[부.전.자.전] 불안불안 신탁부동산.."신탁원부 꼭 확인하세요"

청년들에게 전세보증금은 사실상 전 재산
소중한 자산 지키기 위한 첫걸음

편집자주
부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

지난달 13일 서울 서초구 서래마을 일대 빌라 모습(기사와는 관련 업음). 연합뉴스

요즘 신탁등기의 맹점을 이용한 전세보증금 사기가 기승을 부리고 있습니다. 신탁원부 발급이 번거롭고, 신탁관계 파악이 까다롭다는 점을 악용한 집주인이 부동산 지식이 상대적으로 부족한 20, 30대 청년 세입자를 등치는 경우가 비일비재합니다. 등기부등본만 내세워 소유권이 아직 집주인에게 있는 것처럼 속이거나, 신탁원부 특약사항을 교묘하게 거짓으로 안내하는 수법에 당한 청년 피해자들도 있습니다.

특히 신탁부동산은 전세보증보험 가입이 어려운 데다, 확정일자 등 대항력을 갖춰도 신탁계약상 우선 수익자가 정해져 있어 보증금을 빼앗기기 쉽습니다. 민사소송 외에는 마땅한 구제 수단이 없는 게 현실입니다.

일반인에게 생소한 '부동산신탁'의 기본 개념과 신탁부동산 사기를 피하기 위한 방법을 알아봤습니다. 자산은 늘리는 것만큼 지키는 것도 중요하기 때문입니다.

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부동산신탁이란?

게티이미지뱅크

7일 부동산 업계와 금융권에 따르면 부동산신탁은 경험과 자금이 없는 집주인이 직접 관리나 활용이 어려운 부동산의 소유권을 부동산신탁전문회사에 이전하고, 신탁회사가 해당 부동산을 효과적으로 개발·관리해 수익을 집주인에게 돌려주는 제도입니다. 전문가가 효율적으로 부동산을 관리할 수 있도록 소유권 이전을 가능하게 해준 겁니다.

우리나라에서는 1990년 4월 부동산 투기 억제대책의 일환으로 도입돼 이듬해부터 시행이 됐으니 올해로 정확히 30년이 됐습니다. 이 제도는 그동안 부동산 금융 조달을 돕고 토지와 건축물의 효율적인 개발을 추진하는 역할을 해왔죠.

부동산신탁은 그 목적과 신탁회사의 역할에 따라 크게 5가지로 나뉩니다. △담보신탁 △처분신탁 △관리신탁 △분양관리신탁 △토지개발신탁입니다. 처분신탁은 고가나 큰 규모의 부동산을 효율적으로 처분할 필요가 있을 경우 신탁회사가 대신 부동산을 매각하고 대금을 수익자에게 교부하는 방식입니다. 권리 관계가 복잡하고 잔금 정산까지 장기간이 소요돼 소유권 관리에 안전을 기할 때 주로 사용됩니다.

관리신탁은 오피스나 빌딩 등을 위탁 받아 임대차나 수리, 시설관리, 세무관리 등 업무를 대행합니다. 분양관리신탁과 토지개발신탁은 각각 상가 같은 건축물이나 토지를 개발할 때 분양이나 사업비 조달을 안전하고 효율적으로 하기 위해 진행하는 신탁방법입니다.

담보신탁은 집주인(위탁자)이 소유권을 신탁회사(수탁자)에 넘겨 대출을 받는데 사용됩니다. 우선수익자로 지정된 금융기관이 채권자가 돼 '수익권증서'를 발행하고, 대출금 반환이 불이행될 경우 부동산 처분대금을 돌려받습니다.

근저당권 대출과 달리 담보신탁은 신탁회사의 동의 없이 위탁자가 임의로 부동산을 처분할 수 없는데요. 이 때문에 금융기관이 담보의 안정성을 높게 평가, 낮은 금리로 대출을 해주는 장점이 있습니다.

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"신탁원부는 인터넷 발급 안돼요" 직접 등기소 방문해야

서울 도봉구 북부지방법원 전경. 뉴시스

문제는 담보신탁의 맹점을 이용한 전세보증금 사기입니다. 신탁등기는 등기부등본 '갑구'(소유권에 관한 사항을 표시하는 부분)에 기재되지만, 대출 규모를 비롯한 자세한 내용이 없어 대수롭지 않게 생각하는 예비 세입자들도 있습니다. 이 때문에 신탁부동산은 등기부등본뿐 아니라 '신탁원부'까지 반드시 확인해야 합니다.

신탁원부란 집주인이 신탁등기 시 제출해야하는 서류입니다. 신탁원부에는 △부동산 담보신탁계약서 △계약의 내용 △신탁보수 △특약사항 △확약서 △부동산의 표시 등이 있는데요. 이를 통해 수탁자와 위탁자, 우선수익자 등 계약 당사자와 세부적인 계약 내용을 확인할 수 있습니다.

신탁원부는 가까운 법원 등기과 혹은 등기소에서 발급이 가능합니다. 신탁원부를 받기 위해서는 △해당 부동산 주소 △신탁원부 번호가 필요합니다. 등기부등본을 통해 파악한 신탁원부 번호로 신탁원부 발급을 요청하면 됩니다.

신탁원부는 인터넷이나 무인 발급기로는 발급이 불가능해 반드시 등기소에 가야 하는 번거로움이 있습니다. 직접 발급 받기가 어렵다면 계약 시 공인중개사에게 신탁원부에 대한 설명을 요청해도 됩니다. 신탁원부는 등기의 일부이기 때문에 공인중개사법상 공인중개사에게는 의뢰인에게 신탁원부의 법적인 의미와 효과를 성실·정확하게 설명하고 그 근거 자료를 제시할 의무가 있습니다.

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신탁원부 발급했다면 '특약사항'부터 확인해야

신탁원부 부동산신탁계약서 중 특약사항. 이승엽 기자

신탁원부를 확보했다면 가장 먼저 확인해야 할 첫 번째는 '권리관계'입니다. 신탁계약서에는 우선수익권에 대한 권리관계뿐 아니라 신탁의 종류와 채권 회수 방법 등 주요 내용이 포함돼 있습니다. 보통 신탁원본가액, 즉 수익권증서의 발행금액이 대출 규모입니다.

다음으로 주의 깊게 봐야 할 부분은 '특약사항'입니다. 특약은 우선 적용되는 계약 규칙으로, 임대차계약 시 위탁자와 수탁자, 우선수익자 간 위임과 동의 관련 내용을 담고 있습니다. 통상적으로 소유권이 신탁회사에 넘어간 부동산은 위탁자가 대리로 임대차계약을 하려면 신탁회사의 동의를 받도록 하는 내용이 특약사항에 들어갑니다.

만약 신탁회사 동의없는 계약을 체결하면 임차인은 '불법점유자'로 간주돼 집을 비워야 하고 최악의 경우 보증금을 몽땅 날리게 될 수도 있습니다. 신탁원부의 특약사항을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다.

신탁회사가 임대차계약에 동의했다 하더라도 강제 집행이 이뤄지는 경우 순위에서 밀려 보증금 반환이 어려울 가능성도 있습니다. 이 때문에 전문가들은 "신탁부동산은 임대차계약을 하지 않는 게 바람직하다"고 입을 모읍니다. 김대진 민주사회를위한변호사모임(민변) 변호사는 "대항력을 갖춘 임대차계약은 보증금을 우선 배당받을 권리가 있지만 신탁물건은 신탁회사에 대출을 해 준 금융기관이 우선수익자라 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못할 우려가 크다"고 설명했습니다.

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com