[오은석의부동산재테크]가격이 오르는 아파트 고르는 방법

정부의 8·2 대책과 가계부채 대책의 영향으로 지난 10월 전국 주택매매거래량은 6만3210건으로 지난해 10월(10만8601건)과 지난 9월(8만4350건)에 비해 각각 41.8%, 25.1% 감소했다.

전통적으로 성수기였던 가을 이사철이 무색할 정도로 부동산 시장은 얼어붙었고 거래절벽이 나타났다. 특히 지방보다 수도권 시장의 거래량 감소가 두드러졌다.

거래량이 감소한다고 해서 바로 매매가격이 하락하지는 않는다.

거래량 감소가 지속되는 가운데 개인 사정으로 집주인이 매물을 내놓기 시작하고 그로 인해 매물이 쌓이기 시작하면 비로소 조금이라도 빨리 매도하기 위해 가격을 조정하게 되고 급매물이 나오면서 매매가격은 하락하기 시작한다.

가장 감소폭이 큰 10월 서울의 주택매매거래량은 8천561건으로 전월 대비 45%, 전년 동월 대비 61.8%이나 줄었다.

서울의 주택매매거래량이 감소했는데 서울의 부동산 매매심리도 감소했을까?

지난 15일 국토연구원이 발표한 ‘10월 부동산시장 소비심리지수’에 따르면 서울은 119.7로 전월에 비해 2.4% 상승했다. 특히 서울의 주택 매매시장 소비심리지수는 121.5로 전월 대비 2.5% 상승한 수치다.

부동산 소비심리지수는 국토연구원이 전국 2240개 중개업소(월별)와 일반인 6400가구(분기별)를 설문조사해 만드는 통계로 0~200 사이 값으로 표현되며, 지수가 100보다 크면 가격 상승 및 거래 증가 응답자가 많다는 의미다.

서울의 주택 매매시장 소비심리지수가 상승하고 있는 것은 서울 강남권을 중심으로 집값 상승에 대한 기대감이 여전하고, 학군이나 교통 여건이 좋은 강북권도 매매나 전세 물건이 증가하지 않은 상황에서 실거주자의 움직임이 반영된 결과로 풀이된다.

주택거래량이 감소한 것과 달리 서울의 매물은 좀처럼 늘어나지 않고 있으며, 오히려 매물을 걷어 들이면서 8·2대책 이전보다 물건 수가 줄어든 지역도 많다. 다만 내년 상반기가 되면 4월부터 적용되는 양도소득세 중과를 피하기 위한 매물들이 일시적으로 증가할 가능성이 있다.

내 집 마련을 계획하고 있는 실거주자들이 내년 상반기를 노려보라는 것도 일시적인 매물 증가로 급매가 나올 경우 유리한 조건으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 많아지기 때문이다.

부동산 투자는 ‘매수&매도 타이밍’이 매우 중요한 반면, 내 집 마련 실수요자는 ‘입지’가 매우 중요하다. 학군, 교통, 편의시설 등 인프라가 잘 갖춰진 지역의 경우 실수요층이 탄탄해 부동산 상승세일 때에는 상승폭이 크고, 하락세일 때에는 하락폭이 적은 특징을 가지고 있다.

이왕 내 집 마련을 하는데 내가 산 집이 올랐으면 하는 바람은 모두가 같다.

그런데 정작 집을 볼 때는 내부 구조나 층, 향 등에 관심이 있지 그 물건의 매매가격이 상승할지 여부에 대해서는 제대로 확인을 하지 않는 경우가 다반사다. 아니 확인하는 방법을 몰라서 못한다고 말하는 것이 정확한 표현일 것이다.

매수한 물건의 매매가격이 추후 상승할지 여부에 대해서 체크해야 할 부분은 매우 많다.

그러나 부동산에 경험이 부족한 사람들이 이 모든 것을 체크하는 것은 말처럼 쉽지 않다.

지금부터는 간단히 확인할 수 있는 방법을 알려 드리고자 한다.

포털사이트에서 관심 있는 아파트 명을 검색하면 그 아파트 정보 중에 ‘시세’라는 탭이 있다. 그 탭을 클릭하면 그동안 해당 아파트가 과거 어떤 시세를 형성했는지를 한 눈에 확인할 수 있다.

아래 같은 지역 내에 두 개의 아파트 시세그래프가 있다.

1번과 2번의 아파트는 금액대가 비슷한데 2015년 이후의 매매가격 그래프를 보면 1번 아파트는 움직임이 거의 없는 반면, 2번 아파트는 가파르게 오르고 있는 것을 볼 수 있다.

(1번 아파트 시세 그래프)

(2번 아파트 시세 그래프)

가파르게 오르는 데는 수요층을 움직이는 여러 요인이 있다.

경험칙상 그래프의 움직임이 활발하게 나타나는 아파트가 중장기적으로도 매매가격이 우상향할 수 있는 가능성이 높다. 물론 매가를 상승시키는 요인이 지속될 수 있는지 여부를 현장답사를 통해 꼼꼼하게 체크해야 한다.

모든 아파트가 계속해서 상승만 하지는 않는다. 시장 상황에 따라 상승과 하락이 반복되지만 과거 상승한 기록이 있는 아파트가 추후 가격 조정을 받는다고 해도 그 이후에 같은 조건의 호재가 있을시 상승세가 나타나지 않았던 아파트에 비해 상승폭이 커질 가능성이 높다.

그래프만으로 그 아파트의 가치를 완벽하게 파악할 수는 없지만 아파트를 매입하기 전에 최소한 시세그래프를 체크하는 습관을 갖는 것은 매우 중요하다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년 차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.

전재욱 (imfew@edaily.co.kr)