[최강시사] 이광수 수석연구위원(미래에셋증권) "12월 서울 아파트 실거래가 전수 조사 해 보니 '약보합'..2022년 부동산 하향 안정화 빠르게 진행될 수 있어"

- 12월 서울 아파트 실거래가 전수조사해보니 하락 비율 39%...약보합 장세
- 서울·경기도 거래량 크게 하락...월 평균 5천 건 이상이던 서울 아파트 실거래 건수, 12월엔 378건만 거래돼
- 수요 적다고 가격 떨어지진 않지만...매물도 쌓이고 있어 안 팔리면 가격 낮추기 시작될 것
- 전세 가격도 하향 안정화되고 있어...매물 증가하는데 생각보다 수요 많지 않아
- 계약갱신청구권 실행 2년 지난 2022년 가을 전세시장 잘 살펴봐야
- 기대감으로 움직이는 한국 부동산 시장....수요 감소하면 가격 상승 기대감도 떨어지게 돼
- 집값 하향 안정화 위해선 공급과 함께 자가점유율 올리기 위한 정책이 필요

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■ 프로그램명 : 최경영의 최강시사
■ 방송시간 : 12월 29일(수) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 최경영 기자 (KBS)
■ 출연 : 이광수 수석연구위원 (미래에셋증권)

▷ 최경영 : 정부가 어제 “중장기적으로 집값 하향 안정될 것이다.” 이런 장관의 말도 있었습니다. 내년 46만 호 공급한다고 하고요. 2030년까지 매년 비슷한 수준, 40만 호 정도 공급하겠다는 건데요. 정부의 공급 정책 그리고 다른 일반적인 경제 정책이 부동산 시장, 경제 상황도 부동산 시장에 영향을 많이 미칩니다. 이광수 미래에셋증권 수석연구위원 나와 계십니다. 안녕하세요.

▶ 이광수 : 안녕하십니까?

▷ 최경영 : 오랜만에 뵙는데요. 그동안 한 1년 만에 저희가 만나는 것 같죠?

▶ 이광수 : 맞습니다.

▷ 최경영 : 그렇죠? 그동안 부동산 흐름이 좀 많이 바뀐 것 같은데요?

▶ 이광수 : 네, 최근에 특히 많이 바뀌는 분위기고요. 특히 저희가 부동산 흐름을 볼 때 가격과 거래량이 중요한데 가격하고 거래량 측면에서 변화가 좀 심하게 나타나고 있습니다.

▷ 최경영 : 가격과 거래량. 가격은 어떻습니까?

▶ 이광수 : 일단 가격의 상승세가 완연히 둔화되고 있는데요. 그래서 제가 오늘 최강시사 나오려고 어제, 어제 서울 아파트 실거래가 전수조사를 한번 해봤습니다.

▷ 최경영 : 와, 이거 너무 어려워요. 몇 달치입니까? 한 달 치?

▶ 이광수 : 한 달 치, 일단 12월.

▷ 최경영 : 한 달 치? 이거 너무 어렵. 몇 건이나 되죠, 이게?

▶ 이광수 : 일단 건수가 많이 줄기는 했어요. 전체 어제까지 거래된 서울 아파트가 378건이 유효하게 거래됐습니다.

▷ 최경영 : 어제까지 378건?

▶ 이광수 : 네, 그래서 제가 이거를.

▷ 최경영 : 이거는 기자분들 그대로 받아 쓰셔도 됩니다, 전수조사이기 때문에.

▶ 이광수 : 좋습니다. 그러니까 3가지 경우가 있겠죠. 하나는 보합인 경우. 그리고 두 번째는 상승한 경우 그리고 하락한 경우를 들 수 있겠는데요. 하락한 게 147건.

▷ 최경영 : 147건.

▶ 이광수 : 상승이 114건.

▷ 최경영 : 114건.

▶ 이광수 : 그래서 나머지 보합이 117건입니다.

▷ 최경영 : 117건.

▶ 이광수 : 그래서 퍼센티지, 비율로 보면 하락 비율이 39%.

▷ 최경영 : 39%.

▶ 이광수 : 상승이 30%.

▷ 최경영 : 30%.

▶ 이광수 : 보합이 31%.

▷ 최경영 : 31%.

