[생생경제] 용산건물붕괴, 임차인 보상가능한가?

[생생인터뷰] 용산건물붕괴, 임대인 보상가능한가?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민PD
■ 대담 : 최진녕 법무법인 이경 변호사

◇ 김혜민PD(이하 김혜민)> 오늘은 여러 가지 사건사고와 관련된 경제적 문제들, 법률적 쟁점들 살펴보겠습니다. 생활경제백서, 오늘은 법무법인 이경의 최진녕 변호사와 함께합니다. 안녕하세요?

◆ 최진녕 법무법인 이경 변호사(이하 최진녕)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 첫 번째로 어제였어요. 용산의 한 4층 상가 건물이 무너지는 사고가 있었는데요. 다행히 주말이라 큰 인명 피해는 없었는데, 어떻게 이렇게 건물 하나가 폭삭 주저앉습니까? 요즘 같은 때에요.

◆ 최진녕> 정말 무슨 일본 대지진도 아니고, 서울 시내 한복판에서 이런 일이 벌어졌다는 점에서 깜짝 놀랐는데요. 1966년에 지어진 4층짜리 건물이라고 합니다. 52년이나 된 건물인데, 아무리 52년이라도 해외의 유럽 같은 경우에는 500년이 넘은 건물들도 볼 수가 있는데, 이런 일이 벌어졌다는 점에서 참 안타까운 상황이죠. 이 피해자들이 어떻게 배상을 받을까 하는 것이 참 난감하죠. 원인이 아직까지 밝혀지지 않았다고 합니다. 제가 조금 전에 봤더니만 국립과학수사 연구소하고 소방서에서 현장 감식을 통해서 이 붕괴된 원인을 밝히기 위해서 조사를 하고 있다고 합니다. 어떤 원인으로 해서 이런 일이 발생했는지에 대해서는 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그런데 제가 듣기로는 조금 조짐이 보였다고 해요. 그래서 구청에 신고도 하고 이랬다고 했는데, 이렇게 무너지면 이 책임은 누가 져야 합니까?

◆ 최진녕> 결국 이 부분에 있어서 현재 여러 가지 설이고, 확인되지 않은 설입니다만, 인근에 재개발 사업을 진행하고 있는데, 그로 인한 진동으로 이 건물이 무너졌다고 보는 견해가 없지 않고, 또 현장에 사고 당시 있었던 분이 그 때에 펑하는 소리가 났다, 이른바 폭발 소리도 났다고 하는데 그 모든 것이 사실 아직 확인이 안 된 상태인데, ㅇ만약에 하나 외부적인 원인으로 해서 발생한 사건이다 하면 그와 같은 것은 최종적으로 외부의 그 원인을 제공한 사람이 책임을 져야하는 것이죠. 그것이 아니고 건물이 노후해서 붕괴가 됐다면 결국 건물 소유주가 건물에 세 들어 살고 있던 분들에게 1차적인 책임을 져야 한다는 겁니다. 한 가지 보통 이와 같은 건물 경우에는 화재 보험으로써 이 건물에 대한 보험을 들어놓는 경우가 없지 않은데요. 그렇게 되기를 정말 바라는데, 화재 보험 같은 경우에 이렇게 붕괴된 것까지 보험금이 나오지는 않습니다. 그래서 화재 보험에 가입하면서도 붕괴에 관한 특약까지 해서 넣어놔야 이 부분에 대해서 보험금이 나오는데요. 보통은 건물주가 이와 같은 화재 보험을 가입하기도 하지만 실제로 건물주가 아닌 임차인이 식당을 하다가 불을 내는 케이스도 많지 않습니까? 결국 최종적으로는 세를 들어 사는 사람이 배상을 해야 하기 때문에 그와 같은 좀 위험물을 취급하거나 화재와 관련한 것을 이용하는 식당 업체 같은 경우는 세입자가 화재 보험을 가입하는 것도 권장을 하고 있습니다. 그럴 경우에는 적은 보험금으로 이렇게 크게 확대가 된 책임을 면할 수가 있기 때문에 그런 부분 지금 이 방송을 들으시는 식당하시는 분들은 좀 귀 기울여서 들어둬야 할 부분이 아닐까 싶습니다.

◇ 김혜민> 대부분은 아마 보험을 들으실 거예요. 그런데 건물이 무너질 것이라는 생각들은 많이 안하시니까, 거기에 대한 특약까지 가입하시는 분들이 과연 얼마나 될까 하는 생각이 좀 드는데요.

