무주택 가점 확대했더니 .. '강남권 분양' 당첨자는 강남 사람

9월 신반포센트럴자이 일반분양
당첨된 98가구 중 60% 넘어서
대출 규제로 돈 있어야 청약 가능
'그들 만의 리그' 진입장벽 높아져

지난달 1순위 평균 168대 1의 청약경쟁률을 기록한 서울 서초구 잠원동 신반포6차 재건축 단지인 신반포센트럴자이. 조합원 몫을 제외한 일반분양분 당첨자 98가구의 거주지를 분석한 결과 약 3분의 2인 61가구(62%)가 강남권(강남·서초·송파구)으로 나타났다.

지난해 1월 잠원동에서 분양된 신반포자이에선 강남권 당첨자가 절반에 미치지 못했다. 113가구 중 49가구(43%)였다.

대출 제한, 전매 금지, 청약가점제 확대 등 정부의 잇따른 분양시장 규제 이후 서울 강남권 진입 장벽이 더욱 높아졌다. 강남권 거주자의 당첨이 많이 늘어났기 때문이다. 특히 강남권 무주택 당첨자가 많다.

[그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr]

25일 아파트 청약을 총괄하는 금융결제원에 따르면 지난달 신반포센트럴자이 직후 분양된 강남구 개포동 래미안강남포레스트(옛 개포시영) 강남권 당첨자도 전체 185명 중 110명으로 60% 선이었다. 이 단지 옆에 지난해 3월 나온 래미안블레스티지(옛 개포주공2단지)에선 당첨자 절반이 강남권이었다.

정부는 과열 양상을 보이는 강남권 청약시장을 진정시키기 위해 지난해 7월 분양가 9억원 초과 주택에 대해 중도금 대출 보증을 제한하고 11월엔 분양권 전매를 입주 때까지 금지했다. 올해 들어서는 지난 8·2대책을 통해 청약가점제를 전용 85㎡ 이하 중소형의 경우 100%로 확대했다. 가점제는 무주택 기간 등으로 산정한 점수순으로 당첨자를 뽑는 제도다.

하지만 정부의 기대와 달리 강남권 청약열기는 꺾이지 않았다.

규제 이후 강남권 당첨자 비율이 높아진 데는 가점제 확대가 한몫 했다. 신반포자이와 래미안블레스티지에는 전용 85㎡ 이하의 중소형에만 가점제가 40% 적용됐다. 신반포센트럴자이와 래미안강남포레스트는 전용 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 50%로 전체의 60% 정도가 무주택자 몫이었다. 금융결제원은 “가점제 물량의 60~70%를 강남권 무주택자가 차지하면서 전체 당첨자 중 강남권 비율이 늘었다”고 설명했다.

신반포센트럴자이와 래미안강남포레스트는 청약경쟁이 치열해 가점제(만점 84점) 당첨자 커트라인이 65점 정도로 높았다. 이 정도 점수가 나오려면 15년 이상 무주택자이고 부양가족수가 3명은 돼야 한다. 내외주건 김신조 사장은 “대출에 신경 쓰지 않아도 되는 자금력 있는 무주택자가 그동안 관망하다 적극 청약했다”고 분석했다.

강남권 재건축 단지는 분양가가 3.3㎡당 4000만원이 넘고 가구당 9억원을 초과해 주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증을 받지 못한다. 계약자가 여윳돈이든 신용대출이든 직접 마련해야 한다.

강남권 외에서는 가점제 점수가 아무리 높아도 7억~13억원에 달하는 중도금을 마련하지 못해 청약을 포기한 것으로 풀이된다.

박합수 국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “이전처럼 분양권 전매가 가능하면 자금 부담이 적어 전매 차익을 노리고 강남권 이외에서 고점자가 많이 청약했을텐데 비싼 분양가에 발목 잡혔다”고 말했다.

청약 결과를 보면 강남권에는 돈이 많은 무주택자가 적지 않은 것으로 관측된다. 2015~2016년 강남권에서 보증금이 10억원 이상이 전·월세 계약이 3200건이다. 이들은 돈은 충분해도 편리한 임대를 선호하거나 부동산 이외에 투자하기 위해 집을 구입하지 않는 것으로 업계는 보고 있다.

무주택을 고집하던 이들이 청약시장에 나온 것은 억대의 웃돈 기대감이다. 지난해 이후 강남권 집값이 많이 올랐는데도 분양가는 비슷한 수준이어서 분양가가 주변 시세보다 많게는 5억원 넘게 저렴해서다. 이달부터 강남권 가점제 비율이 전용 85㎡ 이하에서 100%까지 본격적으로 적용되면서 강남권 당첨자 비율은 더 높아질 것으로 전망된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “비싼 분양가 때문에 가점제 확대가 강남권에 더 유리한 역설적인 결과를 낳았다”며 “강남권 공급효과는 좋아지지만 ‘소셜믹스’(사회통합)는 퇴색해지는 셈”이라고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr