[이슈분석] 오늘 새 양도세 기준 적용..다주택자는 또 '희망고문'

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석'- 송승현 도시와경제 대표

1주택자 양도소득세 비과세 기준을 12억 원으로 상향 조정하는 소득세법 개정안이 오늘(8일) 공포됩니다. 즉 개정안이 오늘부터 효력을 갖게 된다는 얘기입니다. 그런데 이 비과세 혜택이 모든 1주택자에 적용되는 것은 아닙니다. 보유 기간, 거주 요건 등을 채워야 합니다. 다주택자 양도세를 놓고도 당정청간 엇갈린 메시지를 내놓으면서 논란이 거듭되고 있습니다. 전문가와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 9억에서 12억으로 상향됐습니다. 어제 국무회의를 통과했고 오늘 공포할 예정이니 정확하게 오늘부터 적용되는 게 맞죠?

- 오늘부터 1주택자 양도세 비과세 9→12억 상향 시행
- 12억 양도세 비과세 국무회의 통과…오늘 법률 공포
- 당초 소득세법 일부개정법률안 내년 1월 1일 시행 예정
- 매도자, 양도세 절약 위해 잔금 일정 연기 '전전긍긍'
- 국회, 시행일을 공포일 즉시로 수정…2일 본회의 통과
- 정부, 시장 불확실성 축소 위해 개정법률안 바로 공포
- 양도세 비과세 대상, 약 42만 가구 추가 포함 전망

Q. 이미 계약서를 쓰신 분들이 가장 불안할 것 같아요. 그리고 1주택자라고 해서 모두 비과세가 되는 건 아닐 텐데요. 요건은 어떤 것들이 있나요?

- 1세대 1주택 비과세 혜택 기본 요건 '2년 보유'
- 적용 시점, 잔금일·등기일 가운데 빠른 날 기준
- 이사 등 신규 주택 취득 일시적 2주택자 적용
- 고가 1주택자도 상황에 따라 세 부담 축소 전망
- 1주택자 갈아타기 '숨통'…부동산 정책 불신 지적도
- 양도세 산출 시 차익에서 기본공제·장특공제 등 제외
- 장특공제 최저 기준선, 3년 보유·2년 거주 20% 적용
- 2017년 8월부터는 2년 보유·거주 모두 충족 시 적용

Q. 장기보유특별공제가 올해부터 바뀌었습니다. 1주택자는 최대 80%로 세금을 꽤 공제받을 수 있는데요. 기준이 어떻게 되나요?

- 12억 이상 집 매매시 장특공제 따라 양도세 절약 가능
- 장기보유특별공제, 보유·거주기간 따라서 차등적용
- 2년 거주·보유 적용 시 세 부담 절반 이하 사례도
- 일반 장특공제, 3년 이상 보유시 1년 2%씩 최대 30%
- 1세대 1주택자, 특례장기보유특별공제율 최대 80%
- 거주기간 2년 미만 시 일반 장기보유특별공제율 적용
- 보유에 거주까지…기간 길어지면 길수록 할인율↑

Q. 일시적 2주택의 경우에도 비과세가 가능합니다. 하지만 1주택 시점 등 기준이 꽤 까다롭다고 알려졌는데요. 유의해야 할 사항은 무엇일까요?

- 2주택자, 1주택 양도 후 남은 1주택 보유 다시 계산
- 최종 1주택 시점부터 비과세 조건 다시 충족 유의
- 신규 주택 취득 등 일시적 2주택, 비과세 기준 유의
- 종전 1주택자, 신규 주택 취득 시 3년 이내 매도 필요
- 2018년 9월 14일 이후 조정지역 2년 이내 매도
- 2019년 12월 17일 이후부터 1년 이내 매도·전입
- 신규 주택 취득 일시적 2주택 판단 양도 시점 기준

Q. 가장 궁금한 것은 9억 원에서 12억으로 오른 양도세 비과세 기준 덕에 얼마나 절세가 가능하냐인데요. 사례별로 양도세가 어느 정도 줄어드나요?

- 25억 매수 2년 보유·거주 35억 매도…약 3400만 원↓
- 8억에 산 집 15억 팔면, 양도세 9539만 원→3618만 원
- 동일 시세 차익에도 매도 가격 낮을수록 세금 더 축소
- 오늘부터 1주택자 양도세 비과세 9→12억 상향 시행
- 12억 양도세 비과세 국무회의 통과…오늘 법률 공포
- 양도세 비과세 대상, 약 42만 가구 추가 포함 전망

