연봉 7000만원 주택담보대출 3억8900만 → 1억8400만원

신 DTI 늦어도 이달 31일 시행
기존 주택 2년 내 팔지 않을 경우
전에 빌린 담보대출 원리금 포함돼
심사도 강화, 소득 2년치 함께 봐
40세 미만 무주택자, 신혼부부 유리

“올해 신(新) DTI(총부채상환비율)가 시행되면 대출 한도가 확 줄어든다고 해서 지난달 허겁지겁 대출을 받았는데 아직도 시행이 안 되네요. 언제 시행되는 건가요.”

최근 시중은행 대출 창구에서 많이 들리는 말이다. 다주택자 대출을 죄기 위해 올해부터 도입하기로 했던 신 DTI가 행정 절차 때문에 차일피일 미뤄지면서다. 신 DTI 시행 전후로 대출 수요자의 대출 한도가 크게 달라져 일부 은행에선 혼선이 빚어지기도 했다.

하지만 이달 안엔 시행이 가능할 것으로 보인다. 금융위원회 관계자는 7일 “이달 안에 시행할 수 있도록 준비 중”이라며 “관련 절차가 예정대로 진행 중이다”라고 말했다. 금융당국은 현재 신 DTI 도입을 위한 5개 금융업 감독규정을 예고 중이다. 8일 예고가 끝나면 규제개혁위원회 심사가 이어진다. 심사가 마무리되면 늦어도 오는 31일 금융위 의결을 통해 신 DTI 도입이 가능해진다. 은행권도 전산 시스템 조정과 직원 교육 등 실무 준비를 서두르고 있다.

[김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

가장 큰 변화는 DTI 계산 식을 보면 알 수 있다. 산식에서 분자에 해당하는 주택담보대출 규모에 현재는 신규 주택담보대출 원리금(원금+이자)에다 기존 주택담보대출 이자, 기타 대출 이자를 넣지만, 신 DTI에선 신규뿐 아니라 기존 주택담보대출 원리금에다 기타 대출 이자를 포함한다. 이미 주택을 담보로 빚을 낸 적 있는 다주택자는 기존 주택담보대출 원리금까지 부채로 잡혀 대출 가능 금액이 줄어든다.

신 DTI는 투기지역·투기과열지구·조정대상 지역으로 지정된 곳에서 적용된다. 만일 이미 1억8000만원의 주택담보대출이 있으면서 적용 대상 지역에서 추가 주택담보대출(연 3.24%)을 받으려는 사람은 기존 주택을 처분하지 않는 한 대출 한도가 3억8900만원에서 1억8400만원으로 절반 이상 쪼그라든다. 다주택자가 두 번째로 주택담보대출을 받을 때부터는 만기를 15년으로 제한해 대출 억제 효과를 강화했다.

대출 심사도 까다로워진다. 대출 수요자의 소득(DTI 산식에서 분모에 해당)은 최근 1년 치만 봤지만, 앞으로는 좀 더 정확히 보기 위해 2년 치를 함께 본다. 만약 2년간 변동 폭이 20%를 넘으면 평균을 사용한다. 대출을 받으려면 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 증빙 서류를 제출해야 한다.

또 국민연금, 건강보험료 납부 내용 등 인정소득과 카드 사용액 등 신고소득을 각각 5%, 10% 차감해 분모를 줄이는 규정을 새로 만들었다. 대신 앞으로 소득이 늘어날 가능성이 큰 대출자에 대해선 은행이 자율적으로 소득 증액 한도를 설정할 수 있다. 40세 미만의 젊은 층이나 신혼부부가 혜택을 볼 수 있다.

금융당국의 대출 죄기는 이제 시작이라는 평가가 많다. 아직 DSR(총체적 상환능력비율) 도입이 남아있어서다. DSR은 주택담보대출만이 아니라 모든 금융권 대출의 원리금이 소득에서 차지하는 비중을 말한다.

신 DTI보다 훨씬 포괄적인 개념이다. 전세자금대출, 자동차 할부금융, 마이너스 통장까지 포함한다. 상반기 시범 기간을 거쳐 하반기에 본격 시행할 것으로 보인다. 대출이 막히는 DSR 상한은 금융당국이 일괄 정하기보다 금융사가 대출자의 소득 및 신용을 바탕으로 설정하도록 했다.

노용관 산업은행 미래전략개발부 연구원은 “신 DTI·DSR 등 신규 대출 기준을 적용하면 주택담보대출 증가액은 지난해 55조원(추정치)에서 올해 40조 원대 초반으로 감소할 것”이라며 “단기적으로 가계 부채 진정과 부동산 시장 안정화에 효과를 보일 전망”이라고 말했다.

금융감독원과 KB국민은행에 따르면 지난해 상반기 신규 주택담보대출자 6만6000명을 표본으로 지난해 6·19 대책, 8·2 대책 그리고 신 DTI 도입에 따른 누적 효과를 추정해보니 이들의 34%가 영향을 받았다. 1인당 평균 대출 금액은 1억3400만원에서 9100만원으로 줄어들었다.

이새누리 기자 newworld@joongang.co.kr