8·2대책 이어 '신DTI' 공개.. 버티던 서울, 꺾일까?

[여신심사선진화방안] 내년 하반기 DSR도 예고.. 거래절벽 우려
강남-서울외곽 온도차 커질 듯, 공급과잉 경기권 역전세난 위험

금융당국이 무리한 대출을 통한 주택매입을 차단하는 신DTI(총부채상환비율)를 내년 1월부터 투기과열지구 등에 적용키로 하면서 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

내년 하반기부터는 은행이 대출할 때 차주의 상환능력을 꼼꼼히 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 도입도 예고되면서 8·2 부동산대책 이후 가뜩이나 움츠러든 주택시장에 타격이 불가피할 전망이다.

26일 부동산시장에 따르면 가계부채 감축과 투기수요 차단을 위한 금융당국의 여신심사 규제 강화로 대출을 받아 내집 마련에 나서려는 실수요자들마저 움츠러들면서 '거래절벽'이 보다 심화할 것이라는 우려가 나온다.

금융당국은 이날 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 수도권 등지에 신 DTI를 내년 1월부터 시행하고 내년 4분기부터는 은행권을 중심으로 DSR을 금융회사 관리지표로 도입하는 방안의 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 가계대출의 쏠림을 억제하고 무리한 대출을 받아 부동산 투기를 일삼거나 전·월세 상승을 초래하는 갭투자 행위를 원천적으로 차단하기 위한 대출 규제가 대폭 강화됐다.

시장은 8·2 부동산 대책 이후 주택거래가 위축된 데다 내년 입주물량 부담, 기준금리 인상 가능성 등 시장 여건이 좋지 않은 상황에서 강도 높은 금융규제까지 겹쳐 거래위축과 집값조정이 불가피할 것으로 보고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 아파트 거래건수는 이달 26일 현재 5113건으로 지난해 11월 1만914건의 '반토막' 수준에 불과하다. 8·2 대책 이후에도 서울의 집값이 강남3구(강남·서초·송파구)를 필두로 꾸준히 상승하면서 매도호가를 낮추지 않는 매도자와 가격 하락을 기다리는 매수자 간 눈치싸움이 치열해 거래가 원활히 이뤄지지 않는 탓이다.

금융규제 본격화로 그동안 떨어지지 않던 서울의 집값이 본격 하락하는 국면에 접어들 수 있다는 관측도 나온다. 이민재 NH투자증권 부동산 연구원은 "정부의 8·2대책에 이어 가계부채종합대책 시행, 내년부터 시작되는 대규모 입주물량, 금리인상 부담으로 주택시장 가격은 큰 폭으로 변동될 것"이라며 "내년 상반기에는 수도권, 하반기에는 서울지역을 중심으로 가격조정이 진행될 것으로 본다"고 예상했다. 집값 상승세가 꺾이지 않은 서울도 '안전지대'는 아니라는 것.

집값 하락 가능성을 우려해 안전자산 선호현상도 심화하면서 강남3구와 서울 외곽, 서울과 경기·지방간 온도차가 더 크게 나타날 가능성도 제기된다. 한 대형건설사 관계자는 "대출을 받아 전국 여러 부동산에 투자하던 사람도 규제가 강화되고 매매가 하락이 우려되면 소위 '알짜’만 남기고 정리할 가능성이 높다"며 "이 과정에서 서울 강남권이나 중심입지를 제외한 외곽, 지방의 매물이 시장에 나오면서 가격을 끌어내리고 집값 상승 기대감이 낮아지면 지방 분양현장도 어려움을 겪을 수 있다"고 내다봤다.

특히 내년 입주물량이 집중되는 경기권에서 규제 강화에 따른 수요 위축 우려가 높다. 전국 아파트 입주물량은 올해 37만여가구에서 내년 45만여가구로 급증하는데 입주가 본격화하는 시기와 규제 적용 시기가 맞물리는 경기권은 집값이 조정 국면에 돌입할 것이라는 관측이 우세하다. 이현수 부동산114 리서치센터 연구원은 "올해 이미 경기권에 12만8000여가구가 입주하며 곳곳에서 공급과잉 우려가 높다"며 "입주물량이 몰리는 경기 남부와 일부 지방은 집값 하락과 역전세난 위험이 제기된다"고 우려했다.

금융규제 강화 이후에도 다주택자 양도소득세 중과, 재건축 초과이익환수제 적용 등 주택시장 수요에 큰 영향을 미치는 이슈가 산재한 것도 부담이다. 주택시장 위축으로 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있는 상가 등 수익형 부동산 선호도는 보다 높아질 것으로 관측된다.

신희은 기자 gorgon@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>