[세법개정]②다주택자 부동산 양도세 부담 커진다

주택투기지역 15년 만에 폐지.. 조정대상지역 중과로 대체
수도권·광역시·세종外 3억원 이하 주택, 양도세 중과 제외
재정개혁특별위 이달 출범예정.. 보유세 강화 논의 본격화

서울 강남의 아파트 단지내 상가에 들어서 있는 부동산 중개업소 모습. 이데일리DB

[세종=이데일리 이진철 기자] 올해 4월부터 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 때 양도소득세 중과가 적용돼 세부담이 크게 늘어난다. 지난 2003년부터 부동산시장 과열을 막기 위해 양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 세금을 무겁게 부과했던 주택투기지역 제도는 조정대상지역의 다주택자 중과제도 신설에 따라 15년 만에 폐지된다. 정부는 이르면 이달 중 청와대에 설치되는 재정개혁특별위원회를 통해 부동산 보유세 인상 논의를 본격화할 예정이어서 다주택자들의 세부담은 더욱 커질 전망이다.

◇ 3주택 이상자 양도세, 최고 62%의 세율 적용

7일 기획재정부가 발표한 ‘2017년 세법개정 후속 시행령 개정안’ 자료에 따르면 내년 4월 1일 이후 조정대상지역에서 주택을 팔 때 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트의 가산세율이 각각 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 42%(양도차익 1억5000만원 초과 시 38%, 3억원 초과 시 40%, 5억원 초과 시 42%)라는 것을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 62%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다. 3년 이상 보유자에게 양도세 일부를 감면해주는 장기보유 특별공제도 조정대상지역에서는 배제된다. 가령 2주택자가 조정대상지역의 집을 팔아 2억원의 양도차익이 발생했다면 기본 세율 38%에 중과세 10%포인트와 주민세까지 총 52.8%, 1억560만원을 세금으로 내야 한다.

다만 수도권·광역시·세종시 이외의 지역에서 양도 당시 기준시가가 3억원 이하의 주택은 양도세 중과 대상에서 제외된다. 올해 1월부터 조정대상지역에서 분양권을 양도할 경우 보유기간에 관계없이 50%의 세율도 적용된다. 무주택세대주로서 양도 당시 다른 분양권이 없고, 30세 이상 또는 30세 미만의 배우자가 있는 경우에 한해 분양권 양도세 중과 대상에서 제외된다.

임대주택에 대한 종합부동산세 비과세 요건도 강화된다. 그동안은 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하의 매입임대주택을 등록해 5년 이상 임대시 종부세 비과세 혜택을 받았다. 하지만 오는 4월 이후에는 준공공임대주택 등으로 등록해 8년 이상 임대하는 경우에만 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

◇ 가정어린이집 보유자, 거주주택 양도세 비과세

세무당국의 부동산 거래 신고자료의 수집 근거도 명확하게 마련했다. 국세청장은 법령에 따라 국토교통부장관에 대해 주택 등 분양관련 부동산 거래의 신고 관련 자료를 요청할 수 있다. 이에 따라 분양 입주자 매매계약을 비롯해 거래 당사자의 인적사항, 실제 거래가격 등을 수집할 수 있게 된다.

올해 시행되는 개정된 세법의 시행령에서는 투자목적이 아닌 경우 2주택자인 경우에는 양도세 비과세 혜택을 확대했다. 그동안은 가정어린이집과 거주주택을 각 1채씩 보유하는 경우 거주주택에 대해선 양도세가 부과됐다. 하지만 앞으로는 민간어린이집과의 형평을 감안해 5년 이상 운영한 가정어린이집을 보유한 경우 2년 이상 거주주택 양도시 1세대1주택으로 판단해 양도세가 비과세된다. 또 각각 1주택을 보유한 부모와 자식 세대가 합가로 인해 2주택이 되는 경우 먼저 양도하는 주택의 비과세 특례 기간을 기존 5년에서 10년으로 연장했다.

◇ 다주택자 보유세·주택임대소득 인상 논의 본격화

정부는 재정개혁특위에서 보유세를 포함해 거래세(취등록세), 양도세 등 부동산세제 전반을 다룬다는 계획이다. 특히 조세개혁 방안에 담길 핵심 과제로 ‘보유세 적정화’와 ‘주택임대소득 과세’가 포함돼 다주택자의 세금 부담을 높이는 논의가 본격화할 전망이다.

최영록 기재부 세제실장은 “보유세와 주택임대소득은 공평과세와 다른 소득과의 형평성 문제 뿐만 아니라 거래세 등을 종합적으로 고려해야 한다”면서 “국민 생활에 상당한 영향을 줄 수 있기 때문에 사회적 합의 과정이 필수적”이라고 말했다.

일각에서는 보유세를 높이려면 거래세를 낮추는 작업도 병행해야 한다는 점에서 지방자치단체와 합의가 선행돼야 한다는 지적도 나온다. 거래세를 낮추면 지방세수가 감소할 수 있기 때문이다. 2016년 기준 전체 지방세 75조5000억원 가운데 주택 관련 취득세는 약 7조원(10%)를 차지했다. 정부 관계자는 “보유세 인상을 본격 논의하려면 지자체 세수 감소를 우려하는 행정안전부 등 부처간 합의가 먼저 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.

세법개정 후속 시행령 개정 부동산 관련 과세제도 보완. 기획재정부 제공

이진철 (cheol@edaily.co.kr)