[오은석의부동산재테크]철도 개통! 언제 부동산에 영향을 미치나?

GTX계획 노선도(사진=국토교통부)

최근 수도권광역급행철도(GTX) A노선(삼성∼일산)의 킨텍스 역사 위치로 킨텍스 측이 인근 주민들과 마찰을 빚고 있다. 고양 킨텍스 측은 전시, 회의. 컨벤션 등의 활성화를 위해 킨텍스 인근에 역을 둬야 한다는 입장인데 반해 인근 주민들은 아파트 단지에 위치해야 한다고 맞서고 있다.

일산~삼성(37.4km) 구간 GTX 민자사업은 현재 타당성 분석을 끝내고 2018년 말 착공이 이루어질 수 있도록 진행 중에 있다. 국토교통부는 내년 중순 민자 사업자를 선정한 뒤 실시설계를 거쳐 노선과 역사 위치 등을 확정한다는 계획이다.

예정대로 개통이 된다면 킨텍스에서 서울 삼성역까지 17분이면 도달할 수 있기 때문에 강남과의 접근성이 매우 좋아져 큰 호재로 평가받고 있다.

GTX 기본계획 수립 당시 킨텍스역은 일산 대화동 한류월드 아파트 인근에 위치할 예정이었다. 그러나 킨텍스측이 기본계획상의 킨텍스역은 킨텍스 전시장 입구와 700m 정도 떨어져 있어 이름 뿐인 킨텍스역이 될 거라면서 정부에 역사 위치 변경을 지속적으로 건의하고 있는 상황이다. 킨텍스 활성화와 주민 요구 모두 다 중요한 만큼 어느 한 쪽의 편에 서서 일방적으로 고려하기 쉽지 않아 최종 선정 결과가 나올 때까지 기다려봐야 할 것으로 보인다.

며칠 전 모 일간지에서 SRT 연장 운행과 관련해 수서발 고속 열차(SRT)가 오는 2024년부터경기 의정부역까지 연장 운행할 계획이라고 보도한 바 있다.

국토교통부가 GTX(광역 급행 철도) A노선(파주~동탄)과 C노선(양주~수원) 일부 구간을 SRT가 함께 이용토록 해, 현재 수서역에서 출발하는 SRT를 의정부역과 창동역, 청량리역에서도 탈 수 있도록 하는 방안을 추진 중이라고 한 것이다. 이 날 진의 여부를 묻는 전화가 국토교통부에 빗발치면서 국토교통부가 적극적으로 해명에 나서게 되었다.

결국 국토교통부는 해명 자료를 통해 수도권 지역 교통난 해소를 위해 주요 거점역을 고속으로 연결하는 수도권 광역급행철도 3개 노선을 추진 중에 있으나 SRT 등 고속철도의 연장운행 등은 아직 결정된 바 없다고 밝히면서 해프닝은 일단락되었다.

부동산에서 교통 호재는 매우 중요한 부분을 차지한다.

지역의 입지가 아무리 뛰어나더라도 교통이 불편해 접근성이 떨어지면 실수요자의 입장에서 메리트가 떨어지기 때문이다.

예전에는 강남, 여의도 등 업무시설에서 얼마나 근거리에 있느냐가 아파트 가격에 영향을 미쳤다면 요즘은 얼마나 시간적으로 가깝냐가 더 중요한 기준이 되어 가고 있다. 이미 근거리에 있는 지역은 평가가 이루어졌지만 철도 등이 개통되어 시간적으로 단축될 지역은 개통 전후 평가가 달라지기 때문이다.

뉴스 등 분양 광고를 보면 강남에서 몇 분 거리라는 문구가 많다.

강남에서 시간상 가까운 거리에 있기 때문에 수요가 많이 몰릴 것이고 따라서 아파트의 가치가 높으니 빨리 청약을 하라는 유인책이다. 그러나 이러한 유인책을 그대로 믿고 청약을 했다가는 낭패를 보는 경우가 많다.

그럼 철도 등 교통 호재 어떻게 판단해야 할까?

일반적으로 철도 등 호재는 크게 세 번에 걸쳐 부동산 시장에 영향을 미친다.

계획 발표단계, 착공 단계, 개통 단계.

어느 단계에서 예정역 주변 아파트에 가장 많은 영향을 미치는지는 조금씩 차이가 있으나 일반적으로 계획 발표 단계에서 가장 큰 영향을 받는 것으로 보인다. 그러나 계획 발표 후에 여러 가지 난관에 부딪쳐 절차가 지연되거나 취소가 될 경우 아파트 가격에 미치는 영향도 매우 커 가장 리스크가 큰 시점인 것도 사실이다.

착공은 예정역 등이 명확해 지기 때문에 예정역 인근 아파트에 거주하는 주민들이 가격 상승의 기대감으로 매물을 모두 걷어 버린다. 확정이 된 전후에 투자자들이 추격 매수에 나서면서 아파트 가격이 일시적으로 상승하는 모습을 보이기도 한다.

개통이 되면 거의 두 부류로 나눠진다.

개통 호재는 이미 반영이 되었다.

아니다, 개통 된 이후에 생활 여건이 좋아지면서 추가 상승할 여지가 충분하다.

개통 시점 전후에는 실거주 수요자들도 움직이기 시작하면서 그 전에 비해 거래가 활발해 진다.

지금까지 경험치로 놓고 볼 때 시점으로 구간을 꼭 정한다면 개통 6개월 전부터 개통 후 1년 사이가 실수요층이 많이 움직이며 이 때 아파트 가격도 따라서 움직인다.

그런데 이 시점은 이미 계획 발표부터 꾸준히 평가를 받아온 터라 자칫 잘못하면 실거주자가 매입한 아파트가 꼭지일 가능성이 높다. 또한 아파트 소유자들도 매매가격 상승의 기대감으로 매물을 걷어드리거나 호가를 올려서 매물을 놓아 원하는 물건을 적정한 가격으로 매입하기 쉽지 않는 시점이다. 따라서 개통 호재가 있는 지역에 실거주의 관심이 있다면 적어도 개통 시점 1년 반에서 2년 사이에 매입을 하는 것이 이러한 리스크를 줄일 수 있다.

무슨 일이든 급하게 움직이려면 합당한 댓가를 치러야 한다.

내 집 마련의 계획이 있다면 닥쳐서 급하게 서두르지 말고 부동산 시장 상황을 모니터링 하면서 차근차근 준비를 하는 것이 중요하다고 말하는 이유다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.

전재욱 (imfew@edaily.co.kr)