전매제한 규제 피한 분양단지에 유동자금 관심

입주 전 분양권 전매하면 취득세 없고, 분양권에는 재산세 부과하지 않아
수도권..공사기간 3년 이상 걸리면 입주 전 전매 가능해
지방..투기과열지구, 조정대상지역 지정된 곳 인근 비규제 지역에 풍선효과

아파트 분양권 전매제한이 최대 10년까지 제한되는 가운데 입주 전 전매가능한 아파트가 줄줄이 분양돼 관심을 모으고 있다.

전매제한은 투기 목적으로 주택을 구입하는 것을 막기 위해 6개월에서 최장 10년까지 아파트 분양권을 팔 수 없도록 하는 제도다. 전매제한 기간은 아파트가 들어서는 위치, 분양가격, 공공택지 여부, 수도권여부, 규제지역 현황 등에 따라 복잡하게 적용된다.

이런 규제를 피해 아파트 입주 전 분양권을 전매하면 취득세를 납부하지 않아도 되고, 주택이 아니기 때문에 분양권을 보유하고 있는 기간 동안 재산세나 종합부동산세 역시 부담하지 않는다.

분양업계 관계자에 따르면 지방의 경우 비규제지역 분양에 관심이 높다고 전한다. 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 경우 지역에 따라 계약금 납입 후 혹은 6개월 후 전매가 가능하다. 따라서 비슷한 생활권인데도 자치구에 따라 규제지역으로 묶인 지역과 아닌 지역이 있게 된다. 인기 지역 인근 비규제 지역의 분양단지는 전매제한, 청약 자격, 대출 등에서 규제지역보다 자유롭기 때문에 이런 곳에 청약자들의 관심이 높다는 설명이다.

두산건설이 11월 창원에서 공급하는 ‘창원 두산위브 더센트럴’이 규제지역 풍선효과 볼 것으로 예상되는 곳이다. 단지가 들어서는 창원 마산회원구는 인근 성산구와 의창구의 규제지역으로 지정됐기 때문이다. 따라서 이 단지는 입주자로 선정된 날부터 분양권 전매가 가능하며, 세대주·세대원·다주택자 모두 1순위 청약이 가능하다.

창원 두산위브 더센트럴는 지하 2층~지상 24층, 9개동, 2개 단지, 총 663세대 규모로 이 중 조합원 물량을 제외한 461세대가 일반 분양된다. 마산시외버스 터미널과 KTX 마산역을 걸어서 이용할 수 있고, 2025년 마산역 복합환승센터가 완공되면 광역교통 환경이 더욱 좋아질 것으로 기대된다.

반면 수도권은 대부분 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역으로 묶어 있기 때문에 3~10년간 전매 제한이 기본적으로 적용된다. 주거여건이 불편한 자연보전권역(전매제한 6개월)을 제외한 조정대상구역의 경우 전매제한 최단 기간은 3년을 적용 받는다.

그러나 예외규정도 있다. 조정대상지역에서 분양 시 ‘소유권이전등기일까지 전매가 제한되지만 공사기간이 그 기간을 초과하는 경우 3년으로 본다’는 단서가 붙는다. 이에 따라 공사기간이 3년을 초과하는 경우 입주 전 전매가 가능하다.

바로 이렇게 공사기간이 길어 입주 전 분양권 전매가 가능한 단지가 이번 달 당첨자 발표를 한 ‘두산위브더제니스 센트럴 여의’다. 인천 미추홀구에 들어서는 이 단지는 전매제한 기간이 3년인데 2025년 6월 입주 예정이어서 입주 전 분양권 전매가 가능한 곳이 됐다. 1115세대 규모 대단지였는데 1순위 청약 84㎡에서 최고 경쟁률 37대1로 전 세대 1순위(해당지역)에서 청약을 마감했다.

같은 미추홀구에서 분양한 ‘시티오엘3·4단지’도 입주 전 분양권 전매가 가능하다. 3단지 977세대는 2024년 12월 입주 예정이고, 4단지는 428세대는 2025년 1월 입주 예정이다. 3단지는 평균 12.6대1, 4단지는 44.6대1의 높은 청약경쟁률을 보였다.

한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com

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