[ET] 내 집 마련 꿈 이뤘는데..평생 벌금 내라니?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 6월17일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김현우 행복자산관리연구소 소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지 :
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20210617&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다. 빌라로 내 집 마련의 꿈을 이룬 A 씨. 최근 구청에서 청천벽력 같은 소릴 듣습니다. 살고 있는 집이 주택용으로 불법 개조된 것이니 원상 복구를 해라. 아니면 해마다 수백만 원의 이행강제금을 내라는 통지입니다. 이런 황당한 사례가 전국 곳곳에 끊이지 않는다고 하는데요, 왜 이런 일이 벌어지는 건지 행복자산관리연구소 김현우 소장과
알아보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
네, 안녕하세요?

[앵커]
멀쩡하게 살던 내 집인데 갑자기 불법건축물이라고 하고 거기에 벌금까지 내라고 하면. 글쎄요, 어떻게 이런 일이 가능할까 싶네요.

[답변]
아마 진짜 말 그대로 청천벽력 같은 일일 텐데요. 내가 살고 있는 집이, 집인 줄 알았는데 집이 아니었던 겁니다. 그러니까 우리가 주거용으로 살려고 한다면 당연히 건축상 허가를 주택으로 받아야 되는데 이게 주택이 아니라 근린생활시설이라는 것으로 허가가 나 있다는 거죠.

[앵커]
근린생활시설, 이게 익숙지 않은 단어라 설명이 필요할 것 같습니다.

[답변]
그렇습니다. 보통 우리가 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 시설인데요. 화면에 보이는 것처럼 세탁소가 될 수도 있고 의원이 될 수도 있고 슈퍼마켓이 될 수도 있고 이런 시설들 많이 집 주변에서 보이잖아요. 이런 것들. 그런데 이런 시설에는 바닥 난방이라든가 취사 시설을 설치하지 못하게끔 돼 있습니다.

[앵커]
한마디로 우리 주거지에서 가까운 상가네요.

[답변]
네, 그렇습니다. 정확한데요. 그런 상가들에 대해서 불법으로 개조를 하고 이게 마치 주택인 것처럼 속여가지고 분양을 하거나 임대를 해서 여기서 피해가 발생할 수 있다는 거죠.

[앵커]
건축주가 왜 일반주택으로 분양을 안 하고 그렇게 근린생활시설로 분양을 하려는 거예요?

[답변]
이게 사실 돈 때문입니다. 같은 땅에 주택만 지었을 때 보다 근린생활시설을 섞어서 지었을 때 훨씬 많은 세대를 만들 수 있거든요. 예를 들어서 우리가 주택을 분양한다, 주택을 건축한다고 한다면 최소한 1세대당 0.5대 이상의 주차 면적이 필요합니다. 아무리 빌라라고 하더라도요. 그런데 근린생활시설 같은 경우에는 그런 주차면에 대한 제한이 굉장히 완화가 되어있어요. 그러다 보니까 주택보다 한 2, 3배 정도 기준으로 더 만들 수도 있고요. 주택 같은 경우에는 다가구주택은 3층 이하여야 되고 다세대주택은 4층 이하라는 층수 규제가 있는데 근린생활시설을 지을 때는 그 층수에 포함이 안 됩니다. 그러니까 주택으로 3층 지어놓고 여기에 근린생활시설을 한층 더 지어도 문제가 없다는 거죠. 그러다 보니 그만큼 더 주택처럼 포장을 하게 되면 더 분양을 할 수 있는 겁니다.

[앵커]
그런 사정을 모르고 그 집에 속아서 들어간 분들. 그런 분들은 어떤 피해를 받게 되는 거예요?

[답변]
일단 살기에는 아무런 제한이 없습니다. 주택하고 똑같으니까 외관상 누가 보더라도 이건 집처럼 보이거든요. 생활하는데도 전혀 불편한 게 없고요. 문제는 이게 적발이 되게 되면 불법건축물이기 때문에 원상 복구의 의무가 주어집니다. 그런데 원상 복구라고 한다면 아까 말씀 드린 바닥 난방이라든가 취사 시설을 다 뜯어내야 되거든요, 지금 살고 있음에도 불구하고. 그러다 보면 원상 복구를 못 하는 경우가 있는데 못 하게 된다라고 한다면 벌금이나 과태료 성격의 이행강제금이 부과가 되는데 이게 시세의 10%가 매년 부과됩니다. 그러니까 3억짜리 집을 샀다고 하면 매년 3,000만 원씩 이행강제금이 부과가 될 수 있다는 겁니다.

[앵커]
구제받을 방법은 없는 거예요?

