[세계는 그리고 우리는] 등기부등본 믿고 집을 사도 쫓겨날 수 있다

-민법 따르면 피상속인 사망시, 별도 절차 없이 바로 포괄승계하게 돼...원칙적으로 남편이 피상속이 될 경우, 상속인 아내 상속재산 포괄승계

-민법, 고의로 피상속인 살해하거나 살해하려 하는 경우, 상속 결격 사유로 삼고 있어...즉 상속인이 될 수 없다는 뜻

-우리 민법, 등기부 공신력 명시적으로 인정한단 조항 없고, 등기 공신력 부정하는 조항도 없어...판례 변경되면 등기 공신력 인정할 여지 있을 수도...

-최근 경향, 실권리자보다는 명의자를 중시로 바뀌고 있어...판례 바뀌게 된다면 손해 보호 여지 있어



■ 프로그램 : 박지훈의 세계는 그리고 우리는 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz / 평일저녁 6시5분)

■ 출연자 : 김주성 변호사

☎ 진행자 > 지난 2016년에 우리나라를 떠들썩하게 했던 사건이 있었습니다. 아마 다들 기억하실 겁니다. 아내가 내연남과 짜고 남편에게 니코틴 원액을 주입해서 살해한 사건 얘기인데요. 이 사건을 다시 오늘 말씀드린 이유는 이 부부가 살던 집을 제값을 주고 산 사람이 그 집에서 쫓겨나야 되는 일이 벌어졌기 때문입니다. 등기부등본도 제대로 확인하고 집을 샀는데요 이런 일이 발생할 수 있다고 합니다. 어떤 얘기인지 김주성 변호사와 함께 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

☎ 김주성 > 네, 안녕하십니까?

☎ 진행자 > 아내하고 남편이 그때 법적으로 부부였던 거죠?

☎ 김주성 > 네, 그렇습니다. 아내는 재혼 상태였고 남편은 초혼상태였고 아내에게는 전남편 사이에서 낳은 딸이 있었습니다.

☎ 진행자 > 그러면 남편이 그런 식으로 어쨌든 사망하게 된 후에 아내가 그 아파트를 상속을 받았다고 봐야 됩니까?

☎ 김주성 > 그렇습니다. 우리 민법에 따르면 피상속인이 사망을 하면 바로 상속이 개시가 되고 별도의 절차 없이 바로 포괄승계하게 됩니다. 그래서 원칙적으로 남편이 피상속이 될 경우에 상속인인 아내가 상속재산을 포괄 승계하게 됩니다.

☎ 진행자 > 그때 등기도 했나요? 아니면 그대로 받았나요?

☎ 김주성 > 남편이 사망하고 난 다음 한 달안에 이제 상속 등기를 하고 그리고 다른 사람에게 매각한 걸로 알고 있습니다.

☎ 진행자 > 그러니까 지금 보면 아내가 상속 받은 어찌보면 자신의 아파트를 다른 사람에게 판 거고 등기도 했으면 아무런 문제가 없을 것 같은데 왜 이 사람이 이걸 매수했던 이 사람이 집에서 쫓겨나게 되는 겁니까?

☎ 김주성 > 그건 아내가 남편을 살해했다는 사실이 드러나서 상속 결격 사유가 발생했기 때문입니다. 민법은 고의로 피상속인을 살해하거나 살해하려하는 경우에 상속 결격 사유로 삼고 있습니다. 그 말인즉슨 상속인이 될 수 없다는 뜻입니다. 그래서 이 사안은 아내가 남편을 살해했기 때문에 원래부터 상속인이 될 수 없었던 것이고 그리고 그 상속인을 이유로 등기를 했다가 처분하는 것은 무권리자의 처분행위가 되는 겁니다.

☎ 진행자 > 무효라는 거네요.

☎ 김주성 > 네.

☎ 진행자 > 그럼 정리를 좀 해보면 남편이 죽어서 아내가 상속을 받았던 집을 팔았는데 나중에 보니까 아내가 남편을 죽인 사실이 드러났고 그래서 상속이 무효가 되고 아무런 권리 없는 무권리자인 아내가 제3자한테 아파트를 판 것이기 때문에 무효가 됐다, 이거 맞죠?

☎ 김주성 > 그렇습니다.

☎ 진행자 > 그럼 이 아파트 누구 겁니까?

☎ 김주성 > 이제 상속 순위를 따져봐야 됩니다. 민법은 이제 어떤 사망한 사람이 생기면 피상속인의 직계비속, 직계존속, 형제 자매 사촌이내 혈족 등 일정한 순위를 둬서 상속인을 정하고 있습니다. 그런데 이 제1순위였던 아내가 상속 결격 되니까 다음 순으로 차근차근 갔는데 당시 남편에게는 부모나 형제가 없었던 것 같고 그리고 결국에는 조카에 상속권이 넘어간 것 같습니다.

