부동산에 투자할 때 일자리, 교통 호재만큼이나 중요한 요소가 ‘교육 환경’이다. 대한민국 부모의 교육열은 자녀 교육을 위해 세 번 이사했다는 맹모(孟母)보다 더하면 더했지 덜하지 않다. 그간 은마아파트 가격을 떠받쳐온 것이 대치 학군이었듯 명문 학군이나 학원가를 갖춘 주택은 부동산 시장에서 불황도 이기는 스테디셀러로 꼽힌다. 자녀 교육을 시키면서 부동산 투자도 해야겠다면 ‘학군 부동산’을 눈여겨봐야 하는 이유다.
그렇다면 어떤 조건을 갖춰야 ‘명문 학군’이라 할 수 있을까. 학군의 사전적 의미는 초·중·고를 관리하는 교육청 관할 범위다. 서초구와 강남구는 강남교육청, 송파구와 강동구는 강동교육청 관할로 나뉘는 식이다. 송파구를 흔히 ‘강남 3구’로 보지만 학군은 전혀 다른 얘기다. 집 옆에 좋은 학교가 있어도 소속 교육청이 다르다면 엉뚱한 학교로 배정된다. 다만 명문 학군 의미는 이보다 더 세분화돼 있다. 초·중·고가 가까운지, 서울대를 많이 보내는 중학교 또는 고등학교에 배정받을 수 있는지(평준화 지역 기준), 주변에 학원가는 갖춰져 있는지 등이 주요 평가 항목으로 꼽힌다.
고려대, 연세대, 포항공대 등 명문대는 많은데 왜 하필 서울대가 기준일까. 이유는 많다. ‘대한민국 학군지도(2016년)’ ‘대한민국 입시지도(2018년)’ 등 다수의 학군 관련 책을 펴낸 심정섭 더나음연구소장은 “서울대는 모든 분야가 강한 종합대학인 데다 지방 캠퍼스가 없어 합격자 파악이 쉽다”며 “최근 서울대 자연대보다 지방 의대 선호도가 높다는 얘기도 나오지만 서울대 합격률은 고등학교별 수준을 가장 객관적으로 평가할 지표로 통한다”고 설명했다. 통상 서울대 합격자가 많은 학교 대부분은 다른 명문 학교 합격자도 많이 배출한다는 설명도 덧붙였다.
매경이코노미는 올해 서울대 합격자를 다수 배출한 고등학교(특목고 제외), 학원가 등 교육 환경을 기준으로 대한민국에서 내로라하는 학군 부동산을 정리해봤다.
▶1. 사교육 1번지, 대치동
▷명문고 집결…노후 빌라촌도 불사
이견의 여지가 없는 학군이다. 대한민국에서 공부 잘하는 학생이 전부 몰려든다고 해도 무방하다.
대치동이 한국 ‘사교육 1번지’로 떠오른 이유는 사뭇 단순하다. 대치동에 서울 주요 명문고가 대거 집결해 있기 때문이다. 정부의 강남 개발 정책에 따라 강북 주요 고등학교를 대치동 쪽으로 몰아주면서 대치동 학군은 뜨겁게 달아올랐다. 현재 범대치동권 고등학교로 분류할 수 있는 학교만 총 11개에 달한다. 같은 강남 8학군 지역인 반포·서초(7개)나 압구정동(3개)에 비해서도 훨씬 많다. 올해 서울대에 10명 이상 진학시킨 학교만 7개다. 광역 단위 자율형 사립고인 중동고(31명)와 휘문고(19명)는 차치하더라도 일반 평준화고에서도 서울대생을 10명 이상 배출한 학교가 5개나 된다. 한국 최고 명문고 중 하나로 꼽히는 단대부고(19명)·경기고(16명)를 비롯해 중산고·진선여고(11명), 중대부고(10명) 등이 포진해 있다.
대치동 학군 아파트를 상징해온 것은 ‘은마아파트’다. 1979년 입주한 낡은 아파트지만 탄탄한 학군 수요와 향후 재건축 가능성에 힘입어 가격이 떨어질 줄을 모른다. 9·13 대책 이후 매매가 뜸하기는 하지만 학군 이주 수요 덕에 전월세 거래가 활발하다. 지난 9월 실거래가는 전용 107㎡ 기준 20억원, 전세가는 5억원을 웃도는 수준이다.
