이걸 왜 이제 알았지…지금 당장 시작해야 할 직장인 세테크 [한경제의 솔깃한 경제]

'일시적 2주택' 세금 폭탄 피하려면… [강주배의 세금abc]

주택을 보유하고 있는 1세대가 주거를 이전하거나 직장 문제 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우가 종종 있습니다. 이렇게 불가피하게 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우에도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 흔히 ‘일시적 2주택 비과세’ 라고 애기합니다.과거 일시적 2주택 비과세 규정은 비교적 쉽게 이해되는 규정이었습니다. 그러나 현행 일시적 2주택 비과세 규정은 수차례의 개정 과정을 거치면서 매우 복잡하게 변화되어 왔습니다. 복잡함에도 양도소득세의 절세를 위해서는 반드시 알고 계셔야 하는 규정입니다. 최종1주택 보유기간 기산일 규정, 장기보유특별공제의 개정 규정과 얽히면서 엄청난 세금부담으로 낭패를 볼 수 있기 때문에 주택 취득과 처분에 신중을 기해야 합니다.대표적인 사례들을 들어가면서 일시적 2주택의 기본 개념을 설명해보겠습니다. 아래의 그림은 A주택을 취득하고 거주해오던 1세대가 신규 B주택을 취득하면서 주거이전하는 일시적 2주택의 사례입니다. A주택 1채만 보유하고 있는 1세대1주택자가 신규 B주택을 취득해 일시적으로 1세대2주택이 된 경우입니다. 다음의 3가지 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다. 1.    종전 A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 B주택을 취득할 것2.    종전 A주택은 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 것3.    신규 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 A주택을 양도할 것A주택을 취득한 날로부터 1년 이상인 지나서 B주택을 취득했고 A주택 취득 후 거주를 하고 있었으므로 1세대1주택 비과세요건을 충족했습니다. 그리고 신규 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 A주택을 양도하였습니다. 3가지 요건을 모두 충족하였기 때문에 A주택은 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세받을 수 있습니다.여기서 A, B주택이 조정대상지역에 소재하고 있는 지 여부가 중요한 변수로 등장합니다. A, B주택 중 어느 하나가 조정대상지역이 아닌 지역에 소재하고 있는 주택이라면 앞서 기술한 3가지 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다. 그러나, A,B 모두 조정대상지역 소재주택이라면 신규 B주택을 언제 취득하였는 가에 따라 내용이 달라집니다. 이는 아래의 <표1>과 <표2>로 정리할 수 있습니다. <표1>은 종전과 신규 주택 중 어느 하나가 비조정대상지역에 있는 경우입니다. <표1>에서 알 수 있듯이 종전주택과 신규주택 중 어느 하나가 비조정대상지역 소재 주택이라면 종전 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 신규주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.다음은 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 집이 있는 경우입니다. 