[답변]
사실상 지금 법적으로 구제받을 수 있는 방법이 전혀 없습니다. 그래서 피해자분들이 굉장히 속앓이를 하고 있는데요. 관련 법안이 현재 발의돼서 계류 중이긴 합니다. 과거에도 이런 사례가 있었어요. 모르고 사신 분들을 구제하기 위해서 한시적으로 이런 불법건축물을 주택으로 용도를 변경해주자, 라는 법안이 발의되어 있으나 현재 계류 중이라서 지금 피해자분들은 굉장히 힘든 상황이라고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
집을 산 사람만 문제가 되나요? 예를 들어서 월세나 전세로 들어간 분들은 어떤 피해가 있어요?

[답변]
세입자분들 같은 경우는 이행강제금 부과 대상은 아니에요. 하지만 들어가게 되셨을 때 다음 세입자를 구하기 어려운 문제가 생길 수가 있습니다. 보통 전세나 월세 같은 경우에 본인 돈으로 다 보증금을 지불하는 경우도 있지만 아무래도 목돈이다 보니까 은행에 대출을 받잖아요. 그런데 이건 주택이 아니다 보니 전세자금대출이라든가 이런 보증금 대출을 받을 수 없거든요. 그러다 보면 다음 세입자 입장에서는 여기에 들어오기가 꽤 힘들겠죠. 그래서 다음 세입자를 구해야 내가 보증금을 받아서 나갈 수가 있는데 이런 경우에 문제가 생길 수도 있습니다.

[앵커]
분양가는 시세보다 어때요? 저렴하게 나오나요?

[답변]
아무래도 피해를 입으신 분들을 보면 시세보다 조금 싸게 분양을 받았다고 하시는 분이 계세요. 건축주 입장에서는 이걸 빨리 처분하고자 하는 생각에 핑계를 댑니다. 우리가 보면 싸다, 라고 한다면 이상하게 생각할 수도 있잖아요. 그런데 싼 이유를 갖다 붙이는 거죠. 예를 들어서 여기는 2층이기 때문에 조금 시끄러울 수도 있고 해가지고 1,000만 원 정도 싸게 내놨습니다. 혹은 저희가 분양이 다른 층은 다 됐는데 이거 한 층만 남아가지고 빨리 분양하고 다른 사업 하려고 싸게 내놨습니다, 라는 식으로 그럴듯하게 포장을 하다 보니까 그런가 보다 하고 들어가시는 경우가 있다는 거죠.

[앵커]
그렇게 불법 개조한 건물인데 어떻게 허가를 받을 수 있었는지. 그리고 살려는 사람 입장에서 어떻게 전입신고가 됐는지. 그런 건 어떻게 가능했을까요?

[답변]
일단 전입신고부터 말씀을 드리자면 우리가 주민등록법상에 심지어 불법건축물이라고 하더라도 전입신고로써는 문제가 없습니다. 그래서 이런 경우를 당해보지 않으신 분들 같은 경우에는 그거 주민센터 가서 전입신고할 때 이거 집이 아닙니다라고 안내를 해 주지 않을까라고 생각할 수가 있는데 전혀 그렇지가 않다는 거죠. 그래서 전입신고 단계에서는 걸러질 수가 없는 부분이고요. 불법으로 건축을 하는 행태도 보면 사실은 사용승인, 준공검사를 받을 때까지는 정말 상가처럼 해놓습니다. 그리고 와서 준공검사가 정상적으로 떨어지게 되면 그때부터 공사를 다시 하는 거예요. 바닥공사를 하고 취사 시설을 그때 설치하다 보니까 이미 정상적으로 준공승인, 사용승인이 난 상태에서 다시 공사를 하니 관계부처에서는 알 수가 없는 거죠.

[앵커]
그러면 근린생활시설이라는 거를 미리 확인할 수 있는 방법이 없어요? 우리 부동산 거래할 때 등기부 등본 이런 거 다 확인하잖아요.

[답변]
그렇죠. 등기부 등본 다 떼보실 텐데 등기부 등본에는 맨 앞장에 어떻게 나와 있냐면 이 건물이 주택 및 근린생활시설이다라고만 나와 있습니다. 그런데 내가 들어가려고 하는 게 딱 그 한 세대만 있으면 모르겠는데 몇 층짜리 짓는 경우에는 내가 들어가려는 집 세대 호수가 근린생활시설인지 아닌지 확인이 안 된다는 거죠. 그래서 등기부 등본이 아니라 확인할 수 있는 다른 방법이 있는데 건축물대장이라는 걸 떼보셔야 됩니다. 건축물대장이라는 걸 떼보시면 지금 화면에 나는데 이렇게 층별로 이 층이 용도가 무엇이냐. 즉, 지하는 옥내주차장 그리고 근린생활시설이라고 되어있죠. 1층에는 주택이라고 되어있고 2층은 근린생활시설이라고 되어있는데 저 1층을 제외하고는 절대 이거는 주택으로 분양을 받았다고 한다면 문제가 있는 겁니다.

