부동산 돈줄 죈다..신 DTI 내일부터 시행

기존 주담대 보유자, 추가 대출시 한도 쪼그라들어..무주택자는 미래소득 감안해 한도 늘 수도

[아시아경제 권해영 기자] 다주택자의 돈줄을 묶는 신 총부채상환비율(DTI)이 오는 31일 시행된다. 기존에 주택담보대출을 보유한 사람은 두 번째 주택을 구입할 경우 대출한도가 크게 쪼그라드는 반면 무주택자인 직장인, 신혼부부 등은 향후 미래소득을 감안해 기존보다 대출한도가 더 늘어날 수 있다.

30일 금융권에 따르면 내일부터 도입되는 신 DTI는 대출자의 빚을 지금보다 포괄적으로 반영하고, 소득을 보다 꼼꼼하게 계산해 버는 만큼 빚을 낼 수 있게 하는 내용을 골자로 한다.

DTI는 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 현행 DTI는 추가 주담대를 받을 때 대출 원리금 상환액에 신규 주담대 원리금, 기존 주담대 이자, 기타대출 이자를 반영한다. 여기에 신 DTI는 기존 주담대의 원금 상환액을 추가로 포함한다.

두 번째 주담대부터 만기도 현행 30년에서 15년으로 짧아진다. 대출기간을 길게 늘려 DTI를 낮추는 것을 막기 위해서다. 다만 주담대 산정시에만 만기를 15년으로 계산하기 때문에 차주는 30년에 걸쳐 주담대 원리금을 상환할 수 있다.

연소득 1억원인 직장인 A씨가 기존 주택을 구입하면서 주담대 2억을 10년 만기, 2.7% 금리로 받았고 현재 원리금 분할상환중
이라고 가정하자. A씨가 DTI 40% 한도인 서울 투기지역 아파트를 추가 구입할 경우 현행 DTI에선 기존 주담대 이자(연 540만원)만 반영하므로 최대 6억7000만원 대출이 가능하다. 그러나 신 DTI를 적용하면 기존 주담대 원리금(연 2284만원)을 모두 반영해야 해 대출가능금액이 2억원으로 급감한다.

반면 무주택자는 신 DTI가 시행돼도 대출한도가 줄지 않는다. 연소득 4000만원인 직장인 B씨가 DTI 50%인 서울 조정대상지역에 생애 첫 내집마련에 나선다고 가정하자. B씨가 신용대출 등 다른 기타대출을 보유하고 있지 않다면 만기 30년, 대출금리 3%, 원리금 분할상환 조건으로 최대 3억9000만원까지 주담대를 받을 수 있다. 현행 DTI를 적용하든 신 DTI를 적용하든 대출한도는 같다. 다만 신 DTI에선 무주택자 직장인의 미래소득을 감안하는 만큼 B씨의 대출한도는 더 늘어날 수 있다. 예컨대 은행이 B씨의 소득에 10% 가중치를 둬 연소득을 4400만원으로 산정하는 식이다.

신 DTI가 시행되면 차주는 주담대를 신청할 때 소득을 보다 꼼꼼하게 증명해야 한다. 현행 DTI에선 대출 직전 1년간 소득을 확인하지만 신 DTI에선 최근 2년간 소득을 확인한 후 1년 소득을 계산하기 때문이다.

신 DTI 시행 후 주담대를 신청할 때 증빙소득인 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 2년치를 제출해야 한다. 소득이 100% 인정되며 최근 1년치 소득으로 반영된다. 서류에 기재된 소득의 기간이 1년 미만일 경우 1년 소득으로 환산한 뒤 10%를 차감하고 산정한다. 증빙소득 관련 서류가 없을 경우 인정소득인 국민연금ㆍ건강보험료 납부내역으로 대체할 수 있지만 이럴 경우 소득의 95%만 반영된다. 신고소득인 신용카드 사용액, 임대료 등으로 소득을 신고할 때는 90%만 인정받을 수 있다.

일각에선 다주택자 돈줄을 묶는 신 DTI로 소득 증빙이 어려운 자영업자와 노년층이 대출 사각지대에 놓일 것이라고 우려한다. 자영업자는 미래소득을 인정받기도 어려울 전망이다.

금융위원회 관계자는 "은행들이 과거에도 장래소득을 반영해 대출에 활용한 만큼 신 DTI 시행 후 은행 자율적으로 미래소득을 반영해 산정할 것"이라며 "다만 미래소득 인정은 직장인 위주로 이뤄지고 자영업자는 이를 인정받기 어려울 걸로 본다"고 말했다.

권해영 기자 roguehy@asiae.co.kr