[규제의 역설? '강남 로또 청약' 광풍] 3. 규제 도미노, 강남 집값 잡을까?

최서우 기자 입력 2018. 3. 24. 12:18
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■취재파일

▶<신현상 / 진행자>
앞으로 대출도 강화되고 금리 인상 등 강남 재건축 시장을 겨냥한 규제들이 줄줄이 기다리고 있습니다.

이런 규제 도미노에 강남 집값이 꺾일 것이란 주장과 그럼에도 불구하고 강남불패 신화는 여전할 것이란 반론이 엇갈리고 있습니다.

이와 함께 강남 부동산 시장의 불패 원인을 짚어보겠습니다.

디에이치 자이 개포를 비롯한 강남 재건축 분양물량들, 수억 원에 달하는 시세 차익 기대감은 여전히 높은데 이런 믿음은 문제가 없다고 봐도 되나요?

▷<이광호 / 기자>
저희가 계속 시세차익에 대한 기대감을 이야기하고 있긴 합니다만, 이건 다 분양된 아파트의 인근 시세가 지금과 같거나 더 높아졌을 때를 기본적으로 가정했을 때의 이야깁니다.

강남이니까, 비싼 집이니까 지금보다 떨어지지는 않을 것이다, 그렇다면 지금 분양하는 저 곳도 주변 아파트값 만큼 올라야 정상이다, 이런 심리가 깔려 있다는 거죠.

한 마디로 ‘강남 불패’ 신화입니다.

다만, 반대 입장도 있습니다.

부동산 규제에 이어 대출규제까지 해 놨기 때문에 자산가들이 만든 시세를 따라잡는 대출 수요자들이 없어지고 결국 시세가 하락세로 돌아설 것이라는 전망이 힘을 얻고 있는 상황인데요.
 
이런 전망이 현실화된다면 시세차익이 마냥 확정적인 것도 아닙니다.

▶<신현상 / 진행자>
그런데 이번 청약의 경우 중도금 대출이 막혀 있는데다가 앞으로 대출이 강화되기 때문에 현금이 없는 사람들에겐 ‘그림의 떡’이라고 하잖아요?

그래서 집값 상승에는 큰 영향을 주지 못할 것이란 지적도 있잖아요?

▷<최서우 / 기자>
대출이 막혀서 청약을 포기하는 실수요자가 생겼다고 해서 해당 단지 가격 하락으로 이어질 가능성은 별로 없어 보입니다.

앞서 말씀 드린대로 미계약분이 발생하면 자금 여력 있는 사람들은 몰리기 때문인데요.

다만 지적하고 싶은 문제는 정부 의도와는 반대로 로또 청약단지의 시세차익이 결국 투기세력에게 돌아갈 수 있다는 겁니다.

막상 실수요자는 돈이 없어 청약을 못하고 자금가들이 이삭줍기하듯이 시세차익을 가져간다면 정부 입장에선 속된 말로 ‘죽 쑤어서 개 주는 격’이 되는 셈입니다.

▶<신현상 / 진행자>
아무래도 정부가 만지작거리고 있는 보유세가 관심사인데, 만일 보유세가 시행되면 강남 집값은 꺾일까요?

▷<이광호 / 기자>
보유세의 개편 강도에 따라 다를 것으로 보입니다.

지금 크게 두 방향, 기존 종부세의 과표 기준을 조금 손 보느냐, 아니면 아예 재산세와 종부세 전체를 크게 개편하느냐가 주요 선택지로 거론되고 있는데요.
     
지금 민간보유 부동산의 시가 총액에서 보유세 비중을 보면 OECD 평균(관련통계 확보된 14개국)이 0.435%인데, 우리나라가 0.156%입니다.
   
한참 낮은 수준인 만큼 전면적인 개편이 이뤄질 가능성도 제기되고 있는 상황입니다.

▶<신현상 / 진행자>
정부가 강남 재건축에 규제의 망을 겹겹이 치고 있는데도 강남 로또청약 열기에서 보듯 강남 부동산 시장의 인기는 여전할 것이란 주장도 많은 게 현실입니다.

최 기자, 이런 표현은 좀 그렇지만 사람들이 왜 강남 아파트에 목을 맬까요?

▷<최서우 / 기자>
학군, 주거환경 등 객관적 요소에 더불어 강남불패라는 대한민국의 투자자들의 특별한 고객 충성도가 결합된 현상이라고 보여 집니다.

많은 사람들에게 강남에 산다는 건 특정지역에 거주하는 것 이상의 의미를 갖습니다.

특히, 8학군으로 대표되는 교육환경은 내 자식에게 더 나은 인생 인프라를 제공해주겠다는 부모의 마음과 결합되면서 강남부동산을 특별한 것으로 만들었습니다.
 
그 결과 다른 곳은 몰라도 강남은 안 떨어진다. 행여 가격이 떨어지더라도 다른 곳보다 덜 떨어진다는 믿음이 보편화됐습니다.

▶<신현상 / 진행자>
자, 이번 질문은 두 기자한테 같이 드려 볼께요.

그렇다면 강남 집값 잡기 해법은 뭐라고 봐야할까요?

먼저 최 기자?

▷<최서우 / 기자>
일단은 강남 집값을 잡아야 할 대상이냐 이게 정확한 인식이냐라는 것부터 고민을 해봐야 할 것 같은데 정부 역시 이제 잡겠다는 대상이 강남 집값은 아니고 강남 집값을 비정상적으로 급등시키고 있는 투기세력을 잡겠다라는 얘기거든요.

결국 정부 인식은 강남에 집값 상승이 정상적인 수요공급에 의해서 이루어지는 정상적인 상황이 아닙니다.

비정상적인 상황이라고 인식을 하고 있는데 이로 인해서 가능한 모든 수단을 동원하고 있고 정부 의도대로 만약에 투기 세력이 많은 부분 근절이 된다면 강남 집값이 그런 상황이 온다고 하더라도 마냥 떨어질 것이냐 그렇지 않다고 보거든요.

결국 분명한 것은 지금과 같은 수요 억제측 만으로는 강남 집값을 안정시키겠다는 정부 의도는 분명히 한계점에 봉착할 것이다는 생각을 가지고 있습니다.

▶<신현상 / 진행자>
이광호 기자 생각은 어떠세요?

▷<이광호 / 기자>
차라리 강남에 100층짜리 아파트를 짓자, 이런 주장도 있었는데요.

그렇게 되면 안 그래도 인구밀도가 높은 강남의 주거환경을 망칠 수도 있겠죠.

하지만 다양한 유무형 인프라를 누리기 위해서 강남에 사람들이 몰려드는 상황인데요.

그래서 전문가들 중에 천도론을 다시 들고 나오는 경우가 종종 있습니다.

그것도 세종시 같은 제2의 수도를 만드는 정도가 아니라, 대법원은 전라도, 국회는 충청도, 검찰은 강원도 하는 식으로 아예 지방 곳곳으로 분산시키자는 겁니다.

여기에 기업 본사도 지방으로 옮기는 분위기를 만들자는 거죠.

근본적으로 서울에 각종 인프라가 과도하게 쏠려 있는 현상을 막지 못하면 수도권 집값 상승이 계속될 수밖에 없으니 인프라를 쪼개는 게 해법이라는 겁니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)   

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