초과이익 환수제에 강남 재건축 '충격'..풍선효과·형평성·위헌 우려

초과이익 환수제에 강남 재건축 '충격'…풍선효과·형평성·위헌 우려

정부가 재건축 초과이익환수 부담금을 예측한 결과를 공개하면서 부동산 시장이 충격에 빠졌습니다.

초과이익 환수를 위한 부담금 계산법은 물론 형평성과 위헌 여부에 대한 논란이 거세질 것으로 보입니다.

올해 1월부터 부활된 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 수준의 개발이익이 발생하면 절반 가량 정부가 환수하는 제도입니다.

추진위원회를 구성해 재건축 사업을 시작한 시점부터 준공 때까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액에 최저 10%에서 50%까지 부담금을 부과합니다.

이때 부담금은 재건축 조합이 낼 총 금액을 통보하는 방식으로 조합원 별로 실제 얻은 시세 차익은 고려되지 않습니다. 따라서 오래 전부터 살아온 실거주자에게 높은 부담금을 부과하는 문제가 있고, 최근에 구입한 사람은 실제로 얻은 시세차익은 적은데 과도한 세금이 부과되는 문제가 생길 수 있습니다.

형평성 논란도 불거지고 있습니다. 초과이익 환수제가 재건축에만 적용되고 재개발 등 다른 개발사업에는 적용되지 않기 때문입니다.

위헌 논란도 거세질 전망입니다. 재건축 초과이익환수제는 실현되지 않은 이익에 세금을 부과하는 문제 때문에 위헌 소송이 4년째 진행되고 있습니다.

정부의 재건축 사업 규제가 수요 억제에만 초점이 맞춰져 재건축을 통한 신규 아파트 공급이 부족해 지고 재개발이나 분양 시장 등으로 수요가 옮겨가는 '풍선효과'가 나타날 수도 있습니다.

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