이미 빚내서 집 산 사람, 추가로 빚내기 어려워진다

정부, 新DTI·DSR 등 대출조건 강화하는 '가계부채 종합대책' 발표
앞으로 소득 얼마 늘어날지도 따져보고 대출해주기로

이미 빚내서 집을 산 사람은 앞으로 추가로 빚을 내서 집사기가 어려워진다.

지금은 새로 받을 주택담보대출 원리금과 기존에 받았던 주택대출의 이자만 따져 대출액을 정했지만, 내년 1월부터는 기존에 받았던 주택대출의 원리금까지 감안해 대출액을 산정하도록 기준이 까다로워지기 때문이다.

또 내년 하반기부터는 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스 통장, 신용대출 등 모든 대출의 규모 대비 빌리는 사람의 연간 소득, 즉 ‘갚을 능력’을 따져보고 대출금을 정하는 DSR(총부채원리금상환비율)이 새롭게 도입된다.

갚을 능력을 따질 때는 지금처럼 최근 1년간의 기록이 아닌 2년간 소득 기록을 뒤져보고, 앞으로 얼마나 더 벌 수 있는지 ‘장래 소득’도 추정하기로 했다. 소득은 별로 늘어날 것 같지 않은데 갭투자(매매가와 전세금 차액만 투자해 아파트를 사는 방식)에 나서는 사람들을 막으려는 취지다.

서울 송파구 일대 아파트 단지./연합뉴스

정부는 24일 이런 내용을 담은 ‘가계부채 종합대책’을 발표했다. 1400조원에 육박하는 우리나라 가계부채 중 절반 이상이 주택담보대출이고, 특히 최근 주택담보대출 증가 속도가 비정상적으로 빠르다고 판단, 빚내서 집사는 수요를 줄이는 데 대책의 초점을 맞췄다.

연소득 5000만원인 사람, 대출가능 금액

2건 총 4000만원→1건 2000만원으로 축소돼

먼저 돈 빌리는 사람의 상환능력을 정확히 심사하기 위해 내년 1월부터 신(新) DTI가 도입된다. DTI(Debt to Income 총부채상환비율)란 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 주택담보대출을 두 건 이상 보유한 차주의 경우, 이제까지는 새로 주택담보대출을 받을 때 신규 주담대의 원리금에 기존 주담대 이자만 더해 상환능력을 심사했지만, 내년 1월부터는 주택담보대출 두 건의 원리금을 모두 계산에 반영하게 된다. 주담대 한 건당 DTI(현재 서울기준 40%)를 적용하는 게 아니라 빌린 사람의 모든 주담대 원리금을 합쳐 계산하는 것이다.

예를 들어 연소득이 5000만원인 사람은 연간 원리금을 2000만원(DTI 40%)까지 갚는 대출이 가능한데, 지금은 집을 두 채 구입하면서 각각의 주택담보대출로 각 2000만원씩 총 4000만원까지 대출을 받을 수 있다. 이 경우 소득의 80%까지 대출을 받은 셈이 된다.

하지만 신DTI를 적용하면 두 건의 주택담보대출 원리금을 합산해 DTI를 계산하기 때문에 연 2000만원을 갚는 대출 한 건을 받았다면 추가로 주택담보대출 받을 수가 없다.

또 신DTI는 직전 1년간 소득만 보는 게 2년 소득을 따져보고, 여기에 ‘장래소득’까지 추산해 대출 한도를 정한다. 앞으로 소득이 늘어날 가능성이 많은 젊은층은 대출 가능 액수가 늘어나겠지만, 이미 은퇴를 했거나 은퇴를 앞둔 50대 이상은 대출 액수는 줄어들 것으로 보인다.

신DTI는 내년 1월 이후 신규 대출분부터 적용된다. 기존 주담대의 단순 만기연장 등에는 신DTI가 적용되지 않는 셈이다. 또, 일시적으로 두 건의 주담대를 받는 상황이 된 경우엔 기존 주택을 즉시 처분하겠다는 계약서를 들고 오면 기존 주담대의 이자 상환액만 반영하고, 2년 내에 처분할 경우에는 두 번째 주담대의 만기제한(15년)을 적용하지 않기로 했다.

이와 함께 청년층과 신혼부부 등 주택 실수요자들에게는 최근 2년간 소득확인 적용을 제외해주고, 청년층에는 장래 예상소득 증액한도(10%) 잣대 역시 적용하지 않을 방침이다.

정부는 신DTI를 전국에 확대 적용하지 않고 기존에 DTI가 적용되던 지역에만 국한하기로 했다.

주담대+신용대출+자동차 할부+카드론

모든 빚 합산해 상환능력 따지는 새 지표 도입

내년 하반기부터 금융회사들은 돈 빌리러 온 사람의 상환능력 대비 원리금 상환 부담을 종합적으로 보고 돈을 내주는 DSR(Debt Service Ratio·총부채원리금상환비율) 지표를 새로 도입한다.

DSR는 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 이미 다른 대출 상환부담이 많거나, 소득에 비해 신규대출 상환이 명백히 어렵다고 판단되면 대출이 거절된다. 개별적 대출한도는 금융회사가 소득과 신용도를 따져 감당 가능한 DSR 수준을 산출한 뒤 평가해 결정할 예정이다.

DSR이 도입되면 이미 대출이 많은 다주택자나 다중채무자는 추가로 빚을 내기가 사실상 어려워진다. 정부는 당초 2019년 DSR를 도입할 계획이었지만 당정협의를 거쳐 내년 하반기부터 조기 시행하기로 결정했다.

전날 당정(黨政) 협의에서 우원식 더불어민주당 원내대표는 “빚으로 집을 사서 돈을 벌 수 있는 시대는 갔다”며 이번 가계부채 종합대책을 한마디로 요약했다.

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