서울아파트 전세가율 70% 붕괴 코앞..갭투자 위기

차입부담 늘며 매매차익 축소
신규진입 줄어 매매가도 불안
임대업 전환 못하면 세금폭탄

[헤럴드경제=김우영 기자] 서울의 아파트 매매가격 대비 전세가격(전세가율)이 70%선 붕괴를 코앞에 두면서 갭투자에 빨간불이 켜졌다.

2일 KB부동산의 지난달 주택가격동향에 따르면 서울의 전세가율은 70.9%를 기록했다. 올해 상반기만 해도 73% 수준을 꾸준히 유지해온 전세가율은 정부의 잇딴 부동산 규제 정책에 하락하고 있어 70%대 아래로 내려가는 건 시간문제라는 관측이다.

전세가율은 박근혜 정부 당시 최경환 경제팀의 부동산 경기 부양책에 힘입어 2015년 7월 처음으로 70% 선을 넘어선 뒤 지난해 6월 75.1%까지 올랐다. 단기 급등한 전세가율은 전세를 끼고 아파트를 매매해 자본차익을 노리는 갭투자를 탄생시켰다.

갭투자는 높은 차입비율에 따른 위험성이 우려됐지만 3년여간 지속된 집값 과열과, 그보다 더 높게 뛴 전세가격을 등에 업고 비교적 소액으로 부동산에 투자하는 방편으로 크게 유행했다. 이자 부담 없는 세입자의 돈을 지렛대 삼아 마포구와 서대문구, 노원구 등 실수요가 많은 지역의 전세가율은 80% 안팎까지 치솟았다.

하지만 전세가율이 낮아지면 그만큼 목돈 마련 부담이 커져 갭투자 매력은 떨어진다. 시세차익까지 기대하기 어렵다면 갭투자는 위험성은 더 높아진다. 너도나도 집값 열풍에 뛰어들 때는 문제가 되지 않았지만 문재인 정부의 고강도 부동산 규제책에 시장이 움츠러들면 상황은 180도 바뀔 수 있다.

앞서 이찬우 기재부 차관보는 지난달 24일 가계부채 종합대책을 내놓으면서 “다주택자로 인한 갭투자는 바람직하지 않다”며 현 정부의 인식을 거듭 확인했했다.

정부는 부동산 임대업자 규제를 강화해 갭투자를 통한 임대업 진입을 어렵게 할 방침으로 알려졌다. 이렇게 되면 집값 상승을 부추겼던 갭투자는 더이상 어렵게 된다.

한 부동산 전문가는 “전세 낀 물건은 팔기 어렵다고 봐야 한다”고 풀이했다.

내년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과세가 시행된다. 정부가 준비중인 ‘주거복지로드맵’에는 전월세상한제나 임대차계약갱신 청구권 등 세입자 보호에 초점을 맞춘 정책이 포함될 가능성이 크다. 이 경우 갭투자 매물은 일반 매물에 비해 가치가 떨어질 수밖에 없다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “갭투자는 임대수요를 노린 투자가 아니다보니 정부가 임대사업자 등록시 인센티브를 부여하더라도 차익이 크지 않으면 별 매력이 없다”면서 “결국 갭투자는 주택가격이 크게 상승하지 않으면 굉장히 어려워진다”고 설명했다.