집값도 못잡고…작년 주택보유세 57% 늘었다

집값은 못 잡고…종부세+재산세 1년 만에 56.9% 더 거둬간 정부

지난해 정부의 주택 보유세(종합부동산세+재산세) 수입이 전년 대비 56.9% 증가한 것으로 조사됐다. 정부의 부동산 실정(失政)으로 인해 주택 가격이 치솟은 데다 공시가격 현실화율 제고 정책이 정부의 보유세 수입 증가를 이끈 것으로 분석된다. 짧은 기간에 부동산 세금 부담이 급격히 증가한 국민의 불만이 커지면서 정부도 지난달 1세대 1주택자를 중심으로 하는 세금 완화안을 내놓았다. 하지만 그동안 불어난 세금 규모에 비하면 '언 발에 오줌누기'에 불과하다는 지적이 나온다.25일 국회예산정책처(예정처)의 '2022년 주택 공시가격과 보유세제 논의 동향' 보고서에 따르면 정부의 주택 보유세 수입은 지난해 11조9000억원으로 추산됐다. 이는 2020년 주택 보유세 수입 7조2000억원 대비 4조7000억원(56.9%) 증가한 규모다. 문재인 정부가 출범하기 전인 2016년 주택 보유세 수입이 4조원에 그쳤던 점을 고려하면 5년 만에 정부의 종부세와 재산세 수입 총액이 3배 규모로 증가한 셈이다.세목별로 살펴보면 종부세 수입은 지난해 5조7000억원으로 추산됐다. 2020년까지는 종부세 결정세액이 집계됐지만 지난해 종부세 수입은 아직 집계되지 않아 고지세액 기준으로 산출됐다. 지난해 종부세 수입은 2020년 종부세 결정세액 1조5000억원 대비 4조2000억원(280%) 증가했다. 2016년 종부세 결정세액 3000억원과 비교하면 5년 사이 정부의 종부세 수입은 19배 규모로 불어났다.재산세 수입은 지난해 결정세액 기준 6조2000억원으로 집계됐다. 2020년 결정세액 5조7000억원 대비 5000억원(8.1%) 늘었다. 2016년 3조7000억원과 비교하면 지난해 정부의 재산세 수입은 5년 사이 67.6% 증가했다.정부의 주택 보유세 수입은 올해에도 더 늘어날 것으로 전망된다. 종부세와 재산세를 부과할 때 기준이 되는 주택 공시가격이 올해에도 올랐기 때문이다. 예정처에 따르면 표준단독주택, 개별단독주택, 공동주택을 모두 포함한 전국 주택의 공시가격 상승률은 평균 14.9%로 집계됐다. 작년 주택 공시가격 상승률(16.3%)보다는 1.4%포인트 낮지만, 2016~2020년 평균 상승률(5.3%)보다는 세 배 규모로 높은 수준이다.국민의 주택 보유세 부담이 급격히 늘어날 것으로 예상되자 정부는 지난 3월 보유세 부담 완화 대책을 내놨다. 1세대 1주택자에 대해선 2022년 부동산 공시가격을 적용하지 않고 2021년도 공시가격을 적용해 종부세와 재산세를 부과하겠다는 내용이 핵심이다. 정부는 또 1세대 1주택을 소유한 60세 이상 고령자에 대해선 종부세 납부 시기를 양도·증여·상속 등 시점까지 유예할 수 있도록 하겠다고도 밝혔다.하지만 예정처 분석 결과 1세대 1주택자에 대한 정부의 이 같은 보유세 완화안으로 줄어들 정부의 보유세 수입은 올해 9800억원에 불과할 것으로 추산됐다. 1년 사이 증가한 정부의 보유세 수입은 4조7000억원인데 대책으로 내놓은 세금 완화안 규모는 1조원이 채 안 되는 것이다. 올해 감소할 보유세 수입 9800억원 가운데 종부세 수입은 약 1500억원, 재산세 수입은 8300억원 안팎인 것으로 파악됐다.주택 가격에 따라 보유세 부담 완화 효과를 분류한 결과, 대부분의 세수 감소 효과는 공시가격이 11억원 이하인 주택을 대상으로 발생하는 것으로 나타났다. 구체적으로 보면 공시가격 6억원 이하 주택에 대한 보유세 수입 감소분이 4900억원으로 전체 세수 감소 효과의 49.7%를 차지한다. 