근래 대치동 학원가 무게중심이 3호선 대치역 라인에서 분당선 한티역 라인으로 이동하면서 한티역 사거리와 맞닿아 있는 아파트도 높은 관심을 받고 있다. ‘도곡렉슬’이 대표적이다. 지난해 10월 전용 59㎡ 기준 10억2000만원에 팔린 도곡렉슬 최근 시세는 14억원 수준까지 뛰었다. 1년도 채 안 돼 4억원 가까이 올랐다.
물론 너무 비싼 아파트값은 대치동 학군 진입을 꿈꾸는 이들에게는 높은 장벽이다. 부담이 크다면 전세 4억~5억원 수준에서 입주 가능한 주변 재건축 아파트와 노후 빌라촌을 노려보는 게 방법이다. 심정섭 소장은 “아파트값은 천정부지 치솟았지만 노후 빌라촌 전세가는 최근 서울 부동산 시장 대비 평범한 수준이다. 열악한 주차공간, 낡은 생활 환경 등이 부담스럽지만 이를 모두 견뎌내고 아이 교육에 집중하는 이른바 ‘몸테크’를 감수할 의지가 있다면 빌라촌 입주도 좋은 선택”이라고 설명했다.
▶2. 신흥 부촌의 힘, 반포·잠원
▷‘아리팍 열풍’에 학군 프리미엄도
뛰어난 학군이 부촌을 형성한다지만 반대 경우도 무시할 수 없다. 한국 사교육 시장 특성상 돈이 몰리면 학군이 활성화되는 경향이 크기 때문이다. ‘신흥 부촌’으로 떠오른 서초구 반포·잠원동 일대 학군에 주목해야 하는 이유다. 서울 아파트 대장주로 손색없는 ‘아크로리버파크’에 이어 올해 ‘신반포자이’ ‘아크로리버뷰’ ‘반포래미안아이파크’ 등 재건축을 마친 초고가 아파트 단지가 나란히 입주를 시작했다. 집값으로는 이미 대치동을 앞지른 지 오래다. KB부동산 자료에 따르면 11월 기준 서초구 반포동 평균 매매가는 6590만원으로 강남구 대치동(5422만원)과 압구정동(6250만원)보다 높다.
올해 서울대 진학 면에서도 남부러울 것 없는 성적을 거뒀다. 광역 자사고인 세화고(26명)와 세화여고(12명)뿐 아니라 서울고(14명), 서문여고(13명), 상문고(10명) 등이 든든히 뒷받침하는 형세다.
올 한 해 서울 집값 상승을 이끈 아크로리버파크 가격 급증 배경에는 한강변 프리미엄뿐 아니라 학군 프리미엄도 자리한다. 유명 사립초인 계성초를 비롯해 반포초·잠원초, 반포중·신반포중·세화여중, 세화고·세화여고 등이 지근거리다. 9호선 신반포역을 사이에 두고 아크로리버파크와 마주 보는 ‘래미안퍼스티지’도 인기가 높다. 잠원초를 품은 ‘초품아’ 단지로서 아크로리버파크와 마찬가지로 명문초·중·고 도보 통학이 가능하다. 신반포역은 물론 3·7·9호선 고속터미널역이 바로 앞이라 교통 환경도 뛰어나다. 전용 59㎡ 매매가는 18억원 선에 형성돼 있다.
다만 대입 전형을 대비할 수 있는 고등부 이상 사교육 인프라는 대치동에 비해 다소 뒤처진다는 게 업계 관계자 중론이다. 너무 비싼 상가 임대료가 중소형 학원 진입을 막아 사교육 다양성을 떨어뜨린다는 지적이다. 익명을 요구한 한 대형 학원 강사는 “인근 근린생활시설이 부족하고 신축상가 건물 임대료가 너무 높아 중소형 학원이 들어가기 쉽지 않다. 대치동 학원가와 멀지 않아 대치동까지 이른바 ‘딜리버리’를 보내는 학부형도 부지기수다. 외국 학교로 유학을 보내거나 돈이 많이 드는 예체능으로 진로를 변경하는 초고소득층이 늘어나는 점도 학원가 형성에는 악재”라고 분위기를 전했다.