◆ 최진녕> 그렇습니다. 건물이 이렇게 무너지는 케이스는 한국에서 저도 거의 전례를 찾아보기 어렵지 않나 싶고요. 실제 제가 뉴스 검색을 해봐도 몇 년 내로는 이런 일들이 거의 없었던 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그렇죠. 아니 그러면 아까 전에도 제가 여쭤봤는데, 이거를 구청 같은 곳에 신고를 했단 말이에요. 그런데 구청에서 예를 들면 아직 확인되지는 않았지만, 자신의 임무를 다하지 않고, 간과해서 이런 사고가 나면 업무상 이런 것으로 할 수가 있을까요?

◆ 최진녕> 결국 국가나 지방자치 단체에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있냐 하는 문제가 있는데요. 최종적으로 법적으로 지방자치 단체가 책임을 지는 것은 현실적으로 어려운 점이 있을 겁니다. 건물에 대해서는 소유물이고, 소유물에 대한 보증과 관리에 대한 책임은 개인이 지는 것입니다. 다만, 말씀하신 것처럼 지금 이번 선거철 아닙니까? 문제가 생기니까 서울 시장 후보님들이 이곳에 다 달려가서 후속 대책을 이야기를 하고 있는데 실제로 소방 대책이 라던가 이런 부분에 대한 책임은 지방자치단체가 지고 있는 것은 사실입니다. 그렇기 때문에 평소 때에 어떤 건물 관리, 보존과 관련해서 관리 감독을 제대로 하지 않았다고 한다면 그런 부분에 대해서 지자체 에 대해서 손해배상 책임을 물을 여지는 없지 않습니다만 현재 상태에서는 그럴 가능성이 그렇게 높지 않아 보인다. 다만, 정책적인 차원에서 소유자에 대한 배상보다는 영세상인들, 이런 부분들에 대해서 이주 대책이 라던가 이런 부분에 대한 대책은 필요하기도 하고, 아마 충분히 가능한 여지가 있지 않을까 그렇게 생각을 합니다.

◇ 김혜민> 아까 말씀하셨는데, 건물주들이 이런 임차인들에 대해 배상해주어야 한다고 말씀하셨는데, 그 배상은 부서진 물건들, 장사를 못하게 된 것들과 같이 어떤 기준이 있겠죠? 배상금을 계산하는 기준이요. 그리고 또 하나는 그거와 별도로 이러한 정신적 피해, 뭐 이런 것에 손해배상도 청구할 수 있나요?

◆ 최진녕> 그렇습니다. 실제로 지금 임차인, 제 가족이 거기에 살던 임차인이었다고 하면 바로 생각할 수 있는 것이 거기에 그냥 들어가는 것이 아니고, 임대차보증금이 있지 않습니까? 그러면 계약을 해지해달라고 더 이상 쓸 수가 없으니까, 더 이상 월세도 낼 필요가 없고요. 줬던 임대차 보증금을 반환을 구해야 되겠죠. 더불어서 내가 이것을 제대로 썼다고 하면 매일 매일 영업을 해서 영업을 볼 수가 있는데 이것을 못하지 않습니까? 이른바 휴업 손해, 이런 부분에 있어서도 내가 여기 부서진 건물 이외에 다른 건물을 구해서 이사 가서 개업해서 할 때 그 사이에 있는 휴업 상에도 배상을 청구할 여지가 있어 보입니다. 그런데 제가 봤을 때 더 큰 문제가 있습니다. 권리금입니다. 예전에 이른바 용산참사가 일어났을 때도 그 근본적인 원인이 권리금 때문이었는데, 이게 건물이 무너져버렸으니까 거기에 권리금을 주고 들어왔던 사람이 권리금을 받고 나갈 가능성이 거의 제로가 되어버린 것이죠.

◇ 김혜민> 그건 법적으로도 보장받을 수 없는 것이잖아요. 권리금은요.

