주택 임대소득 연간 2000만원 이하 분리과세, 급여·주택 규모·가격 따라 최대 16배 차이..주의해야

내년부터 주택 임대 소득이 연간 2000만원 이하인 사람도 과세 대상에 포함되는데 급여·주택 규모·가격에 따라 과세 금액이 최대 16배 차이 날 수 있어 주의가 요구된다. 사진은 서울 아파트 전경<연합뉴스>

[디지털타임스 박상길기자]내년부터 주택 임대소득이 연간 2000만원 이하인 사람도 과세 대상에 포함되는 가운데 임대사업자 등록 여부는 물론 종합소득금액, 임대 대상 주택 규모, 임대기간에 따라 과세 금액이 최대 16배 차이가 날 전망이어서 주의가 요구된다.

7일 부동산 업계에 따르면 임대소득이 동일하고 똑같이 분리과세를 한다 해도 급여 등 다른 소득, 주택 가격과 면적, 임대기간 등에 따라 납부해야 할 임대소득세가 몇 배씩 차이가 나는 것으로 나타났다.

현재 민간 주택임대사업은 전용면적 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하 주택을 임대할 때 유리하다. 양도소득세 중과·종합부동산세 합산 과세 배제(8년 임대 기준)는 물론 임대소득세 감면 혜택이 가장 크다.

지난달 말 정부가 발표한 내년 세법개정안을 적용하면 연간 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 임대등록과 미등록에 따라 임대소득세가 16배가 넘게 차이난다.

김종필 세무사에 의뢰해 분석한 결과 임대소득이 연간 1956만원일 때 공시가격 6억원 이하의 중소형 주택을 8년 이상 장기임대(준공공임대) 주택으로 등록하면 분리과세 대상이 돼 총 7만1910원(지방소득세 포함)의 임대소득세가 부과된다.

임대사업용 경비로 인정되는 필요경비율이 70%까지 인정되고 기본공제로 400만원이 빠지며, 산출 세액 28만7670원의 75%가 감면돼 실제 납부할 세액은 연간 7만원 수준에 그친다. 그러나 같은 조건에서 임대사업 등록을 하지 않으면 16.7배인 119만8120원이 부과된다.

필요 경비율이 50%로 줄어들고 공제금액도 절반인 200만원으로 깎이는 것은 물론 임대등록 시 주어지는 세액감면 혜택이 전혀 없기 때문이다.

문제는 여기서 기본공제(200만원, 400만원) 혜택은 임대소득외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하일 때만 받을 수 있다는 점이다. 전업주부나 은퇴자가 아닌 일반 직장인이나 자영업자라면 다른 소득 때문에 기본공제를 못 받을 수 있다.

세무전문가들은 급여소득자의 경우 다른 소득이 없더라도 연봉이 3000만원 이상이면 종합소득금액이 2000만원을 초과해 기본공제 대상에서 제외될 것으로 예상했다. 이 경우 8년 장기임대로 등록할 경우 22만5910원, 임대사업 미등록자는 150만6120원의 소득세가 부과된다.

종합소득 2000만원 이하인 사람과 비교해 임대사업 등록자는 3.14배, 미등록자는 1.26배 수준으로 세금이 증가하는 것이다. 4년 단기 임대사업자로 등록한 사람은 8년 임대등록자보다 세금이 2.8배가량 많다는 점도 유의해야 한다.

기본공제와 필요경비율은 똑같지만 세액감면 혜택이 8년 임대(75%)보다 낮은 30%로 줄어든다. 올해 4월 이후 4년 단기임대로 등록한 경우에는 양도세 중과와 종부세 합산 배제 혜택도 없기 때문에 신규로 임대등록을 고려하는 사람은 8년 임대 쪽으로 눈을 돌리는 게 좋다.

김종필 세무사는 "어차피 주택 임대사업을 하겠다면 임대소득세를 내더라도 임대사업자 등록을 해 세제 혜택을 누리는 것이 바람직할 것"이라며 "다만 자신의 보유 주택 수와 주택 규모 및 가격, 세제 감면 혜택 등 득실을 따져보고 결정하는 게 좋다"고 말했다. 박상길기자 sweatsk@dt.co.kr