▶ 이광수 : 그래서 70%가 보합 내지 하락세를 보이고 있다. 이 수치가 어떻게, 저희가 단순하게 그 시점의 수치보다도 흐름을 읽어야 하는데 과거에는 물론 하락한 것도 나타났었죠. 그런데 과거에는 10% 미만.

▷ 최경영 : 하락이 10% 미만이었다, 전체 거래의?

▶ 이광수 : 네, 그러다가 10%, 20% 그다음에 30%, 이제 40%까지 올라오는 거예요.

▷ 최경영 : 이게 지지율 하락이랄지 지지율 상승이랑 비슷한데.

▶ 이광수 : 그렇죠.

▷ 최경영 : 그렇군요.

▶ 이광수 : 그러면서 하락하는 아파트 거래 건수가 실거래가입니다. 증가하고 있는 그런 상황입니다.

▷ 최경영 : 그렇군요. 이게 지금 39%까지 올라왔다는 건 그리고 보합이 31%. 합해서 한 뭐 70%네요.

▶ 이광수 : 맞습니다.

▷ 최경영 : 이거는 약보합 장세다 최소한 이렇게 정의할 수는 있겠네요.

▶ 이광수 : 그렇죠. 그래서 여러분이 쉽게 언론에서 보시는 지수라든지 상승률 볼 때 거의 0% 상승률을 보이고 있거든요. 그래서 일각에서는 아직 빠지는 건 아니다 이렇게 나타나고 있는데 시장이라는 게 갑자기 이렇게 막 올랐다가 갑자기 빠지지는 않습니다.

▷ 최경영 : 그리고 이게 전체 지수이기 때문에 개별 단지별로는 체감하는 게 좀 다르실 거예요.

▶ 이광수 : 맞습니다.

▷ 최경영 : 그리고 떨어질 때는 잘 말씀들을 안 하시거든요.

▶ 이광수 : 그래서 제가 전체를 조사해봤더니 확연히 하락하는 아파트 건수가 증가한 것으로 나타나고 있습니다.

▷ 최경영 : 거래량은 어떻습니까?

▶ 이광수 : 거래량은 굉장히 또 심각한 상황인데요. 서울에 아까 말씀드렸듯이 서울 아파트 실거래 거래 건수가 378건이라는 건 어떤 수치냐 하면 평균적으로 월 평균 5천 건 이상이 거래됐었어요. 그런데 이게 뭐 퍼센티지로 얘기할 수 없을 만큼 하락폭이 커지고 있고요. 서울뿐만 아니라 경기도도 12월에 거래된 게 1,933건인데요. 이게 역대 평균으로 월 평균으로 해서 1만 5천 건이 거래됩니다. 그러니까 이게 거의 10분의 1 수준으로 떨어지는 거예요, 거래량이.

▷ 최경영 : 그렇군요.

▶ 이광수 : 그래서 가격이 주춤하고 좀 떨어지면서 거래량은 폭락하고 있다, 크게 감소하고 있다 이렇게 보시면 됩니다.

▷ 최경영 : 이게 거래 절벽이다 이렇게 이제 언론은 보통 표현을 하는데 이게 의미하는 건 또 뭘까요.

▶ 이광수 : 일단 저희가 주목하는 건 거래량이 떨어지고 있다는 거예요. 거래량이 하락하고 있다는 건 지금 시장의 수요가 크게 감소하고 있다는 겁니다.

▷ 최경영 : 수요가 감소하고 있다?

▶ 이광수 : 수요가 감소할 때 거래량이 떨어지는 현상이 나타나요, 1차적으로. 그런데 왜 수요가 감소하느냐. 그거는 뭐냐 하면 금리가 인상됐고 대출 규제가 강화되고 있기 때문입니다. 또 하나 좀 더 근본적인 이유는 가격이 급등했기 때문에 그거를 감내할 만한 수요자가 시장에 없는 거예요. 그러니까 이런 경우를 저희가 예상해봐야 하는데 가격이 올라도 누군가 계속 돈을 대주면 수요는 있죠. 그런데 거기에서 금리도 오르고 대출 규제가 되니까 그 가격을 감내할 만한 수요자들이 시장에 없는 겁니다. 줄어들고 있는 거죠. 그렇기 때문에 일단 거래량이 감소하고 있다 이렇게 보시면 됩니다.

