[안장원의 부동산 노트]반포 6000만~4억원, 윤곽 드러나는 강남 재건축 초과이익 부담금
같은 지역에서도 용적률 등에 따라 크게 차이
개발비용 산정 제한돼 더 늘어날 수도
상한제도 적용되면 엎친 데 덮친 격
집값 상승률 낮아 강남권 당장 적용 어려울 듯
이 아파트는 1·2·4주구보다 사업 속도가 느려 내년 부활예정인 초과이익환수제(이하 환수제)를 예상한다. 환수제 적용을 받으면 재건축 기간 오른 집값의 일부를 재건축 부담금으로 납부해야 한다.
조합이 예상하는 재건축 부담금은 947억원이다. 조합원당 6000만원 선이다.
이달 초 시공사를 선정한 서초구 잠원동 한신4지구 재건축 조합이 혹시나 환수제 대상이 될 경우 내부적으로 예상하는 재건축 부담금은 2200억원 정도다. 조합원당 8000만원 정도다. 조합은 조합원 분양 등 남은 사업 절차를 서둘러 올해 안에 관리처분계획 인가를 신청한다는 방침이다.
노무현 정부가 만든 ‘재건축 대못’인 환수제가 제도 도입 후 10여년 만에 강남권에 모습을 드러내고 있다. 그동안 환수제의 강남권 영향에 대해 다소 막연한 추정만 있었는데 환수제 부활이 다가오면서 위력을 실감할 수 있는 재건축 부담금 윤곽이 나타나고 있다.
조합들이 속속 재건축 부담금 예상액을 추정하고 있고, 조합 추정이 없더라도 사업비·분양가 등이 가닥을 잡으면서 재건축 부담금 예상이 가능해졌다.
조합 측 추정과 본지 시뮬레이션 결과 관리처분계획 인가 신청을 앞둔 막바지 사업단계 단지들이 환수제를 적용받을 경우 재건축 부담금이 최고 4억원대로 예상된다. 다만 올해 말까지 관리처분계획 인가를 신청하면 환수제를 피하게 된다.
여기다 환수제에 앞서 시행되는 민간택지 분양가 상한제까지 적용되면 엎친 데 덮친 격으로 사업비 부담이 많게는 1억원 가까이 불어날 전망이다.
━ 비슷한 지역에서 3배 차이 나
환수제는 재건축 기간 동안 해당 지역 평균 집값 상승분보다 더 오른 금액에 적용된다. 추진위를 구성해 재건축 사업을 시작한 개시시점부터 준공되는 종료시점까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액(초과이익)의 최고 50%까지 부담금으로 부과하는 제도다.
초과이익=종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+해당 지역 정상주택가격 상승분+개발비용)
개시시점 주택가액은 공시가격 기준이다. 공시가격은 매년 국토부에서 1월 1일 기준으로 공시하기 때문에 이미 정해져 있다. 해당 단지 모든 가구의 공시가격을 합치면 된다.
개시시점과 종료시점이 10년 넘게 벌어지면 종료시점 10년 전이 개시 시점이 된다. 현재 관리처분을 준비하는 단지들이 대개 2022년 준공 예정이다. 이들 단지는 대부분 2010년 이전 추진위를 구성했기 때문에 개시시점은 2012년이다.
종료시점 주택가액은 일반분양분은 일반분양가 합계, 조합원분은 준공 시기 공시가격 합이다.
━ 반포1단지 용적률 크게 올라가고 분양가 비싸
집값 상승률과 누적 정기예금 이자율 중 높은 비율이 20%이고 개시시점 주택가액이 10억원이면 20%인 2억원은 평균적인 집값 상승분으로 보고 초과이익에서 제외된다.
개발비용은 재건축 사업에 들어가는 비용이다. 개발비용은 철거비, 공사비, 조합운영비, 제세공과금 등이다.
반포주공1단지 재건축 부담금이 특히 많을 것으로 보이는 이유는 개발이익이 많아서다. 재건축으로 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)이 많이 올라가면서 건립규모가 이전보다 훨씬 커진다.
