정비사업 전과정 서울시가 관리..아파트 조성기준 틀도 새로 짜

서울시가 앞으로 정비계획 수립 이전부터 사업시행인가까지 도시정비사업 모든 과정에 참여한다.

서울시는 정비구역 전 과정에 공공이 참여하고, 아파트 단지 조성기준을 마련하는 내용 등이 담긴 도시·건축 혁신 방안을 20일 발표했다. /서울시 제공

시는 정비계획 수립 이전에 ‘사전공공기획’ 단계를 신설해 정비사업 가이드라인을 제공하고, 사업시행인가까지 정비사업에 걸친 모든 과정을 관리하는 ‘뉴 프로세스’를 도입한다. ‘서울시 아파트 조성기준’을 새롭게 마련해 모든 아파트 정비사업에 적용하고, 창의적인 건축 디자인을 유도하기 위해 현상설계를 적용하며 특별건축구역과 같은 제도도 활용하기로 했다.

서울시는 이런 내용을 핵심으로 하는 ‘도시‧건축 혁신(안)’을 12일 발표했다. 서울시에 따르면 현재 아파트는 서울에 있는 모든 주택 가운데 58%를 차지하고 있고, 2030년이면 서울에 있는 아파트의 56%가 준공한지 30년을 넘기게 된다. ‘아파트공화국’에서 탈피해 새로운 도시계획으로 서울의 도시·건축을 혁신해야 한다는 서울시의 생각이 이번 도시‧건축안에 담겼다.

이를 위해 서울시는 정비사업 전 과정에 공공이 적극적으로 나설 수 있는 방안을 추진할 계획이다. 시는 정비계획 수립 전 사전 공공기획부터 사업시행인가까지, 정비사업 전 과정을 공공이 관리‧조정‧지원하는 새 절차를 도입한다.

서울시는 "정비계획 수립 단계부터 도시 전반의 경관과 역사 문화적 맥락을 고려하는 동시에 입체적인 건축 디자인을 유도하고, 민간의 예측 가능성을 높여 사업성과 투명성은 높이고 기간과 비용, 갈등을 줄일 계획"이라고 밝혔다. 앞으로 사업시행(변경)인가 이전에 있는 모든 정비사업이 대상이 된다.

새로 도입되는 ‘사전 공공기획’은 정비계획 수립 이전에 공공이 건축계획, 지역특성, 사회변화 등을 종합적으로 분석해 단지별로 정비계획 가이드라인을 제시하는 단계다. 원래 정비사업은 정비계획안을 마련해 주민공람을 시행하고 정비구역 지정을 신청하면 도시계획위원회(도계위) 심의를 거쳐 추진위 승인이 났다. 사전 공공기획 단계가 추가되면서 공공이 정비사업에 입김을 불어넣을 수 있는 폭이 커진 셈이다.

정비계획 가이드라인은 용적률이나 높이뿐 아니라, 경관‧지형, 1인 가구 증가 같은 가구구조 변화, 보행‧가로 활성화 방안 등을 종합적으로 검토해 단지별로 맞춤형 지침을 제시할 계획이다. 예컨대 구릉지 일대 아파트의 경우 경관을 고려해 건축물 높이에 차이를 두고, 역세권 등 대중교통 중심지에 있는 단지는 상업‧업무‧주거가 결합하도록 하는 식이다.

특히 사전 공공기획 단계에선 도계위 위원의 자문‧협력을 통해 큰 틀의 계획을 먼저 세운다. 도계위 심의에서 여러 차례 반려되는 일을 방지해 정비계획 결정까지 걸리는 기간을 기존 20개월에서 절반 수준으로 단축하기 위해서다.

서울시는 정비사업 전 과정을 공공이 관리‧조정‧지원하는 뉴 프로세스를 도입한다. /서울시 제공

앞으로 공동주택 정비사업에 적용될 ‘서울시 아파트 조성기준’도 새롭게 마련한다. 하나의 단지가 하나의 거대 블록으로 조성됐던 것을 여러 개 중소블록으로 재구성해 중간중간에 보행로를 내고, 보행로 주변 저층부에는 다양한 커뮤니티 공간을 넣어 ‘생활 공유 가로’로 조성한다는 원칙이다. 또 역세권 등 대중교통 중심지 주변의 아파트는 상업‧업무‧주거가 어우러진 복합개발을 유도하기로 했다. 이 기준은 사전 공공기획 단계는 물론 앞으로 서울에서 시행되는 모든 아파트 정비사업의 일반 원칙이 된다.

시는 또 성냥갑 같은 획일적인 아파트에서 벗어나 다양하고 창의적인 건축 디자인을 유도하기 위해 현상설계를 적용하고, 특별건축구역 등 관련 제도를 적극적으로 활용한다. 현상설계는 사전 공공기획과 주민참여를 통해 설계지침을 마련하고 공모 설계안 중 2개 이상을 선정해 조합(추진위)이 주민총회를 통해 확정하게 된다. 현상설계 공모 비용 전액(국내 1억원, 국제 5억원)과 공모안 선정을 위한 주민총회 비용 일부도 서울시가 지원한다.

특별건축구역 지정을 병행하고, 연면적 20% 이상을 특화 디자인으로 설계하는 창의적 건축 디자인 효과도 이끌어내기로 했다. 정비계획 결정 후 이미 설계사가 선정된 단지의 경우, 공공건축가가 자문 등을 통해 참여할 수 있도록 지원한다.

서울시는 이 같은 계획을 올해 하반기부터 실행한다. 이를 위해 아파트 정비사업 전 과정을 전문적으로 지원할 전담조직 ‘도시건축혁신단(가칭)’이 하반기 신설된다. 또 도계위 등 정비사업 관련 위원회 위원 중 총 50명 내외를 추려 ‘공공기획자문단’도 구성한다.

시는 앞으로 서울시 관련 기능‧조직을 모두 통합해 도시‧건축 전 사업을 담당하는 ‘공적개발기구’로 확대‧발전시킬 예정이다. 정비사업은 사업별 주관부서를 중심으로 도시건축혁신단과 공공기획자문단이 한팀이 돼 추진할 방침이다.

진희선 서울시 행정2부시장은 "도시‧건축 혁신방안을 통해 조합 등 민간은 사업기간 단축으로 사업비를 절감하고, 공공은 아파트 단지의 공공성 회복과 도시계획의 일관성을 확보하고, 도시 전반으로는 경관의 획기적 개선으로 도시의 품격이 향상되는 1석 3조의 효과를 실현하겠다"고 말했다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -