'국토부'도 '관할구청'도 모르는 재건축부담금 분담비율

[아시아경제 박민규 기자] 올해 6년 만에 부활한 재건축 초과이익 환수제에 결정적인 허점이 있다는 지적이 나오고 있다. 조합원별 재건축부담금 분담비율을 산정하는 구체적인 기준이나 방식이 명확하지 않기 때문이다. 이에 따라 재건축부담금 총액이 실제 통보되면 조합원별 분담비율을 놓고 법적 소송이 잇따를 수 있다는 우려도 커지고 있다.

현행 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'(재건축초과이익환수법)에서는 각 가구별 재건축부담금 분담비율을 해당 조합이 결정해 관리처분계획에 포함하도록 하고 있다. 그러나 주무부처인 국토교통부도, 관리처분계획 인가를 내주는 구청도 분담비율 산정에 대한 명확한 기준이나 방식을 알지 못하는 상황이다. 국토부 담당자는 “재건축초과이익환수법에 나와 있는 내용 외에 구체적인 지침은 현재로서는 없다”고 말했다.

해당 법에서는 조합원별 개시시점 주택가격과 종료시점 주택가격 추정액 및 관리처분계획상 청산금을 고려해 조합원별 순이익을 산출하도록 규정하고 있다. 이 순이익 총액에서 각 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 따라 재건축부담금 분담비율을 정하도록 한 것이다.

문제는 각 가구별 종료시점 주택가격 추정액을 산출하기가 쉽지 않다는 점이다. 현재 재건축부담금을 산정할 때 정상주택가격 상승분은 한국감정원이 조사해 공표하는 시군구별 주택가격 상승률을 적용하게 되는데, 이 통계치는 지역별 평균치일 뿐 주택 면적별로는 집계되지 않는다.

과거 공동주택 공시가격 변동률 추이를 살펴보면 대체로 면적이 적을수록 가격 상승률은 높게 나타난다. 대형 면적 가구의 경우 평균 주택가격 상승률을 적용하면 상대적으로 재건축 초과이익이 실제보다 더 많아지는 불이익이 발생할 수 있는 것이다.
강남구청 관계자는 “지금까지는 재건축부담금의 실제 대상이 없었기 때문에 우리도 조합원별 분담비율 산정 기준이나 방식에 대해 아는 게 없고, 검토해 본 적도 없다”며 “법 조항만 놓고 봤을 때는 평형별로 종료시점 주택가격 추정액을 어떻게 산정할지 애매하다”고 토로했다.

2006년 처음 도입된 재건축초과이익환수법은 실제 재건축부담금을 부과한 사례가 5건에 불과하다. 그마저도 모두 소규모 연립주택 재건축사업이어서 아파트에 적용하는 것은 올해가 처음이다.

국토부가 지난달 서울 강남 집값 폭등세를 잡기 위해 강남4구(강남·서초·송파·강동) 주요 재건축 아파트 단지의 재건축부담금 예상액을 산정해 최대 8억4000만원에 달한다고 발표한 수치도 단지 전체로 계산해 가구별로 동일하게 나눈 평균금액일 뿐이다. 실제로는 가구별로 분담비율에 따라 재건축부담금이 다르게 부과된다. 정작 그 분담비율을 어떻게 결정할지는 아무도 모르는 실정이다.

부동산시장 관계자는 “재건축초과이익환수법이 만들어진 게 옛날이다 보니 보완할 부분들이 있을 수 있다”며 “부동산시장은 전형적인 불완전경쟁시장이어서 정부의 정책 실패가 치명적인 결과를 초래할 수 있는 만큼 설익은 임기응변식 ‘대책’으로 시장을 휘두르는 것은 지양해야 한다”고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr