예정이다.

또 악성채무자로부터 채권을 집중 회수하기 위한 HUG 내 전담조직을 이달부터 운영할 예정이다. 

원희룡 국토부 장관은 "정부는 전세사기를 확실하게 뿌리뽑기 위해 피해를 미리 예방하고, 부득이하게 발생한 피해는 신속하게 구제하는 한편 범죄자에 대해서는 일벌백계한다는 원칙하에 이번 대책을 마련했다"고 말했다.


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