주택담보대출 여러개 받기 어려워진다

新DTI 31일부터 시행.. 이자는 물론 원금까지 반영

금융위원회는 오는 31일부터 대출에 대해 신(新)총부채상환비율(DTI) 규제가 시행된다고 23일 밝혔다. 신DTI가 적용되면 기존 주택담보대출 보유자는 추가 대출이 사실상 어려워진다.

DTI는 연간 갚을 대출 원리금을 연소득으로 나눈 것이다. 현재 서울은 DTI 40%가 한도인데, 연소득 5000만원이라면 연간 갚는 원리금이 2000만원을 넘으면 안 된다는 뜻이다. 현행 DTI는 주택담보대출을 추가로 받을 때 기존 대출은 이자만 DTI에 반영했다. 반면 신DTI는 기존 대출 이자는 물론 원금까지 반영한다. 이 때문에 대출 한도가 크게 줄어든다. 여기에 더해 DTI를 계산할 때 만기를 15년으로 간주한다. 20~30년 만기 주택담보대출을 받아 연간 원리금은 낮추고 대출 한도는 늘리는 '우회로'를 막은 것이다. 단, 일시적으로 주택담보대출이 2건이 될 경우에 기존 주택담보대출을 즉시 해소하면 지금처럼 이자만 DTI에 반영하고, 두 번째 주택담보대출의 만기 제한(15년)도 적용하지 않는다.

연소득 7000만원에, 이미 1억8000만원의 주택담보대출(금리 연 3.5%, 20년 원리금 균등분할상환) 1건을 보유한 A씨가 조정대상지역에서 만기 30년짜리 주택담보대출을 새로 받고자 하는 경우를 가정해보자. 현행 방식에 따르면 A씨가 받을 수 있는 신규 주택담보대출 금액은 최대 3억8900만원이다. 하지만 신DTI를 적용하면 기존 주택을 2년 내에 처분할지에 따라 대출 한도가 달라진다. 기존 주택을 2년 내에 처분하면 대출 가능 금액은 2억9700만원이 된다. 하지만 두 채를 그대로 가져가면 대출 가능 금액이 1억8400만원으로 1억원 이상 줄어든다.

신DTI는 소득 기준도 한결 깐깐하다. 현행 DTI는 소득산정 때 최근 1년 기록만 봤다. 하지만 신DTI는 최근 2년간 소득기록을 확인한다. 단, 청년(만 40세 미만의 무주택 근로자)이나 신혼부부(혼인 5년 이내)는 장래 소득을 현재 소득보다 최대 10% 많게 정해 대출 금액을 늘려준다. 신DTI는 기존 주택담보대출 만기 연장에는 적용되지 않는다.

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