◆ 최진녕> 그렇기 때문에 여기 1, 2층에 계셨던 상공인들이 다른 어떤 손해보다 아마 권리금에 대한 손해가 크기 때문에 그 부분에 대해서 아주 난감한 상황이 아닌가, 아주 안타까운 상황이라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 용산이면 권리금도 꽤 많이 주고 들어가셨을 텐데, 정말 안타까운 일입니다. 아무튼 사상자나 부상자가 많지는 않은 것이 불행 중 다행이지만, 그래도 임차인들의 어려움들을 우리가 계속해서 지켜봐야 할 것 같고요. 좀 다른 이야기인데요. 요즘 강남 지역의 집값이 떨어지면서 전셋값이 또 큰 폭으로 떨어지고 있어요. 역전세난, 몇 년 전만 해도 전세 구하기가 얼마나 어려웠는데요. 그래서 전세금을 못 받는 경우도 많다고 하더라고요. 이것도 소송으로 이어집니까?

◆ 최진녕> 소송까지 안가면 좋겠는데, 실제로 그럴 기미가 보이는 것이 문제겠죠. 말씀하신 대로 이른바 ‘역전세난,’ ‘깡통전세’ 이런 부분들이 지금 경제지에 제목을 장식하고 있는데, 저희가 확인을 해보니 올 상반기에도 국토교통부 통계에 따르면 22만 가구가 새로 입주 물량이 되고, 하반기는 그것 보다 3만 가구 많아서 25만 8백 가구정도 된다고 하는 데요. 강남에 지금 송파에 가면 헬리오시티라고 해서 9천 가구, 한마디로 거대한 중소 도시 하나 정도의 입주가 생기다 보니까 강남에서도 이른바 ‘역전세난,’ 이 전세 들어올 사람은 없는데 물량이 많은, 결국 내가 사는 집에서 나가서 다른 싼 곳으로 가려고 하는 사람들은 많은데 새로운 내 집에 들어올 사람은 없으니까 이 문제가 생길 수밖에 없는 상황인 것 같습니다. 이와 같은 상황 속에서 아마 전세 이사 가려고 하는 사람들도 돈이 나와야 이사를 가는 것이고, 또 새로 들어와야 내가 돈을 넣어주는데, 이 아파트 가격이라는 것이 서로 양면성이 있어서, 정말 서로한테 큰 피해를 주는 상황이라서 이 부분에 대한 대책이 절실한 상황이 아닐까 생각합니다.

◇ 김혜민> 그러니까 이제 예전 같은 경우에는 그냥 빚을 져서 그냥 집을 산 것이란 말이에요. 그런데 지금은 이제 정 반대의 역전세난, 집을 들어갈 수는 있는데 오는 사람이 없다는 건데, 그렇다면 전세금을 지키기 위한 방법, 이렇게 소송까지 가지 않도록 요. 챙겨야 하는 것이 있을까요?

◆ 최진녕> 오늘의 하이라이트죠. 가장 큰 것이 예전보다 요즘에 각광받는 것이 이른바 전세보증 보험인 겁니다. 전세 보증금 반환 보증 보험, 이런 것인데요. 최근 같은 경우에는 주택도시보증공사란 곳이 있어서 이와 같이 아파트나 주택의 임차인들을 보호하는 제도가 있었는데, 최근에 이것이 각광받고 있다고 합니다. 이유가 뭐냐면 작년부터 이 보험료 부담이 확 줄었다고 합니다. 그리고 또 작년까지만 해도 집주인에게 동의를 받아야하는데, 올해 2월부터 동의 받을 필요가 없어졌어요. 그러다보니까 지금 수도권 같은 경우에는 전세 보증금 7억 원까지 보장이 되는데, 예를 들어서 3억 원 전세가라고 하면 1년에 38만 4천 원, 40만 원이 채 안 되는 보험을 듦으로 해서 내가 이사 가고 싶을 때 확실하게 보증 보험을 받아서 나갈 수 있으니까 상당히 임차인들에게 도움이 되는 것이죠. 그러다 보니까 작년에 비해서 올해에 가입하는 사람들이 2배가 늘었다고 합니다. 아마 지금 이것을 듣고 계신 분 중에서 새로 전세에 들어가실 분 같은 경우에는 꼭 한번 밑줄 그어놓을 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 전세 보증금 반환 보증 보험. 네, 그런데 이제 이런 대비를 미처 못 한 분들이 문제란 말이에요. 그러면 어떻게 해야 하는 건가요?