서울 서초구 반포·잠원동 일대는 계성초를 비롯해 반포초·잠원초, 반포중·신반포중·세화여중, 세화고·세화여고가 지근거리다. 사진은 반포동 ‘래미안퍼스티지’.
▶3. 전통의 강호, 목동
▷일반고 서울대 최다 진학 ‘강서고’의 힘
목동은 대치동에 이어 ‘대한민국 사교육 2번지’로 불린다. 목동은 행정구역상 양천구에 속하지만 목동 학군은 그보다 훨씬 더 거대하다고 볼 수 있다. 신정동, 신월동, 나아가 강서구 주요 학군을 모두 커버한다. 목동에서 가장 유명한 학교는 역시 특목고인 명덕외고다. 올해도 서울대를 28명 보냈다. 눈에 띄는 결과가 하나 더 있다. 전국 모든 일반고 중 서울대생을 가장 많이 배출한 학교가 다름 아닌 목동 학군에 위치한다. 강서고가 주인공이다. 수시로 6명을 보냈지만 정시에서 18명을 보내며 올해만 총 24명을 서울대에 보내는 기염을 토했다. 높은 정시 진학 비율은 지역 내 학원가 경쟁력과 입시생 우수성을 보여주는 증거인 만큼 강서고 선전은 의미가 남다르다. 강서고 외에도 명덕고(13명), 양천고(9명), 신목고(7명), 목동고(7명) 등 일반고 강세가 돋보인다.
‘나는 부동산으로 아이 학비 번다’ 저자 이주현 월천재테크 대표는 “특목고만 바라보고 이사를 가는 경우는 없다. 학군 이사 결심에 중대한 영향을 끼치는 것은 특목고에 떨어졌을 경우 믿고 보낼 일반고가 얼마나 되느냐다. 이 같은 점에서 목동은 대치 등 여타 학군에 전혀 뒤처지지 않는 우수 학군”이라고 평가했다.
목동에는 대치동 학원가나 중계동 은행사거리처럼 도로 양편에 학원이 즐비한 전형적인 학원가 모습은 보이지 않는다. 역세권과 주요 상업지구마다 대형 학원이 고르게 퍼져 분포한 양상이다. 학원가보다는 오히려 명문중 주변 아파트 단지들이 주목받는 이유다. 특목고 진학률이 높은 월촌중 근처 아파트 단지를 비롯해 목동 내 최고가 아파트인 하이페리온, 트라팰리스, 센트럴푸르지오 사이 자리 잡은 목운중 부근도 인기가 높다. 목운중 주변은 지하철 5호선 오목교역과 가까워 교통도 편리하다는 장점이 있다. 이들 단지 최근 6개월 기준 전용 84㎡ 평균 실거래가는 대략 10억원 수준으로 강남권에 비하면 당연히 저렴하다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “목동은 탄탄한 학군 수요를 바탕으로 늘 인기 있는 지역이다. 마곡지구 등 주변 지역 호재가 학군 확대에 영향을 미치면 학부모 선호도는 더 오를 수 있다”고 평가했다.
대치·중계동과 함께 서울 3대 명문 학군으로 통하는 양천구 목동 학원가.
▶4. 강북의 자존심, 중계
▷역보다 학원가 근처가 더 비싸
강남 개발 정책으로 수많은 명문고가 강남으로 이전했다. 텅 비어버린 강북 학군의 ‘자존심’이라고 평가받는 곳이 노원구 중계동 학군이다. 중계동을 대표하는 일반고는 대진고(서울대 11명), 대진여고(8명), 재현고(8명), 서라벌고(6명) 등이다. 이들 학교 대부분이 수시·정시 전형에서 고른 성적을 내는 덕분에 안정적인 학군이라는 평가를 받는다.
