[임대등록활성화]"혜택 기대 못미쳐..팔까?말까? 혼란 더 커져"

시장흐름 주도하는 임대소득 2000만원 초과 다주택자 배제돼
임대기간 8년에 맞춘 것도 리스크 커 선택 쉽지 않아

서울 송파구 잠실의 한 아파트단지의 모습. © News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 부동산 전문가들은 13일 발표된 '임대주택 등록 활성화 방안'에 대해 시장 기대에 다소 못 미친다는 평가를 내놨다. 이에 따라 다주택자들을 임대등록 시장으로 끌어들이기엔 한계가 있을 것이라는 분석이다.

장기 임대주택 확대를 통한 주거안정 강화와 이를 위한 세재 지원 계획은 높이 평가할 만 하지만 세제 혜택 대상이 제한적이고 리스크도 커 다주택자들의 결정이 쉽지 않을 것이라는 얘기다.

정부는 이날 임대사업자 등록시 건강보험료와 지방세, 임대소득세 등을 감면하고 양도세 중과를 배재하는 한편 임차인의 권리를 보호하는 것을 주요 골자로 한 임대등록 활성화 방안을 발표했다. 세제 혜택은 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 마련됐고 임대소득 2000만원 이하인 경우로 제한했다.

전문가들은 우선 이번 혜택에서 임대시장에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 분석되는 임대소득 2000만원 이상, 3가구 이상 다주택자가 배제된 것과 관련해 대책 실효성에 의문을 제기했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "서울 등 고가주택 소유자나 임대소득 2000만원 초과 다주택자는 사실 추가된 인센티브가 없어 이후에도 의사 결정이 쉽지 않을 것 같다"며 "주로 그런 사람들이 임대사업등록을 꺼려왔던 것을 감안하면 전체적인 임대 유도정책으로는 시장 기대에 못미치거나 실망감을 줄 수도 있다"고 설명했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "3가구 이상 다주택자 등은 추가 인센티브가 거의 없다보니 이 사람들은 임대등록을 할 이유가 사실상 없다"며 "이번 정책이 반쪽짜리 정책이 될 가능성이 높다"고 지적했다.

전문가들은 현재 주택 매매·임대 시장의 가격 등 큰 흐름의 키를 서울 특히 강남권 다주택자들이 쥐고 있다고 보고 있다. 그런데 이들에 대한 혜택이 빠지다 보니 대책이 시장 전반에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 얘기다.

또 세재 혜택이 적용되는 임대소득 2000만원 이하 다주택자들도 혜택을 최대한 누리려면 최대 8년간 임대로 묶여야 하는데 그 리스크를 감당할 만큰 혜택이 파격적인 것도 아니어서 결정이 쉽지 않을 것이라는 분석이다.

양지영 R&C 연구소장은 "임대 유인책이 8년에 집중돼 있는데 집주인 입장에서는 사실 8년 동안 리스크를 안고 간다는 것이 상당한 무리"라며 "그동안 부동산 시장 가격 상승 등 변화와 개인의 사정 등이 있기 때문에 이 정도의 혜택으로 8년의 리스크를 안고서 임대등록을 할 지는 의문이 든다"고 말했다.

김규정 연구위원도 "임대소득 2000만원 이하의 경우에도 절세 요건별로 임대기간을 8년까지 늘려야 혜택을 얻을 수 있다보니 결정이 쉽지 않을 것으로 보인다"며 "정부는 내년 4월까지 집을 팔든지 임대등록하든지 결정하라고 했지만 이번 대책 이후에도 결정은 쉽지 않아 관망이 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.

전문가들은 이로 인해 수도권과 지방 등 매매·전세 가격 상승이 주춤한 지역에서는 임대등록 움직임이 있겠지만 서울 등 집값 상승 지역은 대책 이후에도 관망이 지속되는 양극화가 이어질 것이라는 전망이다.

심교언 교수는 "지역별로 집값 움직임이 다르다 보니 상승세가 주춤한 수도권과 지방은 임대등록 유인책이 효과가 있을 수 있지만 임대료가 빠르게 오르는 서울 등은 대책이 안 먹힐 가능성이 높다"며 "집값과 임대료가 계속 오르는데 8년동안 임대로 묶일 이유가 없지 않겠느냐"고 말했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "이번 혜택에 만족하지 못한 다주택자들은 임대등록보다 차라리 매각을 선택할 것"이라며 "상대적으로 투자가치가 낮은 주택으로 처분을 고민하게 될 것"이라고 전망했다.

전문가들은 정부가 일단 임대등록에 대한 인센티브를 부여하고 후에 의무 등록을 진행하겠다고 예고한 것에 대해서는 실현 되기 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 사적재산권에 대한 침해 소지가 있어 반발이 적지 않을 것이라는 이유다.

심교언 교수는 "우선 인센티브를 주는 방법으로 당근을 주고 2020년 임대등록 의무화를 추진하겠다는 건데 무리가 있다"며 "정부 혜택 없이 일반 임대하는 것에 대해 제재를 하는 것은 사유재산권 침해가 될 수 있다"는 입장을 표했다.

김규정 위원은 "임대등록 의무화의 경우 임대 현황에 대한 데이터베이스와 시스템 구축을 통해 시장 전반을 파악하는 것이 관건"이라며 "하지만 이 부분에 대한 대책을 마련하겠다고 했지만 실현가능성이 있는지는 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

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