[생생경제] 내년 '보유세' , 부동산 투기 차익 기대 말아라

[생생인터뷰]

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 이태경 토지+자유연구소 토지정의센터장

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 이미 이야기된 것들이 많이 나왔지만 새해 경제 정책 방향 발표하면서 특히 관심을 끄는 여러 가지가 있었습니다. 그중에서 부동산 분야 보유세 인상 이야기가 관심이 높았습니다. 그간 부동산 대책에서 많은 분들이 실제적으로 보유세에 대한 조정 없이는 이 대책 먹혀들지 않을 수 있다고 얘기했는데요. 그래서 그럴까요, 마지막 카드라고 할 수 있는 보유세 인상, 주택시장 안정화를 위한 논의로 만지작거립니다. 여러 가지 규제와 부동산 대책이 시장의 큰 안정과 가격 조정에 대한 효과가 없었다는 판단도 나오는 것 같은데요. 일각에서는 조급한 게 아닌가, 부동산을 보유했다는 것만으로 기준을 세우기엔 문제점도 있다는 지적이 나옵니다. 어떻게 바라보아야 할지에 대해 전문가 연결해서 이야기 듣겠습니다. 토지+자유연구소의 이태경 토지정의센터장입니다. 안녕하십니까.

◆ 이태경 토지+자유연구소 토지정의센터장(이하 이태경)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 보유세 인상, 정부 입으로 공식적으로 언급된 건 어제이거든요. 보유세 얘기 그간 여러 부동산 관련 학자들, 단체들 얘기를 많이 했는데요. 정부가 이 이야기를 꺼낸 배경, 어떻게 읽고 계십니까?

◆ 이태경> 문재인 정부 출범한 이후에 부동산 시장이 안정될 거라고 예측했다가 생각보다 폭등했죠. 그 다음 네 차례 걸쳐서 대책을 내놨고요. 그중에 가장 대표적인 게 8.2대책일 건데요. 사실 8.2대책이 청약부터 양도세 중과, 재건축 규제 등 망라된 종합대책이거든요. 그런데 문제는 서울 특히 강남 쪽에는 부동산 가격이 잘 안 잡히고 있어요. 보유세 인상에 대한 여론이 강했고요. 70% 이상 지지 여론이 있거든요. 그리고 기본적으로 자산 불평등 해소라고 하는 강력한 시대적 요구가 있습니다. 그러다 보니 이러한 것들이 어우러져서 나온 게 아닌가 싶습니다.

◇ 김우성> 사실 초강력 규제 대책이라고 할만한 8.2대책, 그 뒤로 여러 가지 다른 추가적 대책까지 나왔습니다. 주거 복지 로드맵에서도 관련 여러 대책이 나온 상황인데요. 말씀하신 것처럼 부동산 부분, 여러 가지 투기적 요소에서 해소되지 않은 점이 있다는 얘기인데요. 정부가 일단 이러한 상황을 인식했다는 평가를 하셨는데요. 그렇다면 지금 일단 다주택자들을 대상으로, 특히 3주택 이상 대상으로 종부세, 종합부동산세를 건드릴 것이라는 얘기도 나온다고 합니다. 어떤 논의들이 활발하게 이야기될까요?

◆ 이태경> 지금 결국에는 가장 크게 말하면 정부가 할 수 있는 건 두 갈래 길이 있을 텐데요. 기존 종부세가 있지 않습니까. 보유세가 크게 재산세와 종부세로 구분되는데요. 재산세는 지방세이고 종부세는 국세죠. 종부세는 당연히 부동산 과다 소유하고 있거나 고가의 부동산을 가지고 있는 사람들에게 부과하는데요. 종부세를 그냥 복원하는 정도에 그칠 거냐. 참여정부 때 만들어진 세금인데요. 결국에는 이명박 정부 때 완전히. 종부세의 경우 2007년 가장 많이 거뒀는데, 2조8천억 정도 거뒀습니다. 이게 2009년 경우 1조 미만으로 떨어져요. 그러니까 복원할 거냐. 세율이나 이런 걸 다 올려서요. 이러한 길이 하나 있고요. 아니면 종부세를 대체하는 다른 보유세를 새로 설계할 거냐. 다른 길이 있는데요. 정부가 거기에 대해서는 다각적으로 심층적으로 고민해야 할 거로 생각합니다.

