'4중 족쇄' 재건축 규제에도 '학습효과' 버티는 시장

정권따라 냉·온탕 반복하는 규제..강남 신축·안전진단 先통과 단지 수혜

정부가 강남 재건축시장에 채운 ‘4중 족쇄’ 효과에 관심이 집중된다. 조합원지위 양도금지, 재건축초과이익환수, 보유세 인상 추진에 이어 안전진단 강화 카드까지 내밀었지만 과거 정부의 실패한 정책의 재탕이란 지적도 나온다.
　
23일 부동산시장에 따르면 정부의 재건축 규제가 겹겹이 강화되면서 사업추진에 제동이 걸린 단지들이 버티기에 돌입했다. 단기 집값 조정은 불가피하더라도 장기적으로는 관련 규제가 다시 완화돼 집값이 상승할 것이란 기대감에서다.
　
시장은 과거 노무현정부 시절 추진된 재건축 규제가 집값 상승을 막는 데 실패한 전례에 주목한다. 현재 재건축사업이 진행되는 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’도 정부 규제로 안전진단 통과에만 8년 걸렸지만 집값은 꾸준히 상승했다.
　
노무현정부는 2003년, 2006년 2차례에 걸쳐 재건축 안전진단 항목을 세분화하는 등 기준을 대폭 강화했다. 구조안전성, 건축마감, 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 항목의 재건축 성능검사를 까다롭게 해 구조에 특별한 하자가 없는 한 재건축을 어렵게 했다.
　
당시 규제 강화로 2003년 재건축추진위원회를 구성했던 은마아파트는 직격탄을 맞았다. 은마 전용 76.79㎡는 재건축 추진이 시작될 무렵인 1998년말 1억4000만~1억5000만원에서 2003년말 7억5000만원까지 치솟았지만 안전진단 강화에 부딪쳐 2004년말 5억원 초반으로 급락했다. 하지만 단기조정 후 주택시장 호황기에 다시 상승해 2006년말 11억5000만원에 매매됐다.
　
2006년 안전진단 추가 강화 때도 5000만~1억원가량 단기조정이 있었지만 이내 상승세를 회복했다. 안전진단을 통과한 2010년엔 글로벌 금융위기 여파로 매매가가 10억원 이하로 하락한 적도 있지만 지난해말 15억원을 돌파했다. 조정은 짧고 급등폭은 컸다. 현재 호가는 15억~16억원대, 매물도 거의 없다.
　
2010년 안전진단을 통과한 송파구 ‘잠실주공5단지’도 마찬가지다. 지난해 초 이후 1년 만에 매매가가 평균 4억~5억원 급등했다. 지난해 8·2 부동산대책 이후 재건축 규제책이 나올 때마다 2~3주는 가격 상승이 주춤했지만 이내 신고가를 갈아치웠다.
　
은마아파트 인근 A중개소 대표는 “은마는 2010년 안전진단을 통과하기까지 네 번 고배를 마셨고 그때마다 ‘억 단위’ 조정이 있었지만 다음 안전진단을 앞두고는 조정폭 이상의 상승을 반복했다”며 “이런 전례가 있으니 다른 재건축단지들도 버티는 게 낫다는 분위기일 것”이라고 말했다.
　
시장에선 정부의 안전진단 규제 강화로 목동, 상계 등 재건축 추진 초기 단지들은 단기조정이 불가피하지만 서울 강남권 신축아파트와 안전진단 통과 단지들엔 투자수요가 몰릴 것으로 본다.
　
2015년 준공된 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡는 정부의 잇따른 규제에도 호가가 24억원에 달한다. 매매가는 지난해 초 16억5000만원에서 지난달 22억5000만원으로 상승해 신고가를 경신했다. 2011년말 입주가 시작된 ‘청담자이’도 최근 전용 89㎡가 25억원에 거래돼 3.3㎡당 가격이 7000만원 넘었다.
　
익명을 요구한 업계 전문가는 “노무현정부 때 5년에 걸쳐 나온 부동산 규제책들이 임기 1년 만에 거의 다 나온 것이나 마찬가지”라며 “과거 사례를 보면 장기적으로 강남과 목동 등 블루칩 재건축아파트의 ‘매수 기회’로 받아들여질 수 있다”고 말했다.

신희은 기자 gorgon@mt.co.kr

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