'건물부자' 집주인의 배신?…전세계약 만료 앞두고 '날벼락' [최예린의 사기꾼 피하기]

전세시장도 2년만에 공급 > 수요

서울 아파트 시장에서 임차인을 찾으려는 공급이 전세를 구하려는 수요보다 많아졌다. 2019년 10월 이후 2년2개월 만이다. 계약갱신청구권을 포함한 ‘임대차 3법’ 시행으로 전셋값이 크게 오른 상황에서 대출 규제로 신규 전세 수요가 감소했다는 분석이다.10일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 전세수급지수는 99.1을 기록했다. 2019년 10월 중순 99.9를 기록한 이후 약 26개월 만에 기준선(100) 이하로 떨어졌다. 전세수급지수(0~200)는 100을 기준으로 숫자가 낮을수록 전세 수요보다 공급이 많다는 의미다.5개 권역 중 3개 권역에서 전세수급지수가 100 이하로 하락했다. 성동·광진·노원·도봉·강북 등 8개 구가 포함된 동북권은 지난주 101.1에서 이번주 99.8로, 은평·서대문·마포구의 서북권은 102.4에서 98.0으로 떨어졌다. 도심권(용산·종로·중구)은 이번주 100.0으로, 기준선 이하로 내려오진 않았지만 지난주(101.7)보다 하락했다. 강남 4구가 있는 동남권(강남·서초·송파·강동구)은 97.0으로 4주 연속 기준선을 밑돌고 있다.통상 대학수학능력시험 이후 전세 수요가 늘지만 올해는 분위기가 다르다는 게 중개업소의 설명이다. 전셋값이 크게 오르고 대출 규제는 강화돼 신규 전세 수요가 활발하지 않은 영향이다.전국 아파트 매매수급지수도 지난주 100.1에서 이번주 99.2를 기록하며 2020년 6월 22일(99.9) 이후 1년 반 만에 기준선 밑으로 내려왔다. 부산(98.6), 대구(88.7), 울산(97.3), 세종(88.1), 전남(94.2) 등도 100 이하로 집계됐다. 서울은 96.4로 11월 8일(100.9) 이후 4주 연속 기준선 아래다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com

가계대출 증가액 115조→87조로 조인다

더불어민주당과 정부가 내년 가계대출 증가율을 4~5%대로 관리하기로 했다. 분기별 대출 총량 관리를 강화하되, 전세·집단대출 등 실수요 대출은 중단되지 않게 운용하겠다는 계획이다. 그러나 절대적으로 늘릴 수 있는 대출 규모가 줄어드는 데다, 올해 한시적으로 예외를 적용받은 전세대출이 내년부터 다시 관리 대상에 들어가는 만큼 대출 중단 사태가 되풀이될 수 있다는 우려도 나온다. ○“내년부터 분기별 대출 총량 관리”박완주 민주당 정책위원회 의장은 10일 가계대출 관련 비공개 당정협의 후 기자들과 만나 “실수요자 전세·집단대출 등은 최대한 끊기지 않고 지속 가능하게 운용하겠다”며 이같이 말했다. 박 의장은 “올해 가계대출 증가율은 목표가 6%였는데, 실제로는 7% 초반대”라며 “내년 증가율이 4~5% 정도면 올해보다 대출 총량이 87조원 정도 늘어나는 것”이라고 했다. 앞서 금융당국도 내년 은행권 가계대출 평균 증가율 목표치를 연 4.5%로 정한 바 있다.분기별 총량 관리를 강화하겠다는 방침도 밝혔다. 그는 “전세·집단대출을 분기별로 관리하겠다”며 “상반기 대출을 많이 해서 하반기에 대출이 단절되는 일이 없도록 하겠다”고 설명했다.내년부터 확대 시행하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 일부 예외를 검토키로 했다. DSR은 연 소득 대비 갚아야 할 총부채 원리금 비율을 의미한다. 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용된다. 또 7월부터는 총 대출액 1억원 이상인 사람으로 대상이 확대된다. 규제가 강화되는 만큼 소득 대비 빌릴 수 있는 금액이 줄어들기 때문에 대출이 억제되는 효과가 있다.박 의장은 DSR 규제를 실수요자에게 예외적으로 적용하는지에 대해선 “그렇다”며 “전세·청약·중도금대출은 차질없이 할 수 있도록 하고, 돈을 빌려서 암호화폐나 주식 투자 등을 하는 것은 줄일 것”이라고 설명했다. ○은행에선 조기 소진 우려도당정은 실수요 대출에 차질이 없도록 하겠다는 방침이지만, 업계에선 대출 문턱이 여전히 높을 것이란 전망이 지배적이다. 내년 총량 관리 목표를 고려하면 한 해 늘릴 수 있는 총 대출액 한도가 올해보다 줄어든다.금융당국이 관리하는 가계대출 잔액(공무원 연금대출, 학자금대출 등 제외)은 올해 말 약 1633조원으로, 지난해 말(1518조원)보다 115조원가량 늘어날 것으로 전망된다. 당정이 이날 밝힌 내년 증액 한도가 87조원 수준임을 고려하면 절대 대출 규모가 그만큼 줄어드는 셈이다.특히 내년부터는 전세대출이 다시 총량 규제에 포함된다. 은행권에 따르면 국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행이 올 10~11월 신규 취급한 전세대출은 7조원을 넘어선다. 전체 가계대출 증가액의 절반을 훌쩍 뛰어넘는 규모다. 지난달 말까지 5대 은행의 가계대출 증가율은 4%대지만, 4분기 전세대출을 포함하면 7%대로 뛴다. 한 시중은행 관계자는 “총량 규제에 맞추려면 전세대출도 예외 없이 조일 수밖에 없다”며 “분기별 한도까지 관리하려면 월별 취급 규모를 제한하고 분할 상환을 의무화하는 등의 움직임이 전세대출에도 나타날 수 있을 것”이라고 지적했다.특히 임대차법 시행 2년을 맞는 내년 전세대출 수요가 더 늘어날 가능성이 높다는 지적도 나온다. 올해보다 전셋값이 오르는 만큼 더 많은 금액을 은행에서 빌리려 할 수 있다는 얘기다. 국민은행에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달 6억6244만원으로, 2년 전보다 이미 41%(1억9241만원) 올랐다.정소람/고은이/빈난새 기자 ram@hankyung.com