◆ 최진녕> 그것도 간단합니다. 첫 번째 일단 내용증명을 보십시오. 원래 가만히 있다 보면 이른바 묵시적 갱신이라고 해서 2년이 지날 때 슬쩍 갱신되어버려요. 그렇기 때문에 이게 나가기 한 두 달 전에 미리 문자를 보내도 사실은 됩니다. 내용 증명에 의해서 우리가 이번에 나갈 수밖에 없는 상황이기 때문에 양해를 해주십시오, 하면서 그때까지 보증금 돌려주십시오, 하는 증명을 보내고, 그래도 만약에 안 된다면, 예전부터 있던 제도가 이른바 임차권 등기 명령제도라는 것이 있습니다. 한마디로 내가 지금 반드시 나가야 한다, 지금 새로 분양받은 곳이 있어서 지금 나가야 하는데 전세 보증금은 실제 전세권 등기와 달리 나가버리면 내 것에 대한 대항력이나 이런 것에 대한 유지가 되지 않지 않습니까? 그럼 이것을 어떻게 해야 하느냐, 결국 말씀드린 대로 등차권 등기 명령제도라는 것을 이용해서 임차권을 등기를 합니다. 그렇게 해놓으면 사실 그 비용도 얼마 들지도 않아요. 그러면 이사를 가도 그대로 내 임대차 반환 순위와 대항력이 인정이 됩니다. 그러니까 내가 오늘 계약을 한다고 하면 아까 사전에 준비할 것은 말씀드린 것처럼 이 전세 보증 반환 보험에 가입을 한 것이고, 내가 지금 2년이 다 되어서 나가야 할 때 다하는데 도저히 이 보증금이 반환이 안 된다면 말씀드린 것처럼 임차권 등기 명령제를 활용을 해서 일단 등기를 해놓고 이사를 가면 나중에라도 그 순위에 따라서 보증금을 그대로 반환 받을 수 있기 때문에 반드시 임차권 등기 명령제를 꼭 활용했으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 오늘 생활경제백서, 법 무법인 이경의 최진녕 변호사와 함께하고 있는데요, 또 하나의 뉴스 꼭 다뤄야 합니다. 오늘 가장 주목받은 모녀가 있습니다. 이 엄마인 이명희 전 일우재단 이사장은 법원에, 첫째 딸 조현아 전 대한항공 부사장은 세관에 출석했어요. 참 이례적인 일인데, 먼저 조 전 부사장이 받고 있는 혐의가 밀수와 탈세죠?

◆ 최진녕> 네, 그렇습니다. 저희 변호사들도 그렇게 말을 합니다. 제일 아까운 돈이 변호사한테 갖다 주는 돈이라고 말을 하는데, 이 사건에서도 최후의 승자는 아마 뒤에 계신 변호사가 아닐까 싶네요. 모녀지간에 다른 좋은 데 가는 것도 아니고, 한 분은 법원에 한 분은 수사 기관에 나가는 것이 참 안타까운데, 말씀하신 것처럼 ‘땅콩 회항’의 주인공이 또 한 번 포토라인에 서게 되었네요. 인천 본부 세관에 오늘 오후에 죄송하다는 말로 언론에 노출된 후에 총 조사를 받고 있지 않을까 싶은데요? 지금 이번에 나온 것은 밀수와 관세 포탈, 이 혐의인 것 같습니다. 왜 관세청에 조사를 받으러 나갔느냐고 얘기를 하는데, 관세와 관련을 해서는 이 관세청이 특별 사법 검찰이라고 해서 쉽게 말하면 거기가 경찰서입니다. 그래서 그곳으로 조사를 받으러 나가는데요. 아시다시피 대한항공의 물건인 것처럼 해서 한국으로 물품을 들여오면서 마땅히 내야 할 세금을 내지 않고, 또 수입이 금지된 물건을 한국으로 가지고 들여오거나 그런 것을 제대로 신고하지 않았다는 혐의를 받고 있으면서 대한항공 본사, 그리고 조현아 부사장의 자택까지 압수수색을 당했잖습니까? 더불어 최근에 관련된 대한항공에 업체들에 대해서 전격 압수수색을 통해서 몇 톤이나 되는 물건을 압수수색 한 것이 있는데, 거기에 DDA라는 글자가 있었다고 합니다. 그 DDA라는 것은 대한항공에 부사장급 이상이 되는 사람들에 대한 이니셜이고, 끝에 A는 조현아의 A라고 해서 결국 여러 가지 물건들이 압수수색 되어서 조현아 부사장 일가가 많이 관여가 되었지만 그중에서도 가장 큰 혐의를 받는 것이 조현아 부사장이다 보니까 일 번 타자로 와서 조사를 받는 것이 아닐까 생각이 됩니다.

