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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2021년 8월 3일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 최근 여당에서 주택 양도소득세 개편안을 내놨습니다. 거주 목적이 아닌 집은 팔라는 다주택자에 대한 압박이 부동산 시장 안정으로 이어질 수 있을지 다양한 의견이 들려오는데요. 관련 내용 짚어보고, 지난달 시작된 3기 신도시 청약, 내일부터 1순위 청약 신청이 시작되는데요. 자세한 내용 함께 살펴보겠습니다. 그럼 말씀 나눌 분 모셔보죠. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 전화연결 돼있습니다. 안녕하세요?
◆ 박원갑 전문위원(이하 박원갑): 네 안녕하세요.
◇ 최형진: 정부에서 지난주 부동산 시장 안정 합동담화를 진행했습니다, 그 자리에서
'매년 신도시 한 개 규모의 물량 공급'을 언급하면서 현재가 집값 고점임을 경고했는데요. 그런데 그 정도 규모의 꾸준한 물량 공급이 가능할까 싶은데요, 가능하다면 장기적인 시장 안정에 효과는 있겠죠?
◆ 박원갑: 그렇죠. 목표대로라면 물량 폭탄 수준이라고 볼 수 있고요. 다만, 수요자들이 아직은 그렇게 체감적으로 느끼지는 못하고 있는 것 같아요. 그래서 좀 더 가시적인 공급계획이라든지 입지, 물량, 이런 데 대해서 좀 더 구체화된다면 말씀하신 것처럼 시장안정에 굉장히 큰 도움이 될 걸로 보이고요. 특히 30대들이 지금 집을 살까 분양을 받을까 많이 고민을 하잖아요. 이런 갈림길에 서 있는 30대들 입장에서는 이 공급신호가 확실하다면 아무래도 집을 사지 않고 좀 더 기다릴 수 있을 텐데, 그래서 저는 일단은 이게 이런 여러 가지 메시지보다는 실행력이 더 중요하다고 봐요. 그래야지 좀 더 단순하게 이런 신호로 그치지 않고 믿음으로 가야 된다는 거죠. 그렇다면 충분히 집값안정에 도움이 된다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
◇ 최형진: 그러면서 여당에서 양도세 개편 방안도 다시 내놨어요. 다주택자를 압박해서 시장에 물량을 늘리겠다는 거거든요. 6월부터 다주택자에 대한 종부세 방안이 시행되고 있는데, 시행 이후에 어떤 변화가 있었을까요?
◆ 박원갑: 종부세는 그렇게까지는 큰 변화가 없었어요. 원래 종부세는 공시가격 9억이 과세 기준이잖아요. 이것을 상위 2%로 한다는 건데, 일종의 완화라고 보면 되죠. 아직은 최종적으로 확정은 안 됐어요. 그래서 아마 8월 임시국회 때 논의가 될 걸로 보이고, 이건 종부세 자체가 강화되는 것보다 완화되기 때문에 그렇다고 해서 시장에 이를 테면 집을 더 사고 팔고, 이런 분위기는 아닌 것 같고요. 오히려 지금 시장에서 민감하게 받아들이는 것은 양도세 문제인 것 같습니다.
◇ 최형진: 양도세 개편방안에도 6월 이후와 비슷한 상황이 이어질까요?
◆ 박원갑: 지금 다주택자에 대한 내용하고 2주택자에 대한 내용이 섞여 있어요. 다주택자 같은 경우에는 2023년부터 다주택자가 집을 10채 갖고 있잖아요. 그럼 최종 1주택자는 비과세를 받으려고 그럴 거예요. 그 산정시점을 다른 집을 다 팔고 최종1주택자가 된 날로부터 양도세 장기보유 특별공제 혜택을 그때부터 주겠다는 거예요. 그러면 그 이전에 1주택자가 되어 있어야 되잖아요. 그래서 2022년 말까지 아무래도 매물리 좀 나오도록 하려는 취지가 아닌가 생각이 들어요. 그러면 지금 집을 팔아야 되는데 팔려면 양도세율이 높지 않아야 팔 수가 있을 거잖아요. 지금 조정대상지역이라고 해서 서울이나 경기, 인천, 어지간한 지역들을 다 조정대상지역인데, 이곳에서 3주택자가 첫 집을 팔게 될 때, 양도세 최고세율이라고 있습니다. 가장 높은 세율인데 이제 82.5%에요. 굉장히 높아요.
◇ 최형진: 그럼 증여를 택하지 않겠습니까?