공시가격 6~11억원인 주택에 대한 효과는 3600억원(36.3%), 11~15억원 주택은 600억원(6.2%), 15억원 이상 주택은 400억원(4.4%), 20억원 이상 주택은 300억원(3.3%) 등이다.예정처는 세금 부담 완화 정도와는 별도로 1세대 1주택자에 대한 정부의 보유세 부담 완화 대책이 '미봉책'에 그칠 우려가 있다고 진단했다. 정부가 올해는 우선 공시가격을 지난해 기준으로 부과해 세부담을 일부 낮춰주더라도, 내년 이후엔 결국 당해년도 공시가격을 기준으로 보유세를 산정하기 때문에 1세대 1주택자의 내년도 보유세 부담은 올해 줄어든 세부담까지 더해 보다 급격하게 뛸 수 있기 때문이다. 예정처는 또 올해 공시가격이 엄연히 존재하는 상황에서 작년도 공시가격을 기준으로 보유세를 산정하면 주택을 몇채 보유했는지에 따라 과세 가격 기준이 이중적으로 적용되는 문제도 발생한다고 지적했다.이에 예정처는 보고서를 통해 "납세자의 법적 안정성 및 예측 가능성을 고려해 세부담 상한비율, 공정시장가액비율 등의 조정 방안도 종합적으로 고려할 필요가 있다"고 밝혔다. 재산세와 종부세를 합친 보유세 부담은 주택 보유 상황에 따라 150~300%로 제한된다. 1주택자와 일반 2주택자는 150%, 조정대상지역 2주택자 및 3주택자 이상은 300% 등이다. 이 같은 보유세 상승 상한 비율 조정으로 납세자의 급격한 세부담 증가를 막을 수 있다는 게 예정처 주장이다.공정시장가액비율은 정해진 공시가격의 얼마만큼 많은 부분을 과세 표준으로 정할지 정하는 비율로, 공정시장가액 비율을 낮추면 보유세 부담이 그만큼 낮아진다. 윤석열 대통령 당선인은 후보자 시절 공정시장가액비율을 낮추겠다고 공약하기도 했다. 보유세 상승 상한 비율을 조정하기 위해선 법률 개정이 필요해 더불어민주당의 협조가 필요하지만, 공정시장가액비율 조정은 시행령 개정을 통해 가능하다.한편 예정처는 공시가격 현실화율 정책에 대해 비판적인 의견도 냈다. 예정처는 "현행 공시가격 현실화율 정책은 (국민의) 세부담에 영향을 미치는 요인임에도 불구하고 국토교통부의 지침만으로 결정되는 것이 타당한지에 대해 검토할 필요가 있다"고 했다. '조세 법률주의'에 따라 국회 등의 논의를 통해 정해야 할 국민의 세금 부담이 국토부의 지침만으로 결정되는 것은 부당하다는 뜻으로 해석된다.정의진 기자 justjin@hankyung.com

주택연금 가입기준 공시가 9억→12억

대통령직인수위원회가 주택연금 가입 대상을 현행 공시가격 9억원 이하 주택에서 12억원 이하 주택으로 확대하기로 했다. 기초생활수급자에게 20%가량 연금을 더 얹어주는 ‘우대형 주택연금’의 가입 조건도 현재 시가 1억5000만원 미만에서 2억원 미만으로 완화한다. 신성환 인수위 경제1분과 위원은 21일 브리핑에서 “국민이 안정적으로 노후를 보낼 수 있도록 주택연금 가입 대상을 확대하는 방안을 적극 검토하고 있다”고 밝혔다.주택연금은 보유한 주택을 주택금융공사에 담보로 제공하고 매달 일정액을 연금처럼 받는 상품이다. 인수위는 현재의 기준이 최근 수도권 중형 아파트 평균 가격(10억918만원)에도 못 미치는 등 달라진 시장 환경을 제대로 반영하지 못하고 있다고 판단한 것으로 전해졌다.공시가 기준선을 12억원으로 올리더라도 현행 주택가격 인정 상한인 12억원은 그대로 유지될 가능성이 높다. 신 위원은 “아직 주택가격 인정 상한을 올릴 계획은 없다”고 했다. 즉 공시가 9억원, 시세 15억원짜리 주택으로 주택연금에 가입할 순 있지만 월 지급액 계산 때는 12억원까지만 인정받는다는 얘기다.