[앵커]
내가 들어가려는 집이 저렇게 근린생활시설로 돼 있다 하면 어? 이거 뭐지? 의심을 가져봐야 된다는 얘기예요?

[답변]
맞습니다. 이게 건축물대장이라는 것에 나와 있는데 이것까지 떼보시는 경우가 사실 쉽지가 않죠.

[앵커]
그런데 이거 어디서 떼요, 건축물대장은?

[답변]
정부24라는 민원 홈페이지가 있습니다. 여기에 들어가시면 누구든 열람할 수가 있는데요. 맨 첫 페이지에 저렇게 건축물대장을 열람할 수 있게끔 되어있고 열람까지 하는 건 다 무료로 할 수 있으니까 저기는 한번 들어가 보셔가지고 내가 지금 계약을 하려는 집이 혹은 들어가려는 집이 근린생활시설인지 주택인지는 확인을 꼭 해보셔야 할 것 같습니다.

[앵커]
그런데 모두 다 속아서 산 사람들일까요? 얘기 들어보니까 근린생활시설로 구입을 하게 되면, 집을 구입하게 되면 1가구 2주택을 피할 수 있기 때문에 알고도 들어간다 이런 얘기도 들리긴 하던데요.

[답변]
그렇게 의심을 하실 수도 있는데 사실상 그렇게 하기에는 너무 위험부담이 큽니다. 무슨 뜻이냐면 처음에 취득 당시부터 취득세도 너무 비싸요. 일반적인 주택보다 더 비싼 4.6%의 취득세를 내야 되고 보유세도 주택이 아닌 상가기 때문에 더 많은 부담을 지게 됩니다. 물론 다주택자에 대한 부담보다 덜 하겠지만 문제는 그런 세금 아끼자고 이걸 취득하기에는 아까 말씀드린 이행강제금이 너무 크다는 거죠. 중간에 적발되면 시세의 10%씩 매년 부과가 되니까 사실상 그렇게 일부러 들어간다고 보기에는 어렵지 않나 싶습니다.

[앵커]
결국 불법을 저지른 사람은 따로 있는데 속아서 산 사람만 처벌받는. 지금 법상으로는 그렇게 돼 있는 거잖아요.

[답변]
이게 문제입니다. 건축주는 아무런 처벌을 받지 않습니다. 심지어 속여가지고 분양을 했다고 해도 피해를 입으신 분들이 민사상 혹은 형사소송을 별도로 소송을 거쳐야 돼요. 그러다 보니까 시간도 길어지게 되고 전문지식도 없으신 분들은 힘들어지게 되고요. 오로지 소유주만 지금 피해를 보고 있는 상황이라서 이런 것들도 관련된 법안이 올라가는 있습니다. 그러니까 관련 관계 당국에서 지속적으로 현장을 확인해야 된다. 확인만 미리 잘 됐었어도 이런 피해자들 줄일 수가 있으니까요. 이런 부분에 있어서 법안이 올라가 있기는 한데 이것마저도 사실은 현재.

[앵커]
확실히 아파트보다 이런 빌라, 다세대 주택 거래할 때는 더 신경 쓸 게 많을 거 같은데 어떤 걸 잘 따져봐야 될까요?

[답변]
우리가 일반적으로 등기부 등본 떼봐야 된다는 것 정도까지는 알고 계시잖아요. 한 번쯤은 떼보셔야 되고요. 그런데 건축물대장이라는 것도 한 번쯤은 떼보셔야 되고요. 또 은행에 대출을 받으러 갔을 때 이게 주택 목적으로 받는 건지. 보통 건축업자가 소개시켜줘서 가는 경우들도 있거든요. 그런 과정에 있어서 주택으로써 내가 대출을 받는 건지도 한번 꼼꼼하게 확인을 해보시고 아직까지는 우리가 확인할 수 있는 안전장치가 개인이 건축물대장을 통해서 하는 수밖에 없어서 그 부분 조금 주의를 해보셔야 될 것 같습니다.

[앵커]
네, 알겠습니다. 지금까지 호모 이코노미쿠스 김현우 소장과 함께했습니다. 말씀 고맙습니다.

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