한은 "가계대출 수요, 여전히 높아…내년 전세·집단대출 증가 전망"

한국은행은 현재 가계대출 수요가 여전히 높다고 진단했다. 최근 가계부채가 둔화되고 있지만, 추세가 지속될 지에 대해선 좀 더 지켜봐야 한다고 했다.한국은행은 9일 '통화신용정책보고서(12월)'를 통해 "가계부채 상승폭과 가계부채 증가 규모가 다소 축소되는 모습이지만, 주택가격의 높은 오름세가 지속되고 가계대출 수요도 여전히 큰 상황"이라며 "내년 이후에도 둔화 추세가 지속될 지 여부는 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 밝혔다.최근 정부의 대출규제 강화 등으로 주택가격 오름세가 소폭 둔화되고 매수심리도 다소 완화되는 모습이 나타나고 있다. KB국민은행에 따르면 11월 주택 매수우위지수는 75.5를 기록하면서 8월(114)과 비교해 큰 폭으로 하락했다. 매수우위지수는 100을 초과하면 집을 사려는 사람들이 팔려는 사람보다 많은 시장을, 100 이하는 집을 팔려는 사람들이 사려는 사람보다 많은 시장을 각각 의미한다. 11월 은행 가계대출은 3조원 증가하면서 10월 증가분(5조2000억원)의 절반을 기록했다. 이와 관련해 박종석 부총재보는 "금융불균형 완화에 금리인상 효과로 가계대출 증가폭이 줄어든 것으로 보인다"면서도 "계절적으로 비수기이기 때문에 둔화된 측면도 있고, 주택가격 상승 기대나 전세대출 수요도 지속될 수 있는 만큼 좀 더 지켜봐야 한다"고 설명했다. 최근 비은행권의 대출 증가와 관련해선 "내년 비은행에 대해서도 DSR 규제가 시행되면 대출이 둔화하는 요인으로 작용할 것 같다"며 "금융기관 건전성이 아직은 양호해, 은행 시스템의 문제 가능성은 크지 않을 것으로 보인다"고 밝혔다. 11월 제2금융권의 가계대출은 2조9000억원 증가하면서 10월(1조원)에 비해 3배 가까이 확대됐다. 박 부총재보는 "비은행 쪽은 은행 대비 취약계층이 많은 만큼, 이들의 부담이 커지면서 부실화 가능성에 대해선 앞으로 모니터링을 하면서 대응할 계획"이라고 덧붙였다. 내년에도 전세자금대출이나 집단대출 등이 계속 증가할 것으로 전망했다. 한은은 "가계부채 상승률 및 주택가격 오름세가 다소 완화되고 있지만, 이러한 추세의 지속성과 강도 관련해선 불확실성이 높은 상황"이라며 "금융불균형 누적 위험에도 계속 유의할 필요가 있다"고 밝혔다. 고은빛 한경닷컴 기자 silverlight@hankyung.com