중계 학군은 서울 명문 학군 중 가장 가성비가 뛰어난 학군 중 하나로도 손꼽힌다. 중계동 은행사거리에 형성된 대형 학원가 인근 아파트 단지 인기가 높다지만 강남에 비하면 저렴한 편이다. 학원가와 가장 인접한 단지 중 하나인 ‘중계주공5단지’는 최근 전용 84㎡가 7억원 후반대에서 시세가 형성돼 있다.
중계 학군에서 학원가가 차지하는 위상은 단지별 집값에서 잘 나타난다. 7호선 중계역과 맞닿아 있는 ‘중계그린아파트’와, 역에서 도보 15분 이상 걸리는 위치에 있지만 학원가와 가까운 중계주공5단지와 비교해보면 분위기를 알 수 있다. 같은 전용 59㎡를 기준으로 중계그린아파트는 최근 4억원 초반대에 매물이 나오는 반면, 중계주공5단지는 5억원 중후반대에 시세가 형성돼 있다. 중계동 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “중계동에서 학원가가 부동산 시장에 미치는 영향이 교통이나 편의시설 등 여타 요인보다 크다. 그만큼 학구열이 높은 지역”이라고 설명했다.
▶5. 수도권 학군甲, 분당·판교
▷우선선발권 폐지로 ‘들썩’
수도권으로 눈을 돌리면 분당이 ‘왕’이다. 분당은 경기도에서 서울대를 가장 많이 배출한 지역으로 전체 18개 고교에서 수시 전형으로 49명, 정시로 38명 등 총 87명의 서울대 합격자를 배출했다. 2019년 고교 입시부터 자사고·외고 등 우선선발권이 폐지되면서 분당이 더 주목받는다. 분당에는 눈에 띄는 특목고가 많지 않은 반면 학군이 좋은 일반고가 여럿 있기 때문이다. 비평준화 시절부터 분당을 대표하던 서현고(서울대 11명)를 비롯해 낙생고(12명), 분당중앙고(7명) 등이 유명하다.
분당에서도 정자동은 우수 학군과 학원가로 이름이 높다. 정자동에서 가장 큰 주상복합 대단지인 ‘분당파크뷰’는 정자초, 늘푸른고와 매우 가깝고 백현초·중, 정자중으로 도보 통학이 가능하다. 분당 내 아파트 중 분당선 서현역이 가장 가까운 시범단지 아파트 ‘한양아파트’ 수요도 많다. 단지 내에 서현고를 품고 있는 데다 소형부터 대형 평형까지 구성돼 다양한 입주 수요를 만족한다는 것도 장점. 전용 28.71㎡는 3억원대 매매가 가능해 학군 가성비 측면에서도 탁월하다.
판교신도시 개발 이후에는 혁신학교인 보평초·중·고를 기반으로한 백현동 집값이 뜨겁다. 백현동 봇들마을휴먼시아7·8단지는 전용 84㎡ 기준 경기도에서 가장 비싼 아파트다. 실거래가 12억원대에 형성돼 있다. 경강선과 신분당선 환승역인 판교역이 도보 10분 거리에 있어 교통 면에서도 남부럽지 않다.
강남 8학군 부럽지 않은 지방 명문 학군
명불허전 대구 수성…서울 저리 가라 대전 둔산
공급과잉 여파로 지방 아파트값이 전체적으로 하락세를 면치 못하는 가운데에서도 우수한 학군을 품은 곳 시세는 끄떡없다. 대구 수성구, 대전 서구 둔산동, 광주 남구 봉선동 등이 대표 지역이다.
한국감정원에 따르면 이들 지역 아파트 평균 매매가는 인근보다 높은 것으로 나타났다. 지난 7월 기준 수성구 아파트 평균 매매가는 전용면적 기준 3.3㎡당 1537만원을 기록했다. 이는 대구 전체 평균(1118만원)보다 37% 높고 대구 내에서도 가장 높다. 대전 유성구(1003만원)도 대전시 평균보다 12.4% 높다.