◇ 김우성> 여러 가지 얘기가 있는데요. 처음 8.2대책 나올 때도 국토부장관이 이제 집 여러 채 가지고 계신 분들 파시라는 말까지 기사화될 정도로 부동산에 대한 분배 문제처럼 얘기가 되는데요. 사실 부동산에 온 국민이 관심을 가지고 있습니다. 재산적 가치로나 여러 가지로 관심을 갖고 있어서 핀셋 증세를 해야 한다는 얘기가 나옵니다. 1가구 1주택, 2주택의 경우 또 주택 가격에 대한 부분들, 재산세가 걸림돌이 되지 않을까 우려인데요. 어떻게 보십니까?

◆ 이태경> 기본적으로 재산세와 종부세는 과세 체계가 다르거든요. 종부세를 더한다고 해서 재산세가 따라 늘어나는 건 아닙니다. 그러니까 일정 정도 추가분, 재산세를 내고 추가분에 대해서 종부세가 부과되는 것이기에 같이 가는 건 아니고요. 핀셋 증세라고도 하는데, 그게 사실 부유세 특정 대상 돈 많은 사람들, 재산 많은 사람들만 과세한다는 그러한 시비가 있거든요. 그러니까 그것을 그렇게 갈 것인가, 종부세를 다시 복원한다고 하면 그런 쪽이 될 텐데요.

◇ 김우성> 일종의 부자 증세 논란.

◆ 이태경> 그렇습니다. 부유세 성격이 있죠. 그렇게 갈 건지 아니면 그렇게 하지 말고 보유세라고 하는 건 토지가 있는 사람은 다 내야 한다고 하는 게 보유세의 본래 취지이거든요. 그러한 식으로 갈 건지. 일종의 보편 증세가 되겠죠. 그건 고민해봐야 할 점이라고 생각합니다.

◇ 김우성> 사실 그간 공급도 사상 최대 아파트 얘기도 나오고 있음에도 불구하고, 물론 지역이 다른 부분도 있습니다만, 또 수요 억제, 대출 억제도 강력했는데요. 지금 사실 집을 통한 차익 실현 욕구, 여러 가지 관심사가 안 줄어들고 있거든요. 많은 분들이 대책을 내세워도 꿈쩍 않는 것, 그것 때문에 보유세나 재산세 얘기가 나와도 실효성이 있을까 걱정까지 있습니다. 정부는 계속 부담을 줘서 팔아라, 집 처분해라, 나오고 있는데요. 꿈쩍하지 않습니다. 이것을 어떻게 보아야 할까요?

◆ 이태경> 제가 보기엔 결국 많은 사람들이, 시장 참가자들이 선택함에 있어서 기대 수익률을 보는 거거든요. 그런데 주식을 살지, 채권을 살지, 부동산을 살지 생각하는 것 아니겠습니까. 부동산도 예컨대 서울에 살 건지, 강남에 살 건지 다 생각한다는 거죠. 그런데 보유세를 높인다는 것은 갖고 있으면 내는 거니까 양도세와 다르지 않습니까. 양도세는 계약할 때 내는 거고. 이건 갖고 있으면 내니까 보유세가 높아진다는 건 기대수익률이 줄어든다는 얘기죠. 또 여러 대책들이 같이 맞물려 돌아가고 있기 때문에, 금리도 높아지고 있고요. 그렇기 때문에 대출도 어려워졌고요. 이건 분명히 효과 있을 거고요. 부동산 시장이라고 하는 게 불패, 이런 얘기도 하는데요. 사실 이러한 정책들이 유기적으로, 종합적으로 수행되면 효과 있을 거라고 봅니다.

◇ 김우성> 그간 부동산을 중심으로 한 자산 가치 상승이 노동 소득 상승보다 훨씬 높았기 때문에 여러 불평등을 야기하는 문제점이 있었는데요. 말씀하신 것처럼 차익 실현 자체에 메리트가 없도록, 갖고만 있어도 세금을 물게 되면 차익이 없으니 시장 조정이 되지 않을까 하는 얘기이고요. 또 하나 제시되는 건 공시 가격 얘기를 하더라고요. 공시 가격과 거래 가격 차이가 많이 큰 편이죠?

◆ 이태경> 굉장히 크고 60% 내지 70% 정도 현실화될 것 같아요. 거기에다가 그것만 그러면 과표가 기본적으로 공시 가격인데, 거래 가격을 반영 못하고 있는 거고요. 거기에다가 바로 그렇게 하는 것도 아니고 공정시장가액비율을 곱하거든요. 공시가격이라는 게 거래 가격의 60~70%밖에 반영을 못하는데, 거기에서 쉽게 말하자면 80% 정도밖에 과세가 안 되는 거예요. 그러니까 사실 정부가 쉽게 가려고 한다면 이건 지금 종부세법을 건드릴 것이 아니라 공시 가격 비율을 높여버리면 거래 가격과 비슷하게 올려버리는 거죠. 그렇게 하고 공정시장가액비율조차도 높이면 실제로 증세하는, 부담을 훨씬 높이는 효과가 기대된다고 할 수 있죠.

