[김성준의시사전망대] "강남 아파트 과열 현상 속, 거품을 경계하라"

인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 18:05 ~ 20:00)
■진행 : SBS 김성준 앵커
■방송일시 : 2018년 1월 18일 (목)
■대담 : 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산)

---   
- 가치 높은 주택으로 압축하려는 경향에 강남 아파트값 상승
- 강남 아파트, 성공의 상징이자 가치 저장 수단으로 생각
- 강남 아파트 거래자 중 강남 거주자 60%… 지방 거주자는 7%
- 다주택자보다 30~40대의 고소득 무주택자가 매입 많아
- 보유세는 집 갖고만 있어도 내야 되는 세금… 부담 클 것
- 보유세 인상되면 매각하거나 임대주택 등록으로 많이 돌아설 것

▷ 김성준/진행자:

오늘 부동산 얘기 좀 해봐야 되겠습니다. 지난해 정부가 부동산 안정을 위해서 8.2 부동산 대책을 내놨죠. 건국 이래 초고강도 대책이라는 평가까지 받았습니다. 그런데 한국감정원이 전국의 주간 아파트값 상승률을 조사해 봤더니, 서울 아파트값이 한주일 만에 0.39% 오른 것으로 확인됐습니다. 0.39%, 이게 별 것 아닌 것 같지만. 이것은 감정원이 아파트 시세 조사를 시작한 이후에 최대폭의 상승률이라고 합니다. 정부의 부동산 대책 무용론까지 나오고 있는 상황입니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 연결해서 아파트값이 왜 이렇게 오르는지, 또 부동산 시장 상황이 무엇인지 한 번 직접 들어보겠습니다. 위원님 안녕하십니까.

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

네. 안녕하십니까.

▷ 김성준/진행자:

0.39% 주간 아파트값 상승률. 이게 2013년 이후 주간 상승률로는 최대폭이라는데. 우선 이유가 뭔지부터 말씀을 해주시죠.

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

주로 강남 지역에서 아파트값이 많이 올랐죠. 이유는 복합적이라고 볼 수 있는데. 일단 여러 집을 보유하면 양도세나 대출에서 불이익을 받으니까 가급적 거주 가치가 높은 주택으로 압축하려는 경향. 이런 심리적인 영향이 일단은 큰 것으로 보이고요. 그리고 거래할 만한 매물이 없다보니까 한두 건 거래가 이뤄지면 가격이 계단식으로 비정상적인 급등을 해버리는 문제도 큰 것으로 보이고요. 과거에 시장이 안정돼 있을 때에는 하나 팔리면 500만원씩 보통 오른다는 얘기를 하는데. 지금은 매물 품귀 현상이 워낙 심각하다보니까 하나 팔리면 5,000만원이 올라버리는. 이게 어떻게 보면 이상 과열 현상인데 그게 통계로 나타나고 있다고 볼 수 있을 것 같습니다. 그런데 결국 강남 아파트값이 크게 오르는 문제인데요. 이게 어떻게 보면 쏠림 현상의 하나의 또 다른 지표로써 나타나는 측면이 있는데. 강남 집값은 떨어지지 않는다는 어떠한 불패 인식, 그리고 강남 아파트를 안전 자산이라든지 가치 저장 수단으로 생각하려는 경향들. 그리고 성공의 상징, 이것을 트로피 자산이라고 하거든요. 그런 인식까지 겹쳐있다 보니까 유난히 강남으로만 몰리는. 그런 단면을 읽을 수 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

앞서 말씀하신 것 중에서 두 가지를 다시 정리해봤으면 좋겠는데. 우선은 아파트값이 정부의 부동산 단속이 시작되니까 다른 데에 여러 아파트를 갖고 있는 것보다는, 다주택으로. 그냥 강남에 비싼 곳 한 군데 딱 가지고 있자. 그게 오히려 좋겠다. 이런 생각을 한 사람들이 많다는 말씀이시고요.

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

그렇죠. 흔히 말하는 똘똘한 한 채 이런 얘기가 유행어가 돼버렸죠.