◇ 김혜민> 그런데 이게요. 그냥 개인은 이런 범죄를 저지르기가 쉽지가 않잖아요? 항공사 사장의 딸 정도는 되어야 저지를 수 있는 것 아니에요?

◆ 최진녕> 또 다른 형태의 갑질이라는 비판이 나오는 것이 그 부분이 아닐까 싶습니다.

◇ 김혜민> 이게 저지른 사람들이 많으면, 예를 들어 음주운전을 했다, 이러면 많으니까 우리가 어떤 처벌을 받을 거고, 하는 것이 예상이 되는데, 이거는 이런 일을 저지를 수 있는 사람이 많이 않으니까 어느 정도 처벌 수위가 되고 이런 것들이 예상이 되나요?
◆ 최진녕> 저도 잘 모릅니다. 워낙 관세나 이런 부분은 전문적인 영역이다 보니까 이 부분은 항공과 관련된, 관세와 관련된 부분을 처리하는 변호사분들만 일부 알 수가 있는 것이죠. 그리고 또 인천에 근무하는 관세청의 직원, 아니면 인천 지검에 있는 그런 검사들 정도만 실무를 하지, 다른 지역에서는 접할 경우가 많지 않죠. 그렇지만 찾아봤습니다. 그랬더니 결국 관세법상에 밀수입 같은 경우에는 5년 이하의 징역, 또는 관세 액의 10배 또는 물품 원가 중에 높은 금액에 해당하는 금액에 벌금을 같이 부과하도록 그렇게 되어있습니다. 단순히 징역을 넘어서 포탈한 관세액에 해당하는 금액 정도의 벌금도 부과가 되고, 더불어서 개인뿐만 아니고, 법인이 그와 같은 그런 일을 공모를 했다 하면, 법인까지 처벌이 되는 이른바 ‘쌍벌죄’가 되기 때문에 아마 처벌 수위가 만만찮은 가능성이 있다고 봅니다.

◇ 김혜민> 그렇죠. 이것을 개인 혼자 할 수는 없죠. 실제 보도에 따르면 대한항공에 임직원들이 많이 관여가 되고, 도와서 엄청난 일을 하셨더라고요. 우리 이명희 이사장 폭력 건은 많이 보도가 됐으니까요. 조원태 대한항공 사장도 이 인하대 부정 편, 입학 의혹과 관련해서 오늘 교육부 조사를 받더라고요.

◆ 최진녕> 그렇습니다. 이 부분은 행정에 관련된 문제인 것이죠. 97년에 외국에서 유학하다가 2학년으로 교환학생으로 왔다가 그 다음 해인 98년에 3학년으로 편입을 했는데, 그 과정에서 비리가 있었다, 이런 내용이죠. 지금 이 부분과 관련해서는 교육부가 이와 관련된 행정 절차가 제대로 된 것인가를 지금 현미경 조사를 하고 있습니다. 다만, 이것이 형법적으로 봤을 때는 마치 정유라 씨가 이대에 특례입학 한 것처럼 업무방해죄가 성립이 됩니다. 업무 방해죄는 5년 이하의 징역, 또는 1500만 원 이하의 벌금입니다. 문제는 이게 5년 이하의 징역일 경우 공소시효가 7년입니다. 그런데 98년에 해서 벌써 20년이 되었기 때문에 형사적으로는 사실상 처벌이 어렵다고 봐야죠.

◇ 김혜민> 그걸 알면서도 교육 처를 조사하는 이유는요?

◆ 최진녕> 그렇기 때문에 보는 입장에 따라서는 억울하다고 얘기할 수도 있습니다. 물론 내가 잘 못 한 것은 맞지만 이것을 20년이나 지나서 지금 얘기를 하는 것이 맞느냐하는 그런 문제가 하나 있고, 또 지금 인하대학교 같은 경우에는 그 때 기준을 따라서 처리를 했다면서 정당성을 호소를 하고 있습니다. 최종적인 조사를 거쳐서 그와 같은 편입학의 정당성은 판명이 되겠지만 지금까지는 많은 의혹이 있는 것은 사실로 보입니다.

◇ 김혜민> 네, 지금까지 생활경제백서 법무법인 이경의 최진녕 변호사와 함께했습니다. 변호사님 감사합니다.

◆ 최진녕> 네, 감사합니다.

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