이 경우 신규 주택의 취득시기에 따라 달라집니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 소재 주택이라면 신규주택의 취득시기에 따라 표에서 처럼 3가지 경우로 달리 적용됩니다. 조정대상지역 소재인 A주택을 취득 후 거주하고 있던 1세대가 2021년 8월1일 조정대상지역 소재의 B주택을 취득했습니다. 2019년 12월17일 이후 신규 주택 B를 취득한 경우에 해당됩니다. 따라서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 신규 B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 B주택으로의 전입 및 A주택 양도 조건을 충족하여야 합니다.사례에서는 B주택을 취득한 날로부터 1년이 경과해 A주택을 양도하였기 때문에 일시적2주택 비과세를 적용받을 수 없게 됩니다. 취득당시에는 조정대상지역이 아니었으나 추후 조정대상지역으로 지정된 경우에는 어떻게 적용될까요? 아래의 사례로 살펴보겠습니다. A주택을 취득당시에는 비조정대상지역이었으나 B주택에 대해 매매계약 기간 중 조정대상지역지역으로 지정된 경우입니다. B주택은 조정대상지역에 있습니다. A주택을 취득할 당시에는 비조정지역이었으나 조정대상지역의 신규 B주택을 매매하는 기간 중 종전 A주택 소재지가 조정대상지역으로 신규로 지정된 경우라면 위의 <표1>이나 <표2> 중 어느 규정이 적용될까요.<표1>이 적용됩니다. 그림에서도 표기된 바와 같이 신규 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 A주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있도록 과세당국은[기획재정부재산-825(2020.09.22)] 해석하고 있습니다. 일시적2주택 비과세의 핵심적인 내용을 살펴보았습니다. 여기서 설명하지 않은 예외적인 규정도 있습니다. 양도소득세 상담시에는 구체적으로 각 주택의 취득시기, 거주기간, 각 소재지의 조정대상지역 지정시기, 신규주택의 계약시기, 계약금지급 여부 등을 구체적으로 살펴보아야 합니다. 그래야만 정확한 상담이 이루어질 수 있다는 점을 주의하시기 바랍니다. 2021년 1월1일 이후 최종1주택 보유기간 기산일 규정이 적용됐습니다. 일시적2주택 판단은 더욱 복잡해졌습니다. 최종1주택 보유기간 기산일 규정에는 최종 1주택의 보유기간을 종전주택 양도일로부터 기산한다는 내용이지만, 이 규정이 1세대1주택 비과세의 거주기간에도 영향을 미치게 됩니다.한편 장기보유특별공제 계산시 적용되는 거주기간에도 이와 동일한 규정을 적용하겠다는 개정안이 국회에 제출되어 있습니다.<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스서비스 대표 세무사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

[주코노미 요즘것들의 주식투자] 자신이 종목 고르는 직접투자…펀드매니저가 굴려주는 간접투자

많은 일에는 전문가가 있습니다. 주식 투자도 마찬가지입니다. 주식투자 공부에 오랜 시간을 쏟기 어려울 때는 전문가에게 나 대신 투자해달라고 돈을 맡길 수 있습니다. 내가 종목을 골라 투자하는 것을 '직접투자', 전문가가 나 대신 종목을 골라 투자하는 것을 '간접투자'라고 합니다. 오늘은 직접투자와 간접투자의 차이와 장단점에 대해 알아보겠습니다.직접투자는 증권사에 주식 계좌를 개설해서 직접 주식을 사고파는 투자법을 의미합니다. 투자자인 우리가 어떤 주식을 언제, 얼마만큼 사고팔지를 모두 직접 결정합니다. 보통 주식에 투자한다고 하면 떠올리는 투자법입니다.간접투자는 주식운용 전문가에게 내 돈을 맡기는 방법입니다. 