☎ 진행자 > 4촌 이내 친족, 혈족한테 넘어간 거네요.

☎ 김주성 > 그렇습니다.

☎ 진행자 > 조카가 법적으로는 자신이 권리가 있는 거고, 조카가 소송을 한 겁니까?

☎ 김주성 > 확인한 바로는 조카가 집을 산 사람을 상대로 소송했고 지난 달에 조카가 승소를 했다 라는 뉴스가 나왔습니다.

☎ 진행자 > 이 부분이 이해가 될듯말 듯 이런 상황인데요. 아파트 등기부등본에 아내 이름이 있으니까 보고 그대로 샀는데 나중에 다른 이유 때문에 아파트는 아내 것이 아니고 사망자의 조카 것이다, 이건 거잖아요.

☎ 김주성 > 네, 이게 우리 민법이 등기부의 공신력을 인정하지 않기 때문인데요. 그러니까 등기가 실제 권리관계에 부합하지 않더라도 진실한 것으로 신뢰하고 거래한 선의의 3자한테 보호하기 위한 게 등기부의 공신력입니다. 그런데 우리 민법은 등기부 공신력을 명시적으로 인정한다 라는 조항이 없습니다. 그래서 지금 판례상으로는 공신력을 인정하지 않고 그래서 이 실질 소유가 조카 소유였기 때문에 무권리자인 아내의 처분 행위에 대해서는 보호 받지 못하는 상황입니다.

☎ 진행자 > 등기의 공신력, 등기된 대로 믿고 그것을 샀다면 보호를 해주는 걸 등기의 공신력이라고 하는데 우리 민법상에는 등기 공신력이 없기 때문에 결국은 믿고 샀다 하더라도 실제 권리자가 아닌 사람한테 산 것이기 때문에 무효다, 이 말인데 너무 안타까워요. 일단 살인사건은 살인사건이고 아무것도 모르고 집을 샀던 사람 입장에서는 바로 집을 나가야 되잖아요. 그러다 가만히 따져보면 이 사람 잘못은 하나도 없습니다. 등기부등본 그대로 소유자 확인해서 매수를 하고 그대로 이제 산 건데 거래를 한 건데 또 등기부등본이란 게 국가가 믿고 거래하라고 안전장치를 걸어놓은 거잖아요. 그거 믿고 했는데도 나중에 보호 못 받는다, 이건 좀 이해가 안 되는데요.

☎ 김주성 > 이게 말하자면 어떻게 보면 실질소유 관계를 중요시 여길 것인가 아니면 거래행위가 명의자의 거래행위를 중요시 할 것인가 입법 정책의 문제라고 볼 수 있는데요. 그러니까 등기를 믿고 거래를 매수를 한 사람 입장에서는 표시된 어떤 현상을 신뢰하는 것에 대해서는 이의 있지만 실질소유권자 경우에는 만일에 누군가가 그런 외관 가지고 자기 물건을 뺏어간다, 그런 경우에 실질 소유자도 피해를 보지 않습니까? 조카 같은 경우에는 원래부터 자기거였는데 제3자의 등기 신뢰 때문에 제3자가 아파트를 가져갔단 말이죠. 그러면 양자 이득이 충돌하는 상황에서 어느 입장을 우선시할 것인가, 그게 입법 정책 문제고 사회적으로 아마 어느 것을 중요시 여기느냐에 따라서 바뀌지 않을까.

☎ 진행자 > 우리나라 실수요주가 중요하다, 이 말이겠네요.

☎ 김주성 > 아직 까지 그런 것 같습니다.

☎ 진행자 > 집 산 사람이 생각이 나는데 구제 받을 방법이 없나요? 구제가 전혀 안 됩니까?

☎ 김주성 > 기본적으로 집을 산 사람은 아내한테 민사상으로 불법행위 손해배상 담보책임을 묻는 방법이 있습니다.

☎ 진행자 > 아내 무기징역 받지 않았습니까?

☎ 김주성 > 그렇기 때문에 문제가 생긴 겁니다.

☎ 진행자 > 감옥에 있는데요.

☎ 김주성 > 자력이 풍부하지 않기 때문에 손해배상청구를 하더라도 사실상 손해를 보전 받을 수 있는 기회는 없는 것입니다.

☎ 진행자 > 실제로 등기에 공신력 있는 국가 입장이면 조카가 아내한테 불법 행위를 청구를 하겠네요. 원래 자기건데 몰래 팔았는데 그 등기가 유효하다고 봤을 때 만약에 우리하고 입법이 반대인 나라라면 유럽 나라 그렇다면 조카가 감옥에 있는 그 여성한테 해야 되는데 참 이게 입법 취지에 따라 가지고 완전 차이가 나는 게 좀 안타깝습니다.