▷ 최경영 : 최철 님이 이런 말씀하셨습니다. “보합과 상승을 합해서 70% 아닌가요? 그러니까 강보합 아니냐. 그렇게 해석할 수 있는 거 아니냐.“ 이렇게 말씀하시는 것 같습니다.

▶ 이광수 : 그렇죠. 그래서 아까 하락 비율의 증가 추세를 말씀드린 거죠. 그렇게 해석할 여지가 충분히 있으니까.

▷ 최경영 : 왜냐하면 추세.

▶ 이광수 : 그렇죠.

▷ 최경영 : 추세가 그 전에는 하락했던 비율이 뭐 10%, 20%에 지나지 않았다면 지금은 39%까지 왔다 이런 말씀이고요.

▶ 이광수 : 맞습니다.

▷ 최경영 : k7687님은 “내년에는 집값이 안정됐으면 좋겠습니다.” 그런 분들 많으시죠. 집값이 하향 안정화되는 게 사실은 지금 가격에는 가장 경제는 바람직할 것 같습니다. 하향 안정화되는 게.

▶ 이광수 : 그렇습니다. 뭐 여러 가지 얘기가 있지만 어쨌든 부동산 가격이 최근에 급등했기 때문에, 과도하게 올랐기 때문에 안정화가 필요한 것으로 보이고요. 저희가 시장을 분석하는 입장에서 이 다음 단계가 중요하잖아요. 아까 말씀드린 것처럼 수요가 감소해서 거래량이 크게 떨어지는데 다음 단계에 예상할 수 있는 건 시장에 살 사람이 없다고 가격이 급락하지는 않아요. 그게 부동산의 특성입니다.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 이광수 : 그러니까 내가 그 가격에 안 팔 거야 갖고 있으면.

▷ 최경영 : 그냥 가지고 있고 그다음에 소유하고 있고 아니면 계속 살고 있고 그러면 되는 거죠, 뭐.

▶ 이광수 : 그게 부동산 시장의 아주 독특한 특성인데 예를 들어서 일반적인 재화는 수요가 감소하면 가격이 떨어지게 돼 있습니다.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 이광수 : 그렇죠? 그런데 부동산은 수요가 감소하면 일단 거래량만 감소해요. 가격은 그냥 아까 말씀드린 것처럼 보합 뭐 이 정도 수준. 그런데 여기서 가격에 본격적으로 어떤 영향을 미치려면 매물이 증가해야 되는 겁니다. 매물이 쌓이게 되는 과정이 다음 단계에 붙는 거죠. 그런데 최근에 매물이 좀 쌓이고 있어요.

▷ 최경영 : 매물이 쌓이고 있는. 어디에서 볼 수 있습니까? 그런 것들은.

▶ 이광수 : 일단 매물 증가를?

▷ 최경영 : 매물 증가를.

▶ 이광수 : 매물 증가 여러분 사이트 보시면 그런 사이트들이 많이 제공되고 있습니다.

▷ 최경영 : 그래요?

▶ 이광수 : 그래서 일단 매물이 얼마나 나와 있는지. 그런데 조사를 좀 해보면 서울 같은 경우에 예를 들면 성북구는 매물이 3달 전과 비교해서 58%가 증가했습니다.

▷ 최경영 : 58% 성북구.

▶ 이광수 : 그런데 이게 어느 정도 수준이냐 하면 성북구가 원래 3달 전에 2,947건의 매물이 있었거든요. 그런데 이게 현재 4,663건으로 증가했어요.

▷ 최경영 : 그것도 시계열로 이렇게 계속 세어보시는 거군요?

▶ 이광수 : 그럼요, 그럼요. 저희가 시장을 분석하니까. 그다음에 서대문구 같은 경우에 49%, 송파구 49%. 예를 들면 강남구는 조금 덜 매물이 증가하고 있는데 9.1%. 전반적으로 매물이 증가하는 단계까지 이제 오고 있다는 겁니다.

▷ 최경영 : 그러네요.

▶ 이광수 : 그런데 매물이 증가할 때는 갖고 있는 사람들이 가격을 낮추지는 않아요. 왜? 일단 한번 내놓고 보는 거죠.

▷ 최경영 : 팔리나, 안 팔리나.