◆ 박원갑: 증여 쪽으로 갈 가능성이 있어보이고요. 분명한 것은 주택수를 좀 줄여야 된다는 부분에 대해서는 많이 공감을 하고 있는데, 그 방법이 양도가 될지 증여가 될지는 계산을 해보고 판단하지 않을까 이런 생각이 들고요. 그리고 이게 파장이 적지 않은데 지금 은퇴자 같은 분들은 노후를 대비해서 주거용 오피스텔 이런 걸 사서 월세 좀 받겠다는 분들이 계세요. 그런데 이것도 다주택이 되거든요. 그래서 아마 이 쪽도 수요가 위축될 가능성은 있지 않을까 이렇게 예상을 해보고 있고요. 대신에 이제 지식산업센터라든지 업무용 오피스텔, 이건 주택이 아니거든요. 이런 쪽에 말하자면 비주택 틈새시장에 관심이 높아지는 그런 계기가 될 수 있겠다 보고 있고요. 아까 제가 1주택자 말씀 드렸잖아요. 우리나라에 집 갖고 있는 사람 중에서 85%가 1주택자입니다. 대부분이 집 한 채 갖고 계신 거예요. 그런데 이에 대해서 그동안 걱정이 됐던 것은 어떤 거냐면, 보통 1주택자가 양도세 비과세를 받는 기준은 현재 시가 9억에서 12억으로 올라가게 되어요. 대신에 12억이 넘는 부분에 대해서는 장특 공제라고 해서 장기간 보유하게 되면 깎아 주는 이런 제도를 시행하고 있는 건데, 그럼 가령 여의도에 20억짜리 집을 갖고 있는 은퇴자 분이 계시다면 장특 공제는 12억까지는 비과세가 되겠죠. 어쨌든 거주를 하게 되면요, 그런데 12억 넘는 부분들은 장특 공제율을 낮춘다고 하면 세금을 많이 내야 하잖아요. 그런데 이렇게는 안 하고 9월 취득분부터 장특 공제율을 낮추겠다는 거예요. 그러니까 기존에 집을 한 채 갖고 계시는 분들은 방안을 보면 언제 팔더라도 지금과 같은 혜택을 받을 수는 있을 거라고 보여요. 그런데 9월 이후에 집을 사시는 분들은 장특 공제율이 낮아진다, 세금을 더 많이 내야 된다, 이렇게 될 수가 있어요. 이렇게 되면 어떻게 되냐면, 내가 만약 아까 여의도에 20억짜리 집을 갖고 계신 분들은 이걸 팔아서 새로 사게 되면 새로 산 집에 대해서는 양도세 혜택이 줄어들잖아요. 그러면 굳이 옮겨 타기를 할 가능성이 낮아진다, 이렇게 볼 수도 있을 거잖아요. 그래서 여러 가지 양도세라든지 취득세나 중개수수료 같은 거래비용을 감안하면 그대로 있는 게 나아요. 이게 강남, 마·용·성, 여의도, 목동, 판교, 이런 데 다 적용되는 건데요. 갈아타기 수요가 줄어들어서 매물 잠김 현상이 나타날 수가 있고요. 다만, 매수자 입장에서도 양도세를 감안하면 비싼 집을 사야될 이유가 없어져요. 그러면 결국 팔려는 사람도 많지 않고 사려는 사람도 많지 않다는 거예요. 주로 고가 주택, 특히 초고가 주택을 얘기하는 건데, 이렇게 되면 주로 비싼 지역을 중심으로 보면 아파트 거래회전율이 뚝 떨어질 수 있어요. 거래가뭄이라고 얘기하는데, 그렇게 될 가능성은 있고요. 1주택자 한 마디만 더 말씀 드리면, 아까 양도세 비과세 기준이 9억에서 12억으로 올라간다고 했잖아요. 그럼 9억에서 12억 사이에 집을 한 채 갖고 있는 분들은 아무래도 새로운 제도가 시행되기 전까지는 안 팔려고 그러겠죠. 그래서 약간 매각을 보류하는 계기가 될 수 있는데 시행 시기는 아직은 나오지 않았지만, 제 생각에는 아마 가을 정도 되지 않을까 생각이 들어요. 이 정도로 정리할 수 있을 것 같습니다.
◇ 최형진: 지금 위원님 말씀 한 번 더 정리를 하면, 양도세 개정안이 다주택자들이 그로 인해서 매물을 내놓지 않을뿐더러 내놓는다고 하더라도 증여에 그치면서 이번 대책 역시 집값을 잡는 데 한계가 있다, 이렇게 보면 되겠습니까?
