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[아시아경제 김유리 기자] 유난히 뜨거웠던 여름이 가고 선선한 바람과 함께 ‘청약의 계절’이 돌아왔다. 올 가을엔 청약 수요자들의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 정부의 ‘9·13주택시장 안정대책’으로 주택 유무와 대출 필요 여부 등에 따라 실수요자들의 희비 역시 엇갈릴 전망이다. 본격적인 가을 청약을 앞두고 수요자별 포지션에 따라 챙겨야 할 체크 포인트를 정리했다.

◆무주택자, 청약가점 따라 면적 고민…공공택지 분양 전매제한 유의= 무주택자는 이번 9·13 대책으로 청약 당첨 가능성이 더 높아졌다. 당초 서울 등 투기과열지구에서 1주택자와 같은 선상에서 경쟁하던 전용면적 85㎡ 초과주택 50% 추첨 물량이 상당수 무주택자 우선 추첨으로 바뀔 예정이기 때문이다.

다만 이는 국토교통부의 주택공급규칙 개정안 입법예고를 거쳐 11월 중 적용될 것으로 보인다. 따라서 새 정책 적용 이전엔 종전과 같이 청약 가점에 따라 면적을 고민해 청약을 넣으면 된다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 보유 기간 등에 따라 결정되는 청약 가점은 84점이 최고점이다. 당첨만 되면 시세 대비 수억원 차익이 기대된다고 해 ‘로또청약 단지’로 알려진 서울 주요지역 분양에선 커트라인이 60점 후반대에 이르기도 하는 등 경쟁이 치열하다. 따라서 높은 가점을 보유한 수요자라고 해도 면적과 타입 등을 전략적으로 선택해야 한다.

청약가점이 미미한 무주택자의 경우 점수를 보지 않고 추첨으로 당첨자를 가리는 전용 85㎡ 초과 물량에 도전해야 한다. 단 이때는 분양가가 9억원 이상인 경우 중도금 집단대출이 이뤄지지 않으니 유의해야 한다.

9·13 대책을 통한 청약 정책 변화가 무주택 실수요자들에게 유리하게 바뀐 만큼 시간을 두고 청약에 도전해봐도 좋다. 하지만 단지에 따라 전용 85㎡ 초과 물량이 아예 존재하지 않거나 수량이 적어 50% 추첨분에서 무주택자의 비율이 높아진다 한들 여전히 ‘로또 확률’인 곳이 많다는 점은 감안해야 한다. 단 무주택자 역시 이번 9·13 대책 이후 공공택지에서 분양하는 물량의 전매제한 기간이 최고 8년으로 늘고 공공택지 내 공공분양의 경우 거주의무기간까지 최대 5년 있다는 점을 주의해야 한다.

◆셈범 복잡한 1주택자, 10월 분양 적극 도전해야…대출은 유의= 9·13 대책으로 무주택자가 유리해졌다면 1주택자는 상대적으로 불리해졌다. 따라서 1주택자가 ‘갈아타기’ 등의 목적으로 청약에 도전하고자 한다면 10월 청약을 노리는 편이 당첨 가능성이 높다. 이르면 11월 중 전용 85㎡ 초과 50% 추첨 물량에서 1주택자가 후순위로 밀릴 것이기 때문이다. 10월 분양 단지 가운데 수요자 상황에 적합한 곳이 있다면 적극적으로 도전하는 편이 좋다.

다만 10월 분양 단지 역시 중도금 대출이 필요한 경우엔 주의를 기울여야 한다. 금융위원회는 이번 9·13 대책 이후 1주택자의 중도금 대출 시 ‘준공 후 소유권 이전일로부터 2년 내 기존 보유한 주택을 처분한다’는 약정을 해야 대출이 가능하다고 밝혔다. 새집, 더 넓은 집으로 갈아타기를 목적으로 하는 실수요자가 아닌 경우 대출에 막혀 낭패를 볼 수 있다는 점에 유의해야 한다.

11월 중으로 예상되는 새 기준 적용 후엔 아예 청약 단계에서 ‘당첨 시 일정 기간 내 기존 주택을 처분한다’는 약정을 해야할 것으로 보인다.

◆폭등한 집값에 실수요자 청약만 바라보는데…지연 단지 속출= 더 나은 집으로 갈아타기를 위해 분양을 기다리는 1주택자가 많지만 청약 일정이 늦춰지는 단지가 많아지고 있다는 점도 변수다.

부동산114 등에 따르면 다음달 서울에서 서초구 서초동 서초우성1단지를 재건축하는 래미안 리더스원, 동대문구 용두동 e편한세상청계센트럴포레, 동대문구 전농동 청량리역 롯데캐슬SKY-L65, 성북구 길음동 길음1 롯데캐슬 등 6178가구가 분양 예정이다. 그러나 이들 단지 대부분은 주택도시보증공사(HUG)와의 일반분양가 조율 등의 문제로 10월 분양이 확정된 상태가 아니다. 기존 9~10월 분양 예정 단지에 이름을 올렸던 사당3구역 푸르지오, 수색9구역 SK뷰 등도 11월 이후로 분양 일정이 연기됐다.

사실상 1주택자가 ‘막차’를 잡을 수 있는 기회는 그리 많지 않은 상황이다. 따라서 제한적인 분양 물량 가운데 현재 수요자의 상황에 맞는 곳을 선별해 전략적으로 접근해야한다고 전문가들은 말한다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr

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