▶ 이광수 : 그렇죠. 그런데 안 팔리면 가격을 낮추기 시작할 겁니다.

▷ 최경영 : 그렇죠, 급한 사람들은.

▶ 이광수 : 그게 이제 다음 단계인 거죠.

▷ 최경영 : 네, 급한 사람들은 가격을 낮출 수밖에 없겠죠. 꼭 팔아야 한다면.

▶ 이광수 : 맞습니다. 그렇습니다. 그래서 향후 집값의 결정은 사실 그런 공급이나 매물이 결정할 가능성이 굉장히 크다고 보고 있습니다.

▷ 최경영 : 지금 시장 상황은 그렇고 우리가 또 이제 전세가 때문에 이 매매가가 탄탄하게 받칠 수 있는 가능성도 있지 않느냐 이렇게 이제 주장하시는 분들이 많았거든요. 전월세의 시장 상황은 어떻습니까?

▶ 이광수 : 그게 아주 독특한 현상이 최근에 일어나고 있는데요. 왜냐하면 전세 가격도 하향 안정화되고 있다는 거예요.

▷ 최경영 : 전세가도?

▶ 이광수 : 전세 매물도 증가하고 있습니다.

▷ 최경영 : 전세 매물도 증가하고 있다?

▶ 이광수 : 네, 그런데 수요가 그렇게 탄탄하게 받쳐주지 않는다는 거죠.

▷ 최경영 : 그게 전세 수요는 굉장히 많은 걸로 이제까지는 인식이 돼 왔었는데.

▶ 이광수 : 그렇죠. 그런데 뭐 아시겠지만 임대차3법 통과되고 임대차 보호가 강화되면서 이제 연장하는 분들이 많으시고.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 이광수 : 그런데 일부에서 계속 공급은 되는 거니까 거기에서 일종의 매물이 조금씩 증가하면서 전세 가격도 안정화되고 있는 거죠. 그런데 관건은 뭐냐 하면 이제 내년도에 그게 2년 연장한 게, 그러니까 최대 4년 동안 해놓은 게 이제 내년 한 가을부터 나오거든요. 그때 시장에 어떤 변화가 일지는 좀 전세 시장을 봐야겠죠.

▷ 최경영 : 그 영향을 미칠 요소들이 공급과 금리와 여러 가지가 있을 텐데 내년 전망도 좀 해주십시오.

▶ 이광수 : 그래서 이제 내년에 여러 가지 얘기 중에서 저희가 이제 봐야 될 건 아까 말씀드린 것처럼 매물이 어떻게, 집을 갖고 있는 보유자들이 어떻게 시장에 대처하느냐가 굉장히 중요할 것 같고요.

▷ 최경영 : 대처하느냐.

▶ 이광수 : 그런 측면에서 한국의 부동산 시장의 독특한 측면을 좀 이해하실 필요가 있는데 투자화돼 있는 시장이라는 거죠.

▷ 최경영 : 투자화돼 있는 시장이다?

▶ 이광수 : 투자화돼 있는 시장은 어떤 변화를, 그러니까 어떻게 행동 양식을 갖게 되냐 하면 기대감으로 반응한다는 거죠.

▷ 최경영 : 미래에 대한 기대감?

▶ 이광수 : 그렇죠. 예를 들어서 집값이 상승할 것 같으면 아무리 세금을 올려도 집을 안 팝니다.

▷ 최경영 : 그렇죠. 왜냐하면 상승하는 그 가치가 훨씬 더 크니까.

▶ 이광수 : 그렇죠. 그러면서 뭐 보유세 얼마 된다고 그거 내고 말지, 매년 1억씩 오르는데. 그러면 팔 이유가 없죠.

▷ 최경영 : 그렇습니다.

▶ 이광수 : 그리고 반대로 세금을 아무리 낮춰주고 뭐 집 사라고 해도 기대감이 낮으면 집을 내놔요.

▷ 최경영 : 마치 주식 같은 거군요.

▶ 이광수 : 크게 투자화된 시장이죠. 그래서 그런 차원에서는 수요가 감소하고 있다는 게 핵심이에요. 수요가 감소하면 가격 상승 기대감이 떨어진단 말이죠.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 이광수 : 집값 많이 안 오를 것 같은데? 그러면 집을 내놓을 가능성이 크다는 거죠.