반포주공1단지 재건축 용적률이 기존의 3배 이상, 다른 단지들은 2배 정도 된다. 반포주공1단지는 그만큼 조합원 몫을 제외한 일반분양분이 많다. 일반분양분은 조합원몫보다 15~20%가량 분양가가 비싸 일반분양이 많을 수록 재건축 수입이 늘어난다.
재건축 부담금은 기존 주택형이 클 수록 더 많이 나오는데 반포주공1단지 1주구는 모두 전용 85㎡가 넘는 중대형이다. 재건축 부담금은 비율이 아니라 오른 금액으로 계산하기 때문에 오른 금액이 많을 수록 늘어나게 된다.
━ 개발비용 모두 인정될지 미지수
상한제는 일반분양분 분양가 규제로 일반분양분이 많은 단지일수록 영향이 크다. 반포주공1단지가 가장 아플 것이다.
상한제 적용을 받으면 일반분양분 분양가가 10~15% 정도 내려갈 것으로 업계는 보고 있다. 분양가 10% 인하를 기준으로 계산해보면 상한제로 일반분양수입이 줄어드는 만큼 늘게 되는 조합원 부담이 가구당 반포주공1단지 1억5000만원, 한신4지구 1800만원, 반포3주구 6000만원 선이다. 반포3주구가 한신4지구보다 일반분양분이 훨씬 더 많다.
그런데 상한제가 적용되면 재건축부담금이 줄어든다. 일반분양수입이 줄며 종료시점 주택가격이 감소하기 때문이다.
상한제로 줄어들 것으로 예상되는 조합원당 부담금 금액이 반포주공1단지 7000만원, 한신4지구 1000만원, 반포3주구 3000만원 정도다.
━ 상한제로 부담금 줄어도 총 부담은 더 커
여기다 상한제로 늘어나는 추가분담금을 합치면 상한제 적용을 받지 않을 경우 재건축 부담금보다 더 많다. 반포주공1단지는 8000만원, 한신4지구는 800만원, 반포3주구 2800만원 늘어난다.
상한제가 11월 시행되면서 강남권에 적용된다면 이들 단지는 그 이전에 관리처분계획 인가를 신청해야 상한제를 피할 수 있는데 거의 힘들다.
하지만 상한제 걱정을 크게 하지 않아도 될 것 같다. 상한제가 시행되더라도 강남권에 당장 적용되기 어려워 보인다. 요건에 맞지 않을 것으로 예상돼서다. 민간택지 상한제의 기본 요건은 직전 3개월간 해당 지역 집값 상승률이 물가상승률의 2배가 넘어야 한다는 것이다.
11월 시행될 경우 8~10월 집값 변동률이 기준이 된다. 8월엔 8·2대책 직전 집값이 크게 올라 상승률이 높으나 9월엔 상승세가 확 꺾였고 일부 지역은 하락세를 나타냈다. 8~9월 집값 상승률이 강남구 0.58%, 서초구 0.15%, 송파구 0.8%다. 이 기간 물가상승률은 0.71%다. 8~9월만 보면 상한제 해당 지역이 없다.
강남권 3개구 가운데는 초고층 재건축 확정된 잠실주공5단지 상승세로 들썩이는 송파구 정도가 가능성 있다. 서초구는 8월 집값 상승률이 0.28%로 강남권 다른 구들의 절반도 되지 않은 데다 9월에 가장 많은 0.13% 하락해 상한제 요건에 들기가 거의 어렵다.
정부가 겨누는 강남권이 민간택지 상한제에 쉽게 걸리지 않는 데는 다른 규제보다 민간택지 상한제 요건이 까다롭기 때문이기도 하다. 투기과열지구와 투기지역의 집값 상승률 요건은 각각 ‘물가상승률보다 현저히 높은 지역’과 ‘소비자물가 상승률의 1.3배 초과’다.
상한제와 환수제 적용 단지가 어디가 될지, 부담금이 얼마나 나올지 이들 규제를 피하기 위해 강남권 재건축 단지들의 막판 스퍼트에 주택시장의 이목이 집중돼 있다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
Copyright © 중앙일보. 무단전재 및 재배포 금지.