부동산 전문가 "과열 진정..실수요 중심 재편될듯"

다주택자 ‘선택과 집중’ 불가피
주택연금 강화...생계매도 줄듯
상승동력 약화 vs. 안정성 강화
내달 주거복지로드맵 최대변수

[헤럴드경제=정찬수 기자] ‘10.24 가계부채 종합대책’ 발표 이후 부동산 시장은 당분간 숨 고르기에 들어갈 전망이다. 다주택자를 투기수요로 지목했던 ‘8ㆍ2 주택시장 안정화 방안’에 이어 금융당국의 압박이 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 관측된다. 부동산 전문가들은 이번 대책이 장기적으로 과열을 진정시키고 실수요 중심의 시장으로 재편시키는 촉매가 될 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “이번 가계부채 종합대책은 새 정부의 부채 관리 종합 대책이자 긴 호흡의 로드맵”이라고 규정하며 “경제 현안인 가계부채 연착륙을 위해 부동산 시장에 유입되는 과도한 자금을 조절하면서도 실수요자들을 보호하겠다는 의지가 핵심”이라고 했다.

그는 대출의 문턱이 높아지면서 실수요자의 접근법과 다주택자의 자금 마련 계획의 변화가 불가피하다고 분석했다. 부동산을 살 때 자기자본 비중을 전보다 높여야 해서다. 금리인상 가능성도 있어 가급적 과도한 대출보다 적정 대출을 통한 실속있고 알뜰한 자금 계획이 필요하다고 조언했다.

박 수석은 “신규 분양은 HUG(주택도시보증공사)의 중도금 대출 한도와 보증비율이 낮아질 수 있어 당첨보다 자금계획의 중요성이 주목받을 것”이라며 “아울러 주택연금은 신탁 방식 도입으로 가입자 사망 시 등기이전 절차 없이 자동으로 승계돼 매력이 증가할 전망”이라고 분석했다. 이어 “다만 고령자들의 주택연금 가입 니즈가 증가해 ‘생계형 매출’ 출회 감소 가능성은 있다”고 덧붙였다.

주택시장은 가계부채 종합대책과 이어질 주거복지 로드맵에 앞서 관망세가 지배적이다. 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트값은 전주 대비 0.23% 오르며 가격 상승세가 주춤했다. 추석 연휴 이후 0.36%의 상승폭과 대조적이다.

부동산114 관계자는 “8ㆍ2 대책 이후 잠잠했던 강남권 재건축 아파트값이 단기간에 상승하면서 매수자들이 부담을 느낀 것”이라며 “정부의 추가 대책을 앞두고 실수요자를 제외한 가수요의 움직임이 둔화된 영향도 크다”고 분석했다.

금리 인상은 부동산 시장의 기상도를 좌우할 요소로 꼽힌다. 최근 몇 년간 주택시장 호황에 저금리 기조가 깔렸었던 탓도 크다.

양지영 리얼투데이 실장은 “금리 인상이 확실시되고, 양도세 부담까지 커져 다주택자 타격은 더 커질 수밖에 없는 구조”라며 “다주택자들이 기존에 가지고 있던 물건을 정리해야 한다는 부담감이 커지면 일부 지역의 집값은 하락할 수도 있을 것”이라고 했다.

가계부채 종합대책 이후 자금력을 갖춘 은퇴세대와 다주택자들의 위축을 예상하는 목소리도 나온다. 문재인 정부의 수요 억제책이 이번 대책을 계기로 계속 이어질 것으로 보여서다. 앞서 발표된 부동산 대책이 청약ㆍ대출ㆍ세제 등을 다뤘다면 이번 대책에선 대출과 관련된 장기 로드맵을 포함해 상환능력과 총액 관리 등 가구별 전략을 세분화하는 계기가 될 것이란 논리다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “기업대출보다 개인대출이 늘어나는 수치가 강조되면 금융권은 정부의 가이드라인에 맞출 수밖에 없다”면서 “부동산 시장의 동력이었던 다주택자ㆍ고령층 등 액티브 시니어들의 위축으로 전반적인 시장의 거래 감소가 나타날 가능성도 높다”고 밝혔다.