"다주택자, 계산 끝냈으면 팔아라" 尹정부 규제 푼다는데, 왜?

(과천=뉴스1) 박세연 기자 = 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 11일 오전 경기도 과천시 정부과천청사 2동에 마련된 청문회 준비 사무실로 출근하며 취재진 질문에 답하고 있다. 2022.04.11/뉴스1

부동산 규제 정상화를 공약으로 대통령에 당선된 윤석열 정부의 부동산 정책의 윤곽이 드러나고 있다. 규제 완화는 하겠지만 '집값을 자극하지 않는 선'에서 하겠다는게 차기 정부의 큰 방향이다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자 역시 지난 11일 '신중하고 정교한 접근'을 강조했다.

새 정부의 부동산 정책의 방향이 뚜렷해 졌지만 규제가 대부분 풀릴 것으로 기대하며 관망하던 시장은 더 혼란스러워졌다. 언제, 어느 정도 규제가 풀릴지 예상하기 어려워졌기 때문이다.

전문가들은 무주택자는 매수를, 다주택자는 매도를 권했다. 무주택자나 갈아타기를 원하는 1주택에게는 5월 다주택자 중과세 유예 적용을 앞두고 나오는 급매물을 권했다. 다주택자에게는 '똘똘한 한채' 전략을 추천했다. 1년 한시적 유예라는 말은 다주택자에 대한 규제는 지속된다는 반증이기 때문이다. 종합부동산세 등 세제 개선도 단시간에 이뤄지기 어렵다고 봤다.

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"무주택자는 지금이 기회, 급매를 노려라"

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부동산 전문가들은 윤석열 정부가 규제 완화에 신중한 태도를 보이는 것에 대해 "당연하다"는 반응을 보였다. 종부세 등 법개정이 필요한 부분은 현실적으로 시간이 걸릴 수 밖에 없고 새 정부의 목표가 '규제 완화'가 아니라 '시장 안정화'이기 때문에 지나친 규제 완화나 잘못된 시그널로 시장에서 악용되는 부분에 대해 조심할 수 밖에 없다는 것. 새 정부의 정책 방향성이 시장 원리에 따른 정상적인 거래이지, 무조건 규제를 풀어주겠다는 의미는 아니라는 것이다.

전문가들은 무주택자라면 지금이 '매수 적기'라고 판단했다. 지난해부터 일부 가격 조정이 있었고 한시적으로 다주택자 양도세 중과 유예 적용에 따라 시장에 나오는 매물을 노릴 수 있기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석 전문위원은 "급매물은 1차로 보유세 과세 기준인인 6월 1일 이전에 나오고 2차로는 올 연말~내년 2월에 많이 나올 것"이라면서 "과거사례를 볼 때 시한인 내년 3~4월이 임박해지면 매물이 줄어들기 때문에 실수요자들은 이런 한시적 감면을 이용해 나오는 절세 매물에 관심을 가져볼 필요가 있다"고 조언했다.

새 정부 출범 이후 생애최초 주택에 대해 LTV(주택담보인정비율)를 높여주더라도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 유지될 가능성이 높기 때문에 향후 규제 완화보다 개인의 자금 상환 능력이 더 중요하다는 분석도 있다.

박합수 건국대학교 부동대학원 겸임교수는 "무주택자는 규제 완화보다 본인의 자금 능력이 더 중요하다"면서 "대출상환능력을 확인하고 가능한 시점이 되면 그 때가 매수 시기"라면서 "지난해 추격 매수보다는 일부 가격 조정이 된 지금이 더 적기"라고 말했다.

다수의 전문가들은 향후 기준금리가 오르더라도 시장에 유동성이 풍부하고 수도권 핵심 지역은 공급 부족으로 인해 시장이 우상향으로 갈 것으로 예상했다. 실수요라면 지금이라도 사야하고 1주택자라면 '똘똘한 한채' 선호 현상이 심화될 것을 고려해 가급적 빠르게 상급지로 갈아탈 것을 추천했다.

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"다주택자 규제 완화 제한적, 계산 끝냈으면 팔아야"

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다주택자들에게는 '매도'를 권했다. 종합부동산세 완화 등 향후 규제 완화 기대감이 있지만 실제로 다주택자에 대한 규제 완화는 제한적일 것으로 보기 때문이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "다주택자들이 가장 크게 기대하는 종부세 변화는 법을 개정해야 하는데 민주당이 절대 다수의 의석을 차지하고 있어서 국회 통과가 쉽지 않다"며 "무주택자와 1주택자의 비중이 80%가 넘는 상태에서 새 정부도 소수의 다주택자에 대한 규제를 한 번에 풀기 어려울 것"이라고 예상했다. 김 소장은 "양도세 중과 유예 시기에 포트폴리오를 다시 짜고 '똘똘한 한채'를 보유하는 게 세금 부담을 덜 수 있다"고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "세제 완화는 부동산의 취득부터 보유, 매도에 걸쳐 함께 이뤄지기 때문에 어느 한 순간을 기점으로 바뀌는 게 아니다"고 강조했다. 이 연구원은 "종부세 부담이 크지 않다면 향후 정책 변화를 지켜볼 수 있겠지만 세금 부담이 크다면 세금과 향후 기대 시세 차익 등 계산기를 두들겨 본 후 양도세 중과 유예 기간에 일부 정리가 필요하다"고 말했다.

실제로 이미 계산을 끝낸 다주택자들은 시장에 매물을 내놓고 있다. 종로구 A공인중개소 관계자는 "중과세 유예 적용을 받기 위해 잔금 시점을 5월말로 요청을 하면서 매물을 내놓은 다주택자들이 늘었다"면서 "이들은 보유 보다는 양도세 혜택을 받는 게 더 낫다는 판단이 선 경우"라고 말했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "다주택자 양도세 중과 유예 기간에 제대로 된 주택 한 채만 남기고 수익형 부동산 등 포트폴리오를 다시 짜는 것도 방법"이라고 추천했다. 1주택자에 대해서는 "비과세 요건이 되면 상급지로 갈아타는 게 좋겠지만 15억원이 넘으면 대출이 안 되기 때문에 향후 대출 규제 완화 등 변화를 지켜봐야 한다"고 조언했다.

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배규민 기자 bkm@mt.co.kr

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