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[부동산 Q&A] 후분양제 도입, 청약시장 미칠 영향은

박상길 입력 2018.07.03. 10:37 수정 2018.07.04. 00:35

최근 후분양제 논의가 뜨겁다.

국토교통부는 지난달 28일 발표한 제2차 장기 주거종합계획 수정계획에서 후분양제 로드맵을 제시했다.

후분양제를 통해 분양아파트들의 분양가가 올라갈 가능성이 높다.

후분양제를 확대할 로드맵이 나왔지만 여전히 실수요층들의 입장에서는 선분양제가 후분양제에 비해 매력적이다.

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분양가 올라가 중형아파트 수요 감소될듯
장재현 리얼투데이리서
장재현 리얼투데이리서

최근 후분양제 논의가 뜨겁다. 국토교통부는 지난달 28일 발표한 제2차 장기 주거종합계획 수정계획에서 후분양제 로드맵을 제시했다. 후분양제는 공정률이 80%(공공아파트는 60%) 이상 되는 사업장만 분양을 할 수 있도록 해, 짓고 있는 아파트를 직접 보고 매입을 결정할 수 있다. 또 공사 중 부도 등의 여러 리스크를 피할 수 있고 입주가 빠르다는 장점이 있다.

반면 건설사가 준공하면서 증가한 금융비용이나 사업비용 등을 분양가에 전가할 수 있어 선분양에 비해 분양가 부담이 늘어날 가능성이 높다. 또 분양가를 납부하는 기간이 선분양에 비해 늘어남에 따라 실수요층들의 자금부담도 늘어날 가능성이 있다.

여기에 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브를 받을 수 없다. 서울 내 모든 재건축 사업과 세종, 대구 수성구, 경기 과천, 경기 성남 분당구 등이 해당한다. 따라서 택지공급이 없는 서울 같은 곳에서는 대출혜택을 받지 못하는 수요층들이 늘어날 가능성이 높다.

이러다 보니 서울 등 투기과열지구 내 수요가 줄면, 후분양으로 공급하는 분양물량도 감소할 가능성이 높다. 수도권 주요 지역에서 신규 아파트 공급이 줄어들게 되면, 공급량 감소로 도심권 내 전월세가 상승할 가능성도 높아 보인다.

청약시장에도 영향이 있을 것 같다. 후분양제를 통해 분양아파트들의 분양가가 올라갈 가능성이 높다. 또 후분양제 도입 후 5억원 이하의 주택에 대한 대출 인센티브만 있는 만큼 10억 원에 가까운 수도권 전용면적 84㎡ 이상의 중형 아파트들은 수요가 줄어들 가능성이 높을 것으로 점쳐진다.

선분양제의 단점을 보완하는 후분양제는 아이러니하게도 실수요층의 내 집 마련 기회를 줄이는 것 같다. 후분양제를 확대할 로드맵이 나왔지만 여전히 실수요층들의 입장에서는 선분양제가 후분양제에 비해 매력적이다. 선분양제가 후분양제보다 자금부담이 낮고 입주 후 가격상승여력도 높기 때문이다. 후분양제에 대한 정책적, 자금적인 지원과 실수요층의 기준을 좀 더 확대해야 후분양제가 보다 안정되게 안착할 수 있을 것으로 보인다.