토지공개념, 개인재산권 vs 국가재량권 '충돌'.. 갈등 소지

부동산 투기 등 잠재우기 법·제도 마련 근거로 작용
위헌 결정 택지소유상한제 토지초과이득세법 부활 가능
부작용 최소화할 방안 필요

청와대가 21일 공개한 개헌안에 ‘토지 공개념’을 명확히 한 것은 한정된 토지를 효율적으로 활용하고 부동산 취득을 둘러싼 사회적 불평등을 해소하기 위한 것으로 해석된다. 하지만 전문가들은 토지 공개념이 국가 재량권을 과도하게 인정해 개인의 재산권 행사를 제한할 우려가 제기될 수 있다며 이로 인한 사회적 갈등을 방지하기 위한 세밀한 검토가 필요하다고 지적한다.

명지대 부동산대학원 권대중 교수는 21일 “(토지 공개념은) 개인의 재산권을 침해하거나 제한할 수 있다는 뜻”이라며 “규제를 통해 불로소득이나 투기에 의한 이익을 사회에 환원하는 데는 찬성하지만 정당하게 얻은 이익까지 세금으로 거둬들이는 부작용도 생길 수 있다”고 말했다. 건국대 부동산학과 고성수 교수도 “국민의 자유를 제한한다는 차원에서 어떻게 적용할지 고민해야 한다”고 조언했다.

전문가들은 청와대가 개헌안에 토지 공개념을 명기해 부동산 투기를 막기 위한 다양한 규제를 도입할 것으로 전망했다. 토지 공개념이란 공공 이익을 위해 토지의 소유와 처분을 국가가 제한할 수 있도록 하는 것이다. ‘토지=공공재’로 보기 때문에 부동산 투기 수요를 잠재우기 위한 법이나 제도를 마련하기 쉽다. 특히 이날 청와대가 발표한 내용 중 ‘의무 부과’라는 대목에 주목해야 한다. 부동산을 보유해 발생한 불로소득에 세금을 부과하는 징벌적 규제를 의무 부과라는 이름으로 집행할 수 있다는 것이다.

토지 공개념은 보유세 등 세제 개편을 논의하는 추진 동력이 될 수도 있다. 또 올해부터 도입된 재건축초과이익환수제 시행에도 힘을 실어줄 것으로 보인다. 최근 일부 재건축 단지는 초과이익 환수가 위헌이라며 헌법소원을 제기했다.

여기에 위헌 결정을 받았던 택지소유상한제와 토지초과이득세법도 부활할 수 있다. 택지소유상한법은 특별시와 광역시의 경우 가구당 택지소유 상한을 660㎡(200평)로 제한하도록 하고 있다. 헌재는 “매년 택지 가격의 4% 내지 11%에 해당하는 부담금을 계속 부과할 수 있도록 하는 것은 짧은 기간 내에 토지재산권을 무상으로 몰수하는 효과를 가져온다”며 위헌심판 결정을 내렸다.

토지초과이득세법은 개인 소유의 노는 땅이나 법인 소유 비업무용 토지의 지가 상승에 따른 불로소득을 세금으로 환수하는 법이다. 헌재는 위헌심판 결정문에서 “장기간 토지를 보유하는 경우에도 토지초과이득세를 부과하는 것은 사유재산권 보장 취지에 반한다”고 했다.

규제 강화보다 전문가들이 걱정하는 것은 불명확한 토지 공개념으로 규제를 무분별하게 적용하면서 발생하는 부작용이다. 재건축초과이익환수제가 대표적이다. 권 교수는 “싱가포르 정부가 토지 규제를 하고 있고, 프랑스도 토지 공개념을 일부 도입하고 있다”면서 “도입 자체보다 어떻게 적용하느냐가 문제인데 권리 남용이나 재산권 침해로 악용될 수 있다”고 지적했다.

세종=서윤경 기자, 정건희 기자 y27k@kmib.co.kr

사진=이병주 기자

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