◆ 박원갑: 글쎄요. 그건 봐야 해요. 아까 말씀 드렸다시피 사려는 사람도 줄고 팔려는 사람도 줄 수가 있잖아요. 그래서 효과가 없다기보다 전반적으로 거래 둔화로 이어질 가능성이 있고요. 그리고 이런 세제보다는 집값이 너무 많이 올랐기 때문에 그러면 장기상승에 따른 피로감이 큰 상황이거든요. 범위도 오를 가능성이 있고, 그래서 그럼 이번에 다주택자가 매물을 별로 안 내놓을 테니까 그럼 효과가 없을 거고, 그럼 집값이 안 잡힐 거다 이렇게 보기에는 그건 한 변수만 보는 거고 다른 변수까지 다 고려를 하셔야 돼요. 어쨌든 매물은 생각보다 많이 나올 것 같지는 않다, 이렇게 예상을 해보고 있고요. 물론 이것도 최종적으로 어떻게 될지는 지켜봐야 될 것 같습니다.
◇ 최형진: 내일부터 3기 신도시 1순위 청약이 시작됩니다. 지난달 사전청약이 시작되면서 이번에는 ‘영끌’해서 내 집 마련을 막는 효과가 있지 않을까하는 기대도 있는데, 이 정도의 영향이 있을까요?
◆ 박원갑: 물량이 많으니까요. 지금 1차 사전청약 물량 자체가 워낙 많잖아요. 물론 본청약이 들어가긴 했지만, 이게 인천 계양이나 위례, 성남 복정, 의왕 청계라든지, 남양주 진접 같은 데 한 4천 가구 정도 공급되고 연말까지 3만 가구가 넘고요. 내년 말까지 6만 2천 가구 정도 공급할 예정이거든요. 당연히 이에 따른 물량 확대에 따른 시장안정 효과는 클 것 같고, 아까 말씀 드린 것처럼 30대들이 약간 갈등을 많이 해요. 이번 공급의 핵심은 바로 30대들을 겨냥한 거거든요. 그래서 물량이 많이 때문에 기존 주택시장으로 쏠리는 수요는 어느 정도 분산이 가능하다고 보고요. 다만, 소득이나 자산요건이 있습니다. 이 공공분양은. 그래서 요건이 안 되는 젊은 층도 제법 있습니다. 그래서 분양 대기하는 계층하고 기존 주택을 사는 계층이 약간 달라요. 그래서 효과는 없지 않지만, 부분적인 효과 정도로 보시면 되지 않을까 예상을 해보고 있습니다.
◇ 최형진: 신청자격 같은 경우는 무주택자 가운데 소득과 자산기준을 충족해야 되고 주택청약종합저축이나 청약저축통장이 있어야 하고요. 또 그 지역에 거주하는 분들이 유리한 거죠?
◆ 박원갑: 그렇죠. 거주요건은 일단 본청약까지 채우면 돼요. 그런데 그 지역에 살고는 있어야 됩니다.
◇ 최형진: 지난 달에 이미 사전 청약이 진행됐고, 내일부터 진행되는 1순위 청약과 사전 청약은 어떻게 다른 겁니까?
◆ 박원갑: 본 청약이 일반청약이죠. 원래 하시던 거라고 보면 되고요. 사전청약은 이제 보통 1년에서 2년 정도 앞당겨서 청약을 한다고 보시면 될 것 같아요. 일종의 집을 조기에 보유효과라는 것을 겨냥한다고 보면 되잖아요. 그러니까 두 남녀가 있는데 약혼을 했는데 다른 데 가서 맞선보지 않잖아요. 그거하고 비슷하다고 보면 될 것 같습니다.
◇ 최형진: 아주 비유가 좋았네요. 3기 신도시 기대감에 인근 지역 매매가도 상승하고 있는 것 같은데 일부 지역에서는 1주 만에 6천만 원이 올랐다, 이거 계속 오르겠습니까?
◆ 박원갑: 그건 좀 다른 얘기예요. 그러니까 전세시장은 충분히 맞는 말씀이에요. 아파트를 분양받기 위해서 아까 말씀드린 거주요건이라는 게 있잖아요. 그러면 전세로 일단은 들어와서 사는 게 유리하겠죠. 그런데 그 주변에 가서 집을 사겠다, 그러면 그 지역이 좋아진다는 기대감도 있겠죠. 아무래도 SOC라든지 간접기반시설들이 많이 들어서면 좋아질 수 있으니까요. 그런데 그쪽에서 물량이 많이 나오게 되면 기존 집값은 빠질 수도 있는 거잖아요.