Q. 여당 중심으로 다주택자 양도세 완화도 검토하고 있다는 얘기가 나오면서 무주택자와 1주택자들의 반발도 있습니다. 여론을 의식해서일까요. 더불어민주당에서 다주택자 양도세 완화는 부담스럽다는 공개 발언이 나왔어요?

- 與, 다주택자 양도세 중과 한시 유예에 '한발 뒤로'
- 일주일 만에 물러선 與…지난달 "다주택자 배제 안 해"
- 박완주 "다주택까지 검토하는 건 굉장히 부담스러워"
- 12월 정기국회 남긴 정치권…"다음 정부 때 할 수도"
- 박완주 "다주택자 양도세·종부세 당내 반대 기류 세"
- 개정 가능성 열어놓은 與 "임시국회 안 열 수 없어"
- 與, 일시적 다주택자 종부세 면세 방안도 고려 중

Q. 다주택자 양도세 중과한 지 얼마 되지 않았는데 여론을 통해 떠본 거냐는 비판도 나오고요. 내년 대선을 앞두고 오히려 긁어 부스럼을 만들었다는 말도 나옵니다. 다주택자들에겐 희망고문만 계속되고 있고요. 계속되는 정책 변화에 시장 혼란이 가중되고 있어요?

- 부동산 세제 둘러싸고 혼란·갈등…종부세 불만도 지속
- 종부세 급등·일관성 없는 양도세…시장 혼돈 '가중'
- 다주택자 양도세 일시 완화에 정부- 여당 '엇박자'
- 주택 유무에 상관없이 '아우성'…"종합적 점검 필요"
- 설익은 정책에 오히려 시장 자극…"신중히 접근해야"
- 양도세 완화 다주택자 매물 기대…"불안 심화" 반론도
- 대선 앞두고 부동산 정책 '들썩'…실수요자만 '불안'
- 전문가 "부동산 정책, 일관성 유지하는 것이 더 나아"

Q. 이번에 양도소득세 비과세 기준을 12억으로 상향하면서 고가 주택 기준이 너무 제각각이라는 비판이 나옵니다. 부동산 주요 세금 모두가 기준이 다를 정도인데요. 국민들은 대출은 대출대로 세금은 세금대로 계산하기가 너무 어려워요. 예측이 너무 어렵다는 지적이에요?

- 곳곳마다 다른 고가 주택 기준…시장 혼란 가중
- 금액 산정 기준도 실거래가·공시가격 제각각에 혼란
- 고가 주택 기준 전반적 논의 없이 각개전투식 수정
- 뒤죽박죽 고가주택 기준…전문가 "기준 통일해야"
- 집값 잡기 수단으로 조세정책 사용…"세제만 복잡"
- 예측 가능성·신뢰도 '뚝'…"단일 기준 간단하게 해야"
- 고가 주택 기준 상향 추세…현실에 맞게 조정 필요
- 일부 전문가 "고가주택 기준, 12억 이상으로 높여야"

Q. 대출 규제에 기준금리 인상, 그리고 고점 부담에 집값이 관망세를 보이고 있습니다. 일부 지역에서는 매물이 쌓이고 있다는데요. 실제로 시장에 매물이 쌓인다고 표현할 만큼 적체 현상이 있나요?

- 전국 아파트값 상승폭 둔화…일부 지역은 하락세 관측
- 대출 규제·금리 인상 등 대내외적인 하락변수 다분
- 쌓이는 매물 뜸한 거래…매도- 매수자 간 가겨 차↑
- 아파트값 하락 전환 증가…시장은 매수자 우위 전환
- 잦은 정책 변동에 향후 기대감 증가…매물 잠기 우려
- 뜨겁던 수도권, 보합·하락 지역 등장…관망세 증가
- 인천·경기 등 수도권, 패닉바잉 등에 버블 형성 분석
- 경매도 주춤…11월 서울 아파트 낙찰가율 올해 최저

Q. 높인 오른 곳일수록 하락 체감이 빠른 듯합니다. 지방은 올해 급등한 대구, 세종이 하락 신호를 울렸는데요. 수도권으로는 동두천이 첫 하락세를 보였습니다. 이 하락 신호가 수도권 전반으로 퍼질지, 그리고 그 신호가 서울에도 과연 올지, 의견이 분분합니다. 어떻게 보시나요?

- 올해 '급등' 동두천, 수도권 아파트 값 첫 하락 전환
- 동두천, 작년 마이너스 변동률…올해 10월까지 37.7%↑
- 입지·인프라 등 부족에도 '키 맞추기식' 가격 상승
- 세종·대구 이어 경기도 하락…외곽 시장 조정 관측
- 수요자 선호도 낮은 외곽 지역부터 가격 조정 가능성
- 전문가 "하락 조정세, 수도권 전반 확산 가능성 낮아"
- 입주 물량 부족·전세시장 불안·대선 등 변수 다수

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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