여기서 주식운용 전문가는 자산운용사에 속한 펀드매니저입니다. 자산운용사는 개인투자자나 기관투자가의 돈을 받아서 대신 굴려주는 회사입니다. 투자를 목적으로 여러 사람의 돈을 모은 주머니를 펀드라고 하는데, 이 펀드를 굴려주는 게 펀드매니저입니다. 직접투자는 나에게 맞을까투자에 관심이 많거나 투자 경험이 풍부한 사람이라면 직접투자가 유리합니다. 직접투자는 투자의 모든 부분을 내가 결정합니다. 이 때문에 세상이 어떻게 변하고 있는지, 변화에 맞춰서 돈을 벌 수 있는 기업은 어디인지를 골라내는 안목이 필요합니다. 평소 세상의 흐름에 관심이 많거나 좋게 보는 회사가 명확하다면 내 취향대로 투자할 수 있는 직접투자가 적합하겠죠. 내가 직접 돈을 굴리기 때문에 주식 거래비용 외에 수수료를 따로 떼지 않고, 종목을 잘만 고르면 펀드보다 높은 수익을 낼 수 있다는 것도 장점입니다.단점도 있습니다. 투자에 대한 지식과 정보가 적고, 공부하려는 의지도 크지 않은 경우입니다. 운에 기대서는 투자에 성공할 가능성이 낮을 수밖에 없습니다. 물론 투자 공부에 너무 많은 시간을 써서 정작 내가 해야 할 일을 소홀하게 되는 것도 직접투자의 단점일 수 있습니다.직접투자할 때 투자금이 적으면 여러 종목에 투자하기 어렵기 때문에 자금을 분산하기도 어렵습니다. 투자금이 여러 군데 나뉘어 있지 않고 한 곳에 몰려 있다면, 그 한 곳에 문제가 생겼을 때 큰 손실을 볼 수 있겠죠. ‘계란을 한 바구니에 담지 말라’는 잘 알려진 투자격언도 이런 이유 때문에 나온 말입니다. 간접투자의 장단점은자산운용사에는 하루종일 투자에 대해 고민하는 전문가들이 있습니다. 이들 전문가가 나를 대신해 돈을 굴려주는 게 간접투자의 장점입니다. 나는 내 일에 집중하고, 투자는 펀드매니저에게 맡겨두는 거죠. 펀드는 여러 사람의 돈을 모아 큰돈을 굴리기 때문에 분산투자가 기본이라는 것도 장점으로 꼽힙니다.간접투자의 단점은 전문가를 고용하는 만큼 비용이 든다는 것입니다. 펀드매니저가 내 돈을 굴려주는 대신 내는 비용을 ‘운용보수’라고 부릅니다. 펀드에 투자하면 자산운용사는 매일 조금씩 운용보수를 떼갑니다. 주식에 투자하는 주식형 펀드는 보통 투자금에서 연 1.5~2.0%가량을 운용보수로 가져갑니다.모든 펀드매니저가 꾸준히 수익을 낼 만한 능력이 있는 건 아니라는 점도 유의해야 합니다. 수많은 요리사가 식당을 운영하지만 모두가 맛집은 아닌 것처럼, 전문가가 운용하는 펀드라도 꾸준히 좋은 성과를 내는 것은 아닙니다. 맛집을 골라내듯이 자산운용사가 어떤 종류의 펀드를 운용하는지 알아보고, 과거 성과나 다른 투자자의 평판은 어떤지도 살펴야 합니다. 직접투자·간접투자 중간의 ETF최근에는 직접투자와 간접투자의 중간 성격인 상장지수펀드(ETF)도 투자자의 관심을 받고 있습니다. 기존 간접투자 방식인 펀드는 펀드매니저가 대신 투자하지만, ETF는 펀드매니저가 투자에 개입하지 않습니다. 대신 처음부터 투자할 종목의 기준을 정해놓고 여기에 맞춰서 투자합니다. 예를 들어 ‘코스피 200’에 투자하는 ETF라면 유가증권시장에 상장한 200개 종목에 투자하겠다는 원칙에 따라 투자하는 것입니다.어떤 종목에 투자할지 미리 알고 선택할 수 있기 때문에 직접투자와 비슷하면서도, 투자금이 적어도 여러 종목에 분산투자할 수 있기 때문에 간접투자의 장점도 갖고 있습니다. 자산운용사가 운용하기 때문에 운용보수가 있지만, 펀드매니저가 직접 종목을 고르는 게 아니어서 운용보수는 적게는 3분의 1, 많게는 10분의 1까지도 적습니다.나수지 한국경제신문 기자 NIE 포인트① 직접투자와 간접투자의 특징과 장단점은 무엇일까요.② 직접투자와 간접투자 가운데 나에게 맞는 투자법은 어떤 것일까요.③ 좋은 펀드를 골라내려면 어떤 기준을 세워야 할까요.