인수위는 주택가격 대비 연금대출 한도(100세까지 받을 연금총액의 현재 가치)도 현행 5억원에서 더 높이기로 했다. 상향 폭은 추후 결정한다. 주택연금 가입 때 주택가격의 1.5% 수준으로 내는 초기 보증료는 가입 후 3년 이내에 해지할 땐 환급받을 수 있도록 할 계획이다.시세 16억짜리 집도 주택연금 들 수 있다서울 공시가 9억 초과 아파트, 40여만 가구 혜택 볼듯대통령직인수위원회가 주택연금 가입 요건을 공시가 12억원 이하 주택으로 상향하기로 한 것은 ‘공시가 9억원 이하’인 현재 기준이 달라진 주택시장 상황을 반영하지 못한다는 판단에서다.국민은행의 지난달 자료에 따르면 서울 경기 인천을 포함한 수도권의 중형 아파트값은 10억918만원을 기록했다. 수도권 기준 공시가 9억원 아파트의 시가는 12억~13억원 선이다. 앞으로 집값이 더 오르고, 공시가격 현실화가 이뤄진다면 중형 아파트를 소유한 사람은 1주택자라도 주택연금을 이용할 수 없는 셈이다.김은혜 국민의힘 의원이 지난해 10월 국토교통부에서 제출받은 국정감사 자료에 따르면 공시가격 9억원 초과 아파트는 서울의 경우 2019년 19만9646가구에서 2021년 40만6167가구로 2배 이상 늘었다. 경기도에선 같은 기간 8835가구에서 8만1842가구로 9배 증가했다.가입 기준이 완화되면 시세 15억~16억원 선 주택을 보유한 이들이 상당수 혜택을 볼 것으로 전망된다. 주택금융공사 관계자는 “공시가 9억~12억원 구간의 주택을 보유하고, 그해 만 55세가 되는 사람이 새로운 가입 대상에 편입되는 것”이라며 “추산 결과 이들은 매년 1만 명가량”이라고 설명했다.기초연금 수급자를 대상으로 20%의 연금을 증액해주는 우대형 연금 기준은 2016년 출시 이후 6년째 ‘시가 1억5000만원 미만’으로 제한됐다. 인수위는 이 기준도 ‘2억원 미만’으로 상향해 저소득층이 실질적인 혜택을 볼 수 있도록 하겠다는 계획이다.주택연금 가입 때 주택 가격의 1.5% 수준을 납부해야 하는 초기보증료를 환급해주는 절차도 새로 마련될 것으로 예상된다. 신성환 인수위 경제1분과 위원은 “초기보증료는 사망 재난 등 예외적인 경우를 제외하고는 원칙적으로 환급해주지 않아 (수요자가) 가입을 망설이게 하는 요인으로 지적돼 왔다”며 “가입 후 3년 이내 (주택연금 해지 시엔) 초기보증료를 환급해주는 개선안을 만들 것”이라고 했다.다만 인수위는 현재 연금 계산 때 주택 인정가액 한도인 12억원을 증액할 계획은 없다고 밝혔다. 인정가액이란 연금 계산 시 책정되는 주택의 실질가격으로 주금공은 연령과 대출 금리 등을 감안해 개인별 연금액을 계산한다. 인정가액이 12억원으로 고정되면 고액 주택을 담보로 잡힌 가입자가 상대적으로 불이익을 받을 수 있다. 주금공 관계자는 “인정가액은 지난 2월부터 9억원에서 12억원으로 높아졌다”며 “향후 고가주택 기준 변화에 따라 상향될 가능성도 있다”고 했다.김대훈/박진우 기자 daepun@hankyung.com

지방세硏 "5년 동안 63% 오른 공시가격…국민 부담 고려해야"

공동주택 공시가격이 과도하게 오르고 있어 국민들의 납세 능력을 고려한 개편이 필요하다는 지적이 나왔다.전국 243개 지방자치단체가 출연·운영하는 공동연구기관인 한국지방세연구원은 지난 20일 개원 11주년을 기념해 '새 정부 부동산세제 정책 방향에 대한 제언' 학술 세미나를 개최했다. 발제자로 나선 박상수 한국지방세연구원 지방재정연구실장은 "납세자의 납세 능력이 부동산 시세와 동일하게 오른다고 볼 수 없다"며 "조세의 부과는 납세자의 납세 능력에 상응해야 한다"고 주장했다. 