대구에는 전통적으로 역사와 전통이 있는 명문 사립고가 많다. 특히 경신고, 대륜고, 경북고가 포진한 수성구는 범어동 학원가를 품어 대구의 대치동으로 통한다. 대구지하철 2호선 범어역~만촌역으로 이어지는 대로변에는 대형 학원이 줄지어 있고 대로변에서 경신고 방향으로 이어지는 골목마다 중소 학원도 수두룩하다.
범어동에서 경신중·고와 가까운 아파트는 ‘범어SK뷰’ ‘청구가든1단지’ 등이다. 범어SK뷰 전용 84㎡는 지난 9월 인기층 매물이 9억2000만원(20층), 9억4000만원(12층)에 거래됐다. 단 범어동 학원가와 경신고 인근에는 오래된 주택이 많고 아파트도 그리 많지 않다. 이 때문에 범어동 학원가를 이용하되 주거환경이 좀 더 쾌적한 황금동 ‘롯데캐슬1단지’나 만촌동 대륜고 부근 ‘만촌우방타운’을 선택하는 학부모도 꽤 많은 편이다.
대전지하철 시청역과 대전법원, 검찰청 부근의 둔산동에는 대규모 학원가가 조성돼 있는 것이 가장 큰 장점이다. 여기에 특목고 대비 학원부터 대형 입시학원, 예체능 학원까지 교육 전반을 둔산동에서 해결할 수 있다.
대전 둔산동 주요 중학교 부근 아파트는 ‘크로바’ ‘목련’ ‘한마루’ ‘햇님’ 등이다. 20년 넘은 낡은 아파트인데도 3.3㎡당 시세는 대전 평균보다 한참 높다. 호갱노노에 따르면 11월 22일 기준 크로바 아파트 평균 시세는 3.3㎡당 1896만원 수준, 바로 옆 단지 목련은 3.3㎡당 1610만원 수준이다. 대전 서구 평균이 647만원, 대전 전체 평균이 659만원인 점을 감안하면 2.5~3배가량 높은 수준이다.
다만 대전 인근에서 세종시가 자리를 잡아가는 중이고 공주한일고 등 공주시 주요 자율고가 인기를 끌면서 대전 둔산 학군 위상이 다소 위축되기는 했다.
최근 아파트값이 폭등한 광주 봉선동에서는 ‘10억원’ 아파트가 등장해 관심을 모았다. 한국감정원에 따르면 올해 광주 집값은 올 들어(1~10월 22일) 3.6% 올라 집값 상승률이 가장 높았던 서울(7.19%) 다음으로 많이 올랐다. 지방광역시 중 투기과열지구로 지정된 수성구를 낀 대구(2.63%)보다도 집값 상승률이 높았다.
의사, 변호사 등 전문직 종사자 거주 비율이 높은 봉선동은 하나은행 사거리를 중심으로 대규모 학원가가 형성돼 있고 학군이 좋아 ‘광주의 대치동’이라 불린다. 봉선동 학원가 주변에는 1990년대 지어진 ‘삼익’ ‘금호타운’ 아파트가 있고 문성중 방향으로는 2004년 이후 지어진 ‘쌍용스윗닷홈’ ‘포스코더샵’ ‘한국아델리움1~3차’ 등이 있다. 봉선동 한국아델리움3차 전용 84㎡는 지난 8월 9억9000만원에 거래됐다. 올 1월 5억7000만~5억9200만원에 팔린 것과 비교하면 4억원 가까이 뛰었다. 올 1월 4억3000만원이던 ‘제일풍경채엘리트’ 전용 84㎡는 지난 9월 8억5000만원에 거래돼 집값이 거의 2배 올랐다.
다만 봉선동 학군은 다른 지방 광역시 명문 학군에 비하면 아주 뛰어나지는 않다는 평가다. 또 하나 특이한 점은 광주에는 외고나 국제고가 없다는 것. 이 때문에 문과 쪽 학생은 외고로 진학하기 위해 서울이나 다른 지역으로 이사를 가기도 한다.
[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr, 나건웅 기자 wasabi@mk.co.kr / 사진 : 최영재 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제1985호 (2018.11.28~12.04일자) 기사입니다]
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