▷ 김성준/진행자:

똘똘한 한 채. 그리고 두 번째는 매물이 없어서 한두 채만 팔려도 값이 확 뛰는 경향이라고 말씀을 하셨는데. 강남에 매물이 없다는 얘기는, 강남에 아파트를 갖고 있는 사람들이 이건 더 오를 것이라는 생각을 갖고 안 팔고 그냥 가만히 있는 것이라는 얘기네요.

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

그걸 두 가지로 볼 수 있는데요. 하나는 말씀하신 것처럼 부동산 시장에서 가장 크게 영향을 미치는 게 기대 심리거든요. 집값이 오른다는 기대 심리가 한두 사람이 아니라 집단적으로 나타난다면 당연히 매물을 회수하거나 가격을 올리는 모습이 나타날 것이고요. 그리고 제도적으로도 보면 일부, 많지는 않지만 강남은 재건축 대상들이 많잖아요. 이러다 보니까 조합원 지위 양도 금지 이것 때문에 팔 수 있는 매물이 줄어드는 것. 이 부분들도 어떻게 보면 시장에 유통되는 물량을 줄이는 하나의 원인이 되고 있다. 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 정부가 작년에 8.2 부동산 대책을 내놓고 나서 대출 규제라든지 여러 가지 강력한 제도가 도입되지 않았습니까? 그런데도 불구하고 지금 강남에 아파트를 사려고 돈을 싸들고 부동산 업체로 가는 사람들은 어떤 성향이고 어떤 분들이라고 볼 수 있나요?

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

최근에 통계가 나왔어요. 그런데 그들만의 리그다, 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다. 지난달에 강남 4개구에서 거래된 아파트 건 수가 2,300건 정도가 되는데. 이 중에서 강남 4개구 거주자들이 60% 정도를 매입했거든요. 그러니까 결국 강남 사람들이 강남 아파트를 샀다고 보면 되는데. 지방에서 상경 투자가 많지 않느냐는 얘기가 있었는데, 한 7% 정도가 된 것으로 분석이 되고요.

▷ 김성준/진행자:

7% 정도는 늘어난 겁니까? 어떤 수치입니까?

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

크게 늘지는 않았다고 볼 수 있을 것 같고요. 그런데 주로 누가 사느냐. 연령대 별로 보면 50대 베이비부머들이 사는 것 같지는 않아요. 주로 30대 후반에서 40대까지 고소득 무주택자들이 일부 사고 있는 것으로 분석이 되고. 그리고 수도권이라든지 강북에서 일부 교체 수요로 들어오는 측면들도 분석이 되고 있는데. 어쨌든 약간 무주택자들이 사고 있다는 느낌, 다주택자들은 집을 사지 않죠. 왜냐하면 양도세 중과가 워낙 세기 때문에. 아무래도 무주택자들이나 일주택자들이 많이 유입되고 있다. 이런 분석을 하고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

고소득 무주택자라는 표현은 다시 말하면 억대 연봉을 받으면서 굳이 아파트 살 필요 없다고 비싼 값으로 월세를 주면서 강남에 살았던 사람들 정도로 보면 될까요?

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

예. 그렇죠. 그런 수요가 어느 정도 움직인 것으로 분석이 돼요. 그러다 보니까 강남의 일부 지역 같은 경우는 전세로 들어오려는 사람들이 매매로 돌아서는 바람에 전세가 갑자기 안 나가기 시작합니다. 아무래도 갭 투자 같은 것도 있을 것이고. 그러다 보니까 시장이 약간은 무주택자들이 어떻게 움직이느냐에 따라 동향이 달라지는 모습도 나타나고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

어쨌든 지금 말씀을 종합해보면 강남에 아파트 갖고 있는 사람들은 안 팔고, 갖고 있는 사람들이거나 갖고 있지 않은 사람들은 사려고 하고. 결국 강남 집값은 계속 오를 것 같다는 느낌이 드는데. 여기에 지금 청와대는 부인하고 있습니다만, 보유세 인상이라는 마지막 카드. 이게 계속 거론은 되고 있잖아요.