☎ 김주성 > 정확한 지적 같습니다.

☎ 진행자 > 독일법이 그렇죠.

☎ 김주성 > 독일법 같은 경우에 공신력 인정하고 그 다음에 국가가 그 위조한 명의자를 상대로 손해배상 구상권을 행사하는 시스템을 가지고 있습니다.

☎ 진행자 > 그렇죠. 저희가 사실 방송에서도 등기부등본만 잘 확인하면 무조건 괜찮다, 집 살 때 주의할 점 이거 말씀을 많이 드렸는데 이렇게 되면 등기부등본 확인하고 거래하더라도 문제가 발생할 가능성은 항상 있는 거네요.

☎ 김주성 > 그렇죠.

☎ 진행자 > 문제가 있는 지 확인해야 되는 것 같네요.

☎ 김주성 > 그런데 등기 같은 경우는 이게 상속 같은 경우에 상속권을 침해한 사람들이 10년 안에 권리를 행사할 수 있습니다. 그러니까 예를 들면 이 사건 등기가 조카가 10년이 지나고 나서 알게 됐다 라고 하게 되면 보호 받지 못합니다.

☎ 진행자 > 시간이 지났으니까요.

☎ 김주성 > 시간이 지났으니까. 그런데 이제 그 외에 다른 매매라든지 그런 부분들은 연속성이 있기 때문에 대부분 보호를 받습니다.

☎ 진행자 > 이 집거래할 때 대다수 공인중개사가 많이 이렇게 대신 해서 중개하는 경우가 많은데 이번은 공인중개사 잘못은 없나요?

☎ 김주성 > 공인중개사인 경우에도 수임인, 이를 맡는 사람으로서 주의 의무가 있는데 이런 경우에 범죄에 인한 것이기 때문에 전혀 알 수 있는 길이 없습니다. 과실이 인정되긴 어렵지 않을까

☎ 진행자 > 그렇죠. 공인중개사가 확인할 방법이 없기 때문에 공인중개사 잘못이 없고 어쩔 수 없는 상황에서 샀던 그 사람이 손해를 봐야 될 상황인데 입법이 좀 바뀔 가능성 있나요. 독일법처럼 등기에 공신력을 인정하는 그런 가능성도 있나요?

☎ 김주성 > 우리 민법은 등기에 공신력을 인정하는 조항이 없다 뿐이지 등기에 공신력을 부정하는 조항도 없습니다. 그렇기 때문에 개인적인 생각이지만 판례가 변경되면 또한 등기 공신력을 인정할 여지는 있지 않을까 최근에 경향들은 실권리자보다는 명의자를 중시하는 취지로 바뀌고 있습니다. 판례들도. 그리고 명의신탁 등 타인의 명의로 재산을 등록하는 경우가 많았는데 지금은 실명법 등 모든 게 다 실명위주로 나가기 때문에 그러한 점에서 그 거래안전이 좀 중요한 이슈가 돼서 만일에 판례가 변경된다 그러면 보호될 여지도 있지 않을까 싶습니다.

☎ 진행자 > 보호될 여지가 지금 단계에서는 판례상 등기 공신을 인정하지 않기 때문에 어려운데 추후에 바뀔 여지는 있다,

☎ 김주성 > 네, 그렇습니다.

☎ 진행자 > 외국의 예를 봤을 때는 그럴 가능성이 있다는 거네요. 외국에 거의 등기 공신력을 인정한 나라가 더 많죠. 어떻습니까?

☎ 김주성 > 여러 나라들이 있는데 독일 같은 경우에 등기의 공신력을 명백하게 인정하고 있고 그리고 일본은 이제

☎ 진행자 > 아마 일본도 등기 공신력 인정할 겁니다. 그래서 등기에 공신력이 인정되는 나라라면 매수한 사람을 완전하게 보호하는 건데 우리나라 아직 그런 상황이 아니기 때문에 매수한 자가 매수한 사람이 불측의 예상할 수 없었던 손해가 발생했습니다. 우리가 집을 살 때나 또 전세로 남의 집에 들어갈 때 등기부등본만 잘 확인하면 사기 당할 일 절대 없다 제가 변호사로서 그런 얘기 많이 드렸는데요. 이런 일이 벌어질 수가 있습니다. 참 놀라운 일인데요. 이건 단순한 어떤 우리만의 얘기가 아니고 충분히 일어날 수 있는 일이기 때문에 국회 차원에서 논의도 좀 해야 되지 않을까 생각이 듭니다. 오늘 말씀 감사합니다.

☎ 김주성 > 네, 감사합니다.

☎ 진행자 > 김주성 변호사와 말씀 나눴습니다.