◇ 최형진: 그렇게 되겠군요.
◆ 박원갑: 주변에 집값 오른다고 하는 것은 모든 지역에 해당되는 것은 아닌 것 같아요. 다만, 그거 외에도 지금 경기도 일대에 2기 신도시가 아닌 곳이 없잖아요. 오르는 곳들은 보니까 이런 탈서울 내 집 마련 수요, 그리고 GTX 같은 광역 교통망에 대한 기대, 이런 것들이 섞여서 오르는 모습들이 나타나고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
◇ 최형진: 3기 신도시 분양가 논란도 있었는데, 주변 시세와 비슷하거나 비싸다는 지적이 나오고 있습니다. 맞습니까?
◆ 박원갑: 지역에 따라 편차가 심한 것 같아요. 그러니까 정부는 분석을 해보니까 주변 시세하고 60~80%이라고 얘기했거든요. 당연히 분양가 상한제가 적용이 되죠. 그런데 그렇게 안 싸다, 이런 얘기를 하시는 분이 있는데 주로 제가 보니까 주변 집값이 비싸잖아요. 그리고 도심이라든지 강남 접근성이 좋은 곳은 체감분양가가 많이 싸게 느껴지는 것 같아요. 그런데 외곽지역이다, 그럼 주변 시세와 큰 차이가 안 난다고 해서 이런 분들이 좀 불만을 제기하고 있는데 전반적으로 보면 시세보다 싼 것은 맞다고 볼 수 있겠죠.
◇ 최형진: 8월 이후 3기 신도시 사전청약을 피했던 민간 분양 물량이 시장에 나올 예정입니다. 내 집 마련 계획하고 있던 분들에겐 이것도 좋은 기회 아닙니까?
◆ 박원갑: 저는 좋은 기회라고 봅니다. 지금 이 달에 전국에서 3만 5천 가구 정도 분양을 앞두고 있는데 재건축·재개발 조합원분을 제외하면 일반분양이 2만 8천 가구 정도 되어요. 그래서 수도권이 63% 정도 되기 때문에 일단은 청약은 적극적으로 해보시라는 말씀을 드려요. 공공분양보다는 분양가가 좀 비싸지만 고분양가 관리지역이라든지 여러 가지 분양가 규제 장치 때문에 분명히 주변 시세보다 싸다고 해서 내 집 마련할 수 있는 가장 좋은 첩경이 저는 분양을 받는 것이라고 봐요. 그래서 내가 분양을 받을까 아니면 기존 집을 살까, 이렇게 고민하시는 분들이 많은데 1차적으로는 분양에다가 올인을 하고 여차 안 될 수도 있잖아요. 그렇게 되면 후순위로 내집마련 하시는 것도 괜찮지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 최형진: 알겠습니다. 짧게 전세 얘기를 해볼게요. 전세난이 계속되면서 전세 살 돈으로 돈을 더 빌려서 집을 사버리자 이런 분들도 많았잖아요. 부동산 시장 안정화를 위해서 어떻게 대응을 해야 되겠습니까?
◆ 박원갑: 지금은 결과적으로 공급 외에는 대안이 없다고 봐요. 아까 말씀 드린 것처럼 전세 사시는 분들이 불안감에서 갭투자를 하시거나 아니면 무리하게 집을 안 사도록 해야 되거든요. 경기 전체로 본다면요. 그렇다면 공급의 가시적인 성과, 결국 저는 속도전이 앞으로 집값 안정에 가장 중요한 키워드가 되지 않을까 이렇게 예상하고 있고요.
◇ 최형진: 속도전이라고 하면 공급의 속도 말씀하시는 겁니까?
◆ 박원갑: 네, 그렇습니다. 전반적으로 하반기에 보면 기준금리도 오를 수도 있고 또 장기 상승에 따른 피로감이 있었어요. 상승폭은 상반기보다는 좀 낮을 것 같아요. 그래서 전반적으로 고평가 얘기가 많이 나오고 있기 때문에 조금은 집을 만약에 사시더라도 단기 급등 지역을 피한다든지 좀 더 꼼꼼하게 냉철하게 보고 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.
◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다.
◆ 박원갑: 고맙습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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