‘1+1’ 재건축, 종부세·취득세·양도세 ‘3중 압박’…“공동명의로 부담 덜어라”

재개발·재건축 정비구역에서는 한 명의 조합원이 정비사업이 끝난 뒤 아파트 두 채를 받는 ‘1+1’ 분양 방식이 있다. 다른 조합원에 비해 넓은 토지 지분을 소유해 높은 권리가액을 인정받은 이들이다. 오랫동안 부러움의 대상이 됐지만 최근 들어 어려움을 호소하고 있다. 부동산 관련 세제가 전반적으로 강화되면서 종합부동산세를 비롯해 세폭탄을 떠안게 됐기 때문이다. 종부·취득·양도세 모두 부담↑1+1 분양은 재건축 아파트 단지에서 전용면적 120~130㎡ 이상을 소유한 조합원들이 신축 아파트를 분양받을 때 대형 아파트 대신 두 가구를 받는 제도다. 새로 받는 주택 중 한 채는 전용면적 60㎡ 이하 소형이어야 한다. 분양받은 소형 주택은 소유권이전고시일 다음 날부터 3년 이내에 처분할 수 없다. 재건축 아파트 단지의 중대형 주택형에 살던 조합원이 재건축 후 비슷한 크기의 신축 아파트 입주를 포기하고, 시세차익이나 임대 수입을 극대화하기 위해 택하던 방식이다.하지만 최근 보유세 및 양도소득세 강화로 1+1 분양에 따른 세부담이 불어나고 있다. 최근 입주한 서울 서초구 A아파트의 경우 대형 주택형인 전용 133㎡(공시가 23억7000만원) 한 채를 보유했을 경우 종부세는 1150만원, 재산세와 지방교육세 등을 합한 보유세는 1839만원이다. 반면 1+1 분양을 통해 전용 59㎡(공시가 16억6000만원)와 84㎡(18억6000만원) 두 채를 받았다면 종부세는 3658만원으로 세 배 이상 급증한다. 보유세 총액은 4825만원에 달한다.양도세 역시 크게 늘어난다. 관리처분계획이 인가된 시점부터 두 개의 입주권이 주택수에 가산돼 다주택자가 되기 때문이다. 재건축 공사 기간에 보유했던 대체주택에 대한 비과세 특례도 사라진다. 대체주택은 1가구 1주택을 보유한 재개발·재건축 조합원 가구가 사업시행인가일 이후 취득한 주택이다. 모든 가구원이 이주해 1년 이상 거주하고 새로운 주택이 준공된 뒤 2년 이내 양도하면 비과세 특례를 적용받는다.취득세도 두 개의 입주권을 받기 위해 납부하는 분담금이 늘어나 취득세 면제 범위를 벗어날 가능성이 크다. 재건축·재개발은 새 아파트의 분양가가 기존에 보유한 부동산의 가격보다 비싸 추가로 분담금을 납부하는 경우에만 취득세를 낸다. 다만 두 채 모두 최초 취득으로 봐 중과는 되지 않고 재건축 건축비 등을 기준으로 2.96~3.16%의 세율이 적용된다. 공동명의 활용하면 부담 경감정치권 일각에서는 보유세 부담을 완화해주기 위해 1+1 분양으로 취득한 전용 60㎡ 이하 소형 주택은 종부세 중과 대상에서 제외하는 내용의 법안을 추진하고 있다. 하지만 해당 법안이 국회 문턱을 통과할 수 있을지는 미지수다.권민 세무사권민사무소 대표세무사는 “반포, 둔촌 등 강남권에서 세부담 때문에 1+1 분양을 포기하는 분위기가 나타나고 있다”며 “1+1 분양에 따른 종부세 부담을 피할 방법이 마땅치는 않지만 공동명의를 통해 부담을 줄일 수 있다”고 말했다. “부부가 공동명의로 아파트를 보유하면 각자 6억원의 공제액을 누리는 데다 누진세율 적용이 분산된다”는 설명이다.가령 서초구 A아파트 단지에서 전용 59㎡(공시가 16억6000만원)와 84㎡(18억6000만원) 두 채를 분양받은 가구가 단독명의로 두 채를 보유했을 때 종부세는 3658만원, 보유세는 4825만원이다. 이를 부부가 50%씩 공동명의로 보유하면 한 사람당 종부세는 1022만원, 보유세는 1499만원이다. 부부의 보유세를 합하면 2998만원 수준으로, 단독 명의일 때의 3분의 2 정도다. 양도세도 부부 공동명의일 때 낮아질 수 있다. 양도차익이 분산돼 과세표준이 낮아지므로 단독명의일 경우보다 낮은 세율을 적용받을 가능성이 크다.김소현 기자 alpha@hankyung.com