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

그렇죠. 아직은 구체화 되지는 않고, 언론을 통해서 많이 나온 것이라고 보면 되겠죠. 그런데 보유세 부분에 대해서는 저는 양도세보다는 좀 더 민감할 수밖에 없다. 이렇게 보거든요. 왜냐하면 양도세는 팔 때 내는 세금이고 그리고 남는 게 있어야 내는 세금인데. 보유세는 갖고만 있어도 내는 세금이기 때문에 훨씬 더 부담이 클 수밖에 없고. 그리고 우리나라에서 고가 자산은 2, 30대들이 갖고 있지는 않겠죠. 주로 고령자들이 갖고 있는 경우가 많은데. 이런 분들이 근로 소득이 없는 상황이지 않습니까. 그럴 경우에는 보유세가 무거워지면 고민이 깊어질 수밖에 없지 않겠느냐. 그래서 일부는 매각 쪽으로 돌아설 것 같고. 임대주택 등록, 이 부분 쪽으로 많이 갈 것 같거든요. 벌써 일부 구청에서는 임대주택 등록한다고 줄을 서있다고 하거든요.

▷ 김성준/진행자:

다시 말해서 아파트를 여러 채 보유하고 있는 사람들이 주택사업자가 되는 거죠?

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

그렇죠. 임대사업자가 되는 건데. 그런데 정부 정책이 전혀 먹히지 않았다는 언론 보도가 있기는 하지만, 일부는 어느 정도 보면 성공한 측면도 있어요. 그러니까 임대 사업 등록을 많이 유도하는 것도 있고. 또 무주택자 중심으로 청약 제도를 개편한다든지 여러 가지 긍정적 측면이 있는데. 이제 강남 아파트 부분에 대해서만 가격이 오르니까 여러 가지 얘기들이 나오고 있는 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

이게 사실 미국도 금리를 올리는 추세가 시작됐고요. 우리도 이번 달에는 금리를 동결했습니다만 점진적으로 올릴 수밖에 없을 것 같다는 얘기가 많이 나오고. 이렇게 금리가 올라가면 부동산 값은 떨어지는 게 원래 상식 아닙니까?

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

잘못하면 단순 도식에 빠지기 쉽거든요. 그러니까 금리가 부동산 가격과는 반비례, 이런 얘기를 합니다. 아무래도 금리가 올라가면 금융비용이 늘어나는 것이고. 그러면 수익률이 떨어지고 가격이 약간 하락 압력을 행사한다고 하는데. 이게 또 경기가 좋아지는 측면도 있잖아요. 그래서 금리가 부담스러울 정도로 많이 올라야 해요. 그래서 이것을 보고 임계점을 지난다고 얘기하거든요. 그 이전까지는 바로 금리가 조금 올랐다고 해서 집값이 떨어지는 경우들은 많지는 않은 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

그렇습니까?

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

금리는 집값을 형성하는 요인 중에서 하나의 요인이다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 아직은 소위 말해서 금리 임계점까지 가려면 금리가 한참 더 올라야 된다는 말씀이시군요?

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

조금 더 올라야 하지 않을까 분석이 되고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 결론 삼아 한 번 말씀해 주십시오. 고공 행진 서울 아파트 가격. 특히나 강남 아파트 가격. 계속 오르는 겁니까?

▶ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원:

저는 거품을 경계해야 한다고 보고 있거든요. 원래 버블이라는 것은 학문적으로 입증하기 어려워요. 그런데 과도하게 상승한 것은 맞는 것 같고. 이것은 현장에 가보시면 중계업소 사장님들도 못 사게 말릴 정도니까요. 그래서 개인 입장에서 할 수 있는 것은, 버블이냐 아니냐는 본인이 판단하는데. 분위기에 휩쓸리시면 안 돼요. 그래서 이 쏠림 현상이 강하게 나타나면 반드시 후유증이 있을 수밖에 없기 때문에. 지금도 호가 중심으로 오르고 있는 것 아닙니까. 그러면 시장 자체가 튼실하지 않기 때문에 좀 더 조심하는 자세. 이게 중요한 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 고맙습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원의 말씀 들었습니다.