◇ 김우성> 국회 동의 없이 시행령만 개정하면 공시 가격, 공정시장가액비율을 조정하면. 그런데 원초적인 질문이긴 한데요. 센터장님께서는 이 분야 많은 연구와 활동을 하고 계신데요. 공시 가격과 왜 이렇게 차이가 나는 건가요?

◆ 이태경> 답답한 점인데요. 그동안 대한민국이라고 하는 나라가 걸어온 경로라고 봐야 할 것 같아요. 부동산 공화국이었잖아요. 그러다 보니 흑역사인데요. 거래가격을 공시가격이 못 따라가는 것은 더군다나 지금의 경우 실무적으로 어렵겠습니까. 그런데 예컨대 과세, 소유자들에게 도움을 주는 쪽으로 설계가 된 거거든요.

◇ 김우성> 육성 정책이군요, 일종의.

◆ 이태경> 그렇게 봐야 할 것 같고요. 이제는 빨리 그건 지양되어야 할 것 같습니다.

◇ 김우성> 행정적, 제도상 가격보다 실제 가격이 다른 이유, 여러 가지 편의, 세금 혜택 부분까지 해석해볼만하다는 얘기인 것 같습니다. 여러 가지 반대급부로서 주장이 나옵니다. 재산세 얘기하면서 퇴직하며 집 한 채 가지고 있는데 갖고 있다는 이유로 세금을 비싸게 내야 하느냐, 서민증세 부담 논란부터 시작해서 앞서 말씀하신 부유세 성격까지. 이러한 사회적 합의, 원칙이나 방향성만 제시하면 합의가 나올 것도 같은데요. 어떻게 극복해야 할까요?

◆ 이태경> 징벌적 세금이나 부유세 이러한 프레임으로 접근하면 곤란할 것 같고요. 공정과세라고 하는 입장에서 접근하면 될 것 같아요. 자산이 많은 사람이 거기에 상응하는 사회적 서비스를 받고 있기에 그에 상응하는 세금을 내야 한다는 식으로 생각하면 될 것 같고요. 예컨대 한 채 갖고 있는 분들, 투기 목적 없이 강남에 사는데 가격이 엄청 오른 분들이 계시잖아요. 그런 분들의 경우, 종부세의 경우 소득이 있어야 하는 거니까 어려울 수 있는데 그건 예컨대 납부 유예자 같은 것이 되거든요. 나중에 양도세처럼. 매각하시거나 증여하실 때 한꺼번에 내셔도 되니까 얼마든지 그런 제도는 있습니다.

◇ 김우성> 논란을 완화할 제도가 있다. 지금 걱정하시는 분들은 보유세 올리면 누가 집 사려고 하냐, 이건 사실 다주택자와 1주택자의 경우가 다르다고 볼 수 있어야겠죠?

◆ 이태경> 그럼요. 필요하면 사는 거죠. 그렇게 말씀하시는 분들은 일종의 투기의 대상으로 바라보다 보니까 기대수익률이 낮으니까 그런 말씀을 하시는 거거든요.

◇ 김우성> 3518번 님, “보유세도 올라가면 누가 집 삽니까, 거래 중단되는 것 아닙니까?”라고 걱정하셨는데요. 투기 수요, 다주택, 3주택 이상 가지고 계시면서 이익 기대하시는 분과 다르다는 점을 아셨으면 좋겠고요. 끝으로 많은 대책에 보유세 얘기까지 나옵니다. 정부가 지향하는 목표인 시장 안정화, 가격 안정화, 여러 가지 순환이 가능할까요? 어떻게 전망하십니까.

◆ 이태경> 금리가 계속 올라가는 추세이고요. 정부가 굉장히 많은 대책을 내놓지 않았습니까. 가계부채 대책도 내놓았고요. 그런 것들이 시간이 지나면 효과를 발휘할 수 있을 것 같은데요. 중요한 것은 부동산 투기에서 큰돈을 번다, 이런 기대를 단념시키는 게 좋거든요. 그럴 때 가장 중요한 건 보유세입니다. 보유세를 로드맵을 정해서 높여갈 거다, 부동산 투기 공화국과는 작별할 거라고 하는 신호를 문재인 정부가 확실하게 준다면 저는 반드시 시장이 안정될 거라고 확신합니다.

◇ 김우성> 부동산 투기 공화국과의 작별, 가능할지 지켜봐야 할 것 같습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.

◆ 이태경> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 이태경 토지+자유연구소 토지정의센터장이었습니다.

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