[뉴스+] 재건축 첫 관문부터 봉쇄..변수는 규제 비켜 간 강남권

안전진단 기준 대폭 강화 파장 / 서울 노후 아파트 10만여 가구 타격

대폭 강화된 아파트 재건축 사업 안전진단 통과 기준이 부동산 시장에 던질 후폭풍이 만만치 않을 전망이다. 재건축 가능 연한이 차 사업 추진을 준비 중이던 단지가 대거 밀집한 서울 양천구, 송파구, 노원구 등의 노후 아파트 단지가 직격탄을 맞을 것으로 예상된다. 하지만 이미 안전진단을 통과했고, 최근의 집값 상승을 견인한 단지가 많은 강남권의 희소가치는 더욱 증대될 것으로 보인다.

20일 국토교통부에 따르면 서울 내 재건축 연한이 도래한 단지 중 안전진단을 진행하지 않은 가구가 가장 많은 곳은 양천구로 2만4358가구에 이른다. 이어 노원구 8761가구, 강동구 8458가구, 송파구 8263가구, 영등포구 8126가구 등 순이었다. 

특히 업계에서는 안전진단 평가항목 중 ‘구조안전성’ 항목 가중치가 20%에서 50%까지 올라가는 데 주목하고 있다. 구조안전성이 재건축 가능성의 판단기준 절반을 차지하게 되면서 사실상 ‘건물이 무너질 정도가 아닌 한’ 새 아파트를 세우는 게 불가능해졌다는 분석이다. 1990년대 지어져 내진설계 등이 적용된 단지는 물론이고, 1980년대에 지어져 내진설계가 되지 않은 아파트조차 구조안전성의 관문을 통과하기 어려울 것이라는 전망이다. 이번 조치는 이르면 3월 말부터 적용될 예정이다.

문제는 최근 아파트값 상승의 진원지인 서울 강남권은 이러한 규제를 대부분 비켜 간다는 데 있다. 아직 안전진단 신청조차 못한 준공 30년 아파트들이 상당수 비강남권에 몰려 있어 강남·비강남권 아파트의 양극화가 더욱 극심해질 것이라는 우려가 제기되는 이유다.

실제 국토부가 공개한 서울에서 재건축 연한이 도래한 단지 10만3822가구 가운데 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 물량은 2만6025가구로 전체의 25%에 불과하다.

이미 안전진단을 통과한 강남권 단지의 가격 폭등 등 부작용이 발생할 수 있다는 얘기다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “현재 집값 상승을 주도해온 강남구 압구정동 현대아파트 단지나 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등은 이미 안전진단을 통과했고 목동이나 상계 등 중층 아파트들은 아직 안전진단을 신청한 곳이 없다”며 “이들 지역의 재건축이 지연됨에 따라 강남·비강남권의 주거환경 격차는 더욱 벌어지게 됐다”고 말했다.

양지영 R&C연구소 소장도 “이전에 초과이익환수제 시행 때처럼 단기적으로 안전진단을 통과한 단지와 안전진단을 앞둔 단지 간 양극화가 나타날 것”이라고 지적했다.

정부 의도대로 재건축 시장의 열기가 식으면서 서울 전체 집값의 안정 가능성이 커질지는 두고 봐야 할 것 같다.

비강남·준강남 지역 부동산 시장의 타격도 신경 써야 할 변수다. 당장 사업 추진에 발목을 잡힌 재건축단지 주민들 사이에선 강한 불만이 쏟아지는 모습이다.

서울 내 일부 지역에선 긴급회의를 열고 정부의 안전진단 강화 방안 시행 전 안전진단을 신속히 마쳐야 한다는 의견도 나오고 있는 것으로 알려졌다.

나기천·김승환 기자 hwan@segye.com