2022년 토지 부동산 시장은 규제의 장벽을 어떻게 넘어설까?

밸류맵이 전하는 부동산 트렌드 & 추천 매물 4편

대부분의 부동산 뉴스와 정보는 아파트에만 집중되어 있는 것이 현실.
부족하고 불균형한 부동산 정보는 각종 사고와 문제를 일으키는 큰 걸림돌이다.
연간 7억 건 이상의 방대한 데이터를 분석하는 토지·건물 거래 정보 플랫폼인
밸류맵 전문팀과 함께 매달 부동산 시장의 이슈와 트렌드를 짚어보고,
주제와 관련한 특색 있는 매물들을 살펴본다.

올해 토지 관련 규제가 강화되면서 거래량의 약 60~70% 이상이 규제의 여파를 받을 것으로 보인다. 이번 달은 올해 어떤 규제들이 신설되고 토지 거래에 얼마만큼 영향을 미치는지 살펴보고자 한다.

2021년 상반기 ‘LH사태’ 이후 공언됐던 조치들이 입법화되기 시작하면서 토지시장에도 각종 규제가 속속 도입되고 있다. 3월부터 수도권과 서울과 인천을 제외한 광역시, 세종시의 경우 지분 거래는 모두, 일반 거래의 경우 1억원 이상 토지 거래 시 자금조달계획서 제출이 신설됐다. 이외 지역도 6억원 이상 취득하면 계획서를 제출해야 한다.

2021년 기준 전국 토지 거래 건수는 약 76만4,918건(필지별)으로 일반거래는 53만7,516건 지분거래 22만7,402건이다. 이중 수도권·광역시·세종시 지분거래는 약 11만9천여 건, 1억원 이상 거래는 8만9천여 건이며, 그 밖의 지역의 6억원 이상 단독 거래는 1만여 건으로 이를 모두 합산하면 22만 건이 자금조달계획서 제출 범위에 포함된다. 더불어 1년 이내 인접 토지 매입시 매입금액이 합산되기 때문에 영향이 미치는 범위는 전체 거래 건수의 30% 이상에 달할 것으로 보인다.

여기에 더불어 오는 5월부터는 농지에 대한 취득 및 보유 절차가 더욱 까다로워진다. 취득 시 제출해야 하는 서류나 조건 등이 강화됐으며, 위반시 과태료도 부과된다. 또 불법 전용된 농지의 경우 농지취득자격증명 발급이 제한돼 원천 복구하지 않으면 토지 거래를 할 수 없어진다. 또 농지 소유 및 이용 실태 조사도 강화되면서 전체적으로 농지를 개발 및 투자 목적으로 매매하는 행위가 상당 부분 위축될 것으로 보인다. 2021년 기준 농지(전·답·과수원) 거래 건수는 40만3천여 건으로 토지 거래량의 52%에 달한다.

자금조달계획과 농지 거래 중 중복을 제외하더라도 2021년 거래 건수 기준 최소 절반 가까이는 새로운 규제 영향권에 들어간다. 더불어 금리 상승과 부동산 가격 급등으로 인한 피로감, 주거용 부동산의 양극화 등이 중첩되면서 2022년 토지 거래는 거래 건수 부분에서 상당 부분 위축될 것으로 보인다.

이미 규제가 적용되기 전인 1월 토지 거래량이 4만9,552건으로 전년 동기 5만9,164건 대비 1만 건 이상 감소했으며 2월도 추세가 이어지고 있다. 토지 관련 취·등록세를 주요 세원으로 하는 농촌지역 지자체들의 경우 올해 세수 확보에 어느 정도 차질이 예상된다. 귀농·귀촌을 준비하는 중년 세대들의 경우 원자잿값 상승으로 인한 건축 비용 증가에 더해 규제 강화로 인한 토지 매입이 더욱 어려워질 것으로 보인다. 반면 규제의 핵심인 기획부동산의 경우 이미 지분 거래가 아닌 근저당을 통한 차임급 매매 방식 등 변종 거래 행위가 포착되고 있어 실효성 검증이 필요해 보인다.

투기를 막고 한정적인 자원인 토지를 효율적으로 사용하는 일은 국가적으로 중요한 일이다. 하지만, LH사태로 발생한 국민적 공분이 다소 엉뚱한 방향으로 흘러간 건 아닌지 새로운 정부에서 살펴야 할 것으로 보이며, 일괄적인 규제 철폐 및 정책 변경보다는 모두가 공감하는 적절한 합의점을 찾아 나가야 할 것으로 보인다.

구성_ 편집부

ⓒ월간 전원속의 내집  2022년 4월호 / Vol.278  www.uujj.co.kr

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