정부가 공동주택 공시가격 현실화를 추진하면서 국민들의 조세 부담이 과도해졌다는 지적이다.그에 따르면 전국 공동주택 공시가격은 최근 5년(2018~2022년)간 누적 63.4% 인상됐다. 특히 지역별 편차가 크게 나타났는데, 서울이 97.37%로 가장 많이 올랐다. 세종(90.10%), 대전(72.01%), 경기(70.31%) 등도 높은 누적 상승률을 기록했다.지속된 인상으로 공시가격이 9억원을 넘는 주택도 크게 늘었다. 박 실장은 "2017년 653만8607가구였던 공시가격 3억원 이하 주택이 2022년에는 595만5308가구로 11.6% 감소했다"며 "이 기간 4억원 이하 주택이 많이 줄어든 반면, 9억원 초과 주택은 9만2192가구에서 75만7813가구로 722.0% 급증했다"고 분석했다.재산세, 종부세, 건보료, 복지제도, 사용료‧부담금 산정 등 67개 제도에 영향을 주는 공동주택 공시가격이 상승하면 국민들이 부담하는 세금도 늘어난다. 박 실장은 "국민들의 세 부담은 공시가격에 비례한다"며 "국민들의 납세 능력이 공시가격 급등을 따라가지 못하니 정부가 전년도 공시가격을 기준으로 과세하는 무리수까지 뒀다. 현실화 비율 자체를 조정해야 한다"고 꼬집었다.고가 주택의 공시가격이 더 가파르게 오르는 점도 문제로 지적됐다. 2018년 0.6%포인트에 그쳤던 3억원 미만 공동주택가격 현실화율(68.6%)과 30억원 이상 공동주택가격 현실화율(69.2%) 격차는 2020년 11.1%(3억원 미만 68.4%, 30억원 이상 79.5%)까지 벌어졌다.박 실장은 "가격대별로 현실화율에 차등을 두는 것은 납세자의 세 부담을 달리한다는 점에서 세율과 같은 효과를 갖게 된다"면서 "이는 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다는 헌법에 위배된다"고 지적했다. 이어 "이러한 격차는 조세·부담금 등의 형평성을 도모한다는 부동산공시법의 목적에도 어긋난다"고 비판했다.그는 "국민 부담 수준을 고려해 공시가격 시세 반영률을 유연하게 설정하고, 정책의 초점도 현실화율 제고보다 현실화율 격차 해소에 맞출 필요가 있다"고 강조했다. 공동주택과 단독주택, 토지 등의 현실화율을 같은 수준으로 맞춰 균형성을 높이고, 동일 부동산 유형에서 가격대별로 존재하는 격차도 없애야 한다는 것이다. 이어 "광역지방자치단체가 공시가격을 검증하도록 하는 것도 제도 개선의 방법이 될 수 있다"고 제시했다.토론자로 나선 박준 서울시립대(국제도시과학대학원) 교수는 "공시가격 현실화는 형평성을 고려한 로드맵에 따라 일률적으로 추진되어야 하는데, 다주택자 규제를 위해 (공시가격 현실화율 상향이) 정책적으로 활용된 측면이 있다"며 현실화율 상향을 통한 조세 형평성 제고와 유형별·지역별·가격대별 현실화율 격차 완화를 동시에 추진해야 한다고 제언했다.박훈 서울시립대 세무학원장도 "부동산 공시가격이 시가여야 하는 것은 아니다"라며 "미실현이익에 대한 과세로 국민들의 재산권을 침해할 수 있다는 점에서 공시가격 현실화는 조심해 접근할 문제"라고 지적했다. 공시가격에 따라 세 부담이 늘어나는 만큼 공시가격 현실화율 조정은 신중하게 이뤄져야 한다는 지적이다.박준규 대한민국 시도지사협의회 정책연구실장은 "주택의 용도, 경과 연수 등 공시가격 산정에 쓰이는 기준을 구체화해 산정기준을 개선하고 근거 데이터를 공개해 공시가격 책정의 투명성을 높여야 한다"며 "관련기관과 상호 검증 체계를 강화하는 한편, 주민의 이의신청도 적극적으로 검토해야 한다"고 강조했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com