▷ 최경영 : 지금이 꼭지인가 생각해서 매물을 내놓기 시작한다?

▶ 이광수 : 그렇죠, 이미 많이 올랐기 때문에. 그래서 그런 차원에서는 2022년도에 저는 매물이 많이, 그러니까 기대감이 떨어져서 기대감이 줄어들면서 매물이 나오면서 가격 하향 안정화가 빠르게 될 가능성도 있다.

▷ 최경영 : 2022년에.

▶ 이광수 : 그렇습니다. 그렇게 보고 있습니다.

▷ 최경영 : 게다가 지금 정부도 마찬가지고 두 후보 모두 내년의 물량, 앞으로의 공급 물량을 계속 늘리겠다는 그런 얘기를 하고 있는 거잖아요. 3기 신도시도 계속 물량이 나올 것이고. 그런 것들이 이제 주는 심리적 안정감 이런 것들도 있고 그렇겠군요.

▶ 이광수 : 그렇죠. 그게 보셔야 될 게 실제적인 영향을 떠나서 그런 센티멘털, 즉 심리에 미치는 영향이 클 수 있다는 거예요. 예를 들어서 최 기자가 한번 생각해보세요. 아무리 아파트 공급을 많이 해도 누군가 2채와 3채를 사기 시작하면 공급은 의미가 없습니다. 그래서 정부가 예를 들어서 뭐 50만 호 하겠다, 46만 호 분양하겠다. 그래서 집값이 안정될 수 있다는 건 사실 인과관계가.

▷ 최경영 : 인과관계가 없죠.

▶ 이광수 : 없죠, 상관관계는 있을 수 있어도. 그런 차원에서는 사실 가장 중요한 건 공급도 되게 중요합니다. 그런데 이 공급을 투자 목적으로 사지 못하게 하는 그런 시장을 먼저 마련하는 게 중요해요. 그래서 그런 차원에서 제가 꼭 지적하고 싶은 건 뭐냐 하면 한국의 부동산 시장에서 자가점유율을 올리는 정책을 써야 합니다, 앞으로는.

▷ 최경영 : 자가점유율을 올리는 정책을 써라?

▶ 이광수 : 네, 그러니까 무슨 얘기냐 하면 예를 들어서 외국과 비교할 때 우리나라 자가점유율이 57%예요. 그거는 뭐냐 하면 주택을 한 채 갖고 있어도 살지 않을 집을 갖고 있단 말이에요, 투자 목적으로. 그런데 정부나 정책은 뭐냐 하면 1주택자는 다 살 사람이라고 생각하는 거죠.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 이광수 : 그런데 외국 같은 경우에는 자가점유율 자체의 통계 자료가 없습니다.

▷ 최경영 : 그러네. 그중에서는 사실 무주택자라도 집값이 계속 내려간다면 기다릴 사람들도 많거든요.

▶ 이광수 : 그렇죠. 그래서 한국의 부동산 시장이 자가점유율을 향후에 어떻게 올릴까. 그러니까 공급과 병행해서 분양을 많이 할 거다, 정부 주도의 공급을 많이 할 거다 더하기 자가점유율을 올리는 정책하고 같이 나와줘야 합니다. 그러면 예를 들면 이런 거죠. 3기 신도시 분양을 할 때 의무적으로 입주 조건을 걸어야 돼요. 여러분 생각해보세요. 왜 아파트 공급을 많이 하면 갑자기 전세 물량이 증가합니까? 살지 않을 집을 청약 받아서 분양을 갖고 있단 말이에요.

▷ 최경영 : 그렇지, 실수요가 아니라는 얘기네.

▶ 이광수 : 그렇죠. 나중에 언제든지 살 거야, 예를 들어서. 그래서 양도세를 감면해주고 이런 정책은 있지만 바로 들어가서 살지 않습니다.

▷ 최경영 : 그러네요.

▶ 이광수 : 그래서 공급이 시장에 영향을 미치기 위해서는 자가점유율을 올려야 해요.

▷ 최경영 : 알겠습니다. 시간이 참 아쉽습니다. 여러 질문들이 나오고 있는데 여기까지 해야겠습니다. 지금까지 이광수 미래에셋증권 수석연구위원이었습니다. 고맙습니다.

▶ 이광수 : 고맙습니다.

KBS