1억 마이너스 통장 안 쓰고 놔둬도 1000만원 대출로 잡혀

26일부터 DSR 도입 Q&A
DSR 개인빚 상환부담 지표중 최고
300만원 이하 소액 대출엔 미적용
임대소득 대비 이자비용 따져 대출
수익형 부동산 시장도 타격 예상

지난해 말 기준으로 가계부채가 1450조원을 돌파했다. 금융당국은 사상 최대로 불어난 가계부채 관리를 위해 대출을 조이는 각종 규제를 내놨다. 지난 1월 말 다주택자 돈줄을 죄는 신(新)총부채상환비율(DTI)에 이어, 오는 26일부터는 총체적상환능력비율(DSR) 및 자영업자·임대업자 대출 관리를 위한 규제 등이 도입된다. 규제 도입이 어떤 영향을 미칠지 문답풀이로 정리했다.

가계 부채

Q : 대출규제가 너무 많다. 무슨 차이가 있나.

A : “은행에서 주택담보대출을 한 번이라도 받아본 사람이라면 담보인정비율(LTV)이나 DTI는 들어본 적 있을 것이다. 은행은 떼이지 않고 잘 돌려받을 수 있느냐를 따져 돈을 빌려준다. LTV는 돈을 빌린 사람이 아니라 담보로 잡은 집이 평가 기준이다. 빌려준 돈보다 집값이 비싸면, 은행은 최악의 경우 담보로 잡은 집을 팔아 원금을 회수하면 된다. DTI·신DTI 및 DSR 등은 모두 돈 빌린 사람의 능력을 따진다. 소득 대비 원리금 상환 비율을 계산한다.”

Q : DTI, 신DTI, DSR은 어떻게 다른가.

A : “원리금 상환액을 계산하는 세부 기준이 다르다. 강도로 보자면 DTI→신DTI→DSR 수준으로 평가가 깐깐하다. DTI에서는 기존 주택담보대출의 이자만 포함하지만, 신DTI에서는 기존 주택담보대출의 원금 상환액까지 계산에 넣고 미래 소득도 반영한다. 소득이 늘어나는 40세 이하 젊은 층의 경우 대출 한도가 늘어날 수 있다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 전세자금대출, 자동차 할부금융 등 모든 금융권 대출을 망라해 따진다. DSR이 개인의 빚 상환부담을 보여주는 가장 정확한 지표다.”

Q : 마이너스 통장은 한도만 열어두고 쓰지는 않았는데 DSR을 계산할 때 포함되나.

A : “포함된다. 앞서 말했듯 모든 금융권 대출이 포함된다. 다만, 마이너스 통장 한도만큼을 모두 대출금으로 계산하는 것은 아니다. 대부분 만기가 연장된다는 점을 고려해 10년 만기로 원금 상환액을 계산한다. 예를 들어 1억원짜리 마이너스 통장을 만들었다면 DSR을 계산할 때 대출금을 1000만원으로 환산한다. 물론 이자는 현재 쓰고 있는 이자만큼 계산한다. 전세자금대출은 만기가 도래하면 은행이 원금을 고스란히 받을 수 있다는 점을 고려해 이자만 반영한다.”

Q : 26일부터는 DSR이 일정 수준 이상이면 대출을 못 받게 되나.

A : “시중은행은 일단 DSR 한도 기준을 100%로 잡을 계획이다. DSR 한도가 100%라면 연봉이 4000만원인 사람은 연간 원리금 상환액이 4000만원일 경우 추가 대출을 받지 못한다는 의미다. 다만, 한도를 범위로 정해 은행마다 상황은 다를 것으로 예상된다. 예를 들어, A은행의 경우 DSR 한도를 70∼100%로 정한 뒤, 대출 종류나 대출자의 신용도 및 연령 등에 따라 적용 숫자를 달리할 계획이다. 전체 대출에서 담보대출 비중이 크거나 대출자의 신용도가 높을 경우, 혹은 자산이 많거나 나이가 어려 향후 소득 증가가 예상될 때는 DSR 한도를 상대적으로 높게 부여할 수 있다. 일부 은행은 DSR 한도를 100%로 하지만 은행 본점의 승인을 받으면 대출자의 상황에 따라 최대 150%까지 대출해주는 등 범위를 넓힌다. 정확히 정해진 숫자는 없다. 금융당국은 DSR을 6개월 정도 대출심사의 보조지표로 활용해본 뒤, 10월부터 대출을 제한하는 고(高) DSR 비율을 정하고 비중도 규제할 계획이다.”

Q : 모든 대출에 DSR이 적용되나.

A : “아니다. 300만원 이하의 소액 신용대출이나 중도금이나 이주비 등 집단대출, 서민금융상품 대출을 받을 때는 DSR을 따지지 않는다.”

Q : 자영업자도 대출을 받기 어려워지나.

A : “대출자의 채무상환능력 심사를 강화한 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 적용한다. 대표적으로 소득대비대출비율(LTI·Loan To Income ratio)을 따진다. 자영업자의 영업이익에 근로소득 등을 합산한 총소득과 해당 자영업자가 모든 금융권에서 빌린 가계대출 및 개인사업자 대출을 합친 총부채를 비교한다. 그간 자영업자들이 가계대출과 개인사업자대출 양쪽으로 돈을 빌려왔다는 점을 고려했다. 앞으로 은행은 자영업자에게 1억원 이상 신규 대출할 때 LTI를 산출해 참고해야 하며, 10억원 이상 대출 시에는 LTI 적정성에 대한 심사 의견을 남겨야 한다. 당장은 LTI가 높다고 해서 대출을 거절하지는 않는다. 다만 LTI 자료가 축적되면 나중에 대출을 규제하는 관리지표로 사용될 수 있다.”

Q : 임대업자에 대한 대출 규제도 이뤄지나.

A : “그렇다. 임대업이자상환비율(RTI)이 새로 도입된다. RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 해당 임대업 대출뿐만 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다. 원칙적으로 주택 임대업의 경우 RTI 비율이 1.25배 이상일 때, 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 내주도록 했다. 예를 들어, 주택 임대업자의 연간 이자비용이 1000만원이면, 적어도 연 임대소득은 1250만원은 돼야 신규 대출을 받을 수 있다는 의미다. 다만 은행은 RTI 기준에 미달하더라도 임대업자에게 다른 사업 소득이 있거나 추후 상환 능력이 인정되는 경우 대출을 허용하겠다는 입장이다. 이외 상속에 따른 불가피한 인수나 1억원 이하의 소액 대출, 중도금 대출 등은 RTI 심사에서 빠진다.”

Q : 임대업자의 돈줄을 죄는 이유는.

A : “부동산 임대업자의 부채를 관리하기 위해서다. 자영업자 가운데서도 부동산임대업자 부채 규모가 크고 증가 속도도 빠르다. 앞으로는 임대사업자들이 대규모 대출을 일으켜 부동산을 사기가 쉽지 않아질 전망이다. 지금까지 LTV와 신DTI 규제 등이 비교적 주택담보대출이 쉬웠던 아파트 매매 시장을 압박하는 요인이었다면 이번 RTI로 이른바 꼬마빌딩이나 상가 등 수익형 부동산 시장도 타격을 입을 것으로 보인다.” 고란 기자 neoran@joongang.co.kr