"도시재생이 집값 끌어올리지 않는다..젠트리피케이션 고민해야"

[이데일리 정다슬 기자] 도시재생사업이 집값 상승을 유발하지 않는다는 분석이 나왔다. 국토교통부가 지난 8월 도시재생사업 유력 후보지로 투기자금이 유입되며 주택시장을 달구고 있다고 판단해 서울시를 올해 도시재생뉴딜사업지에서 배제한 것과 배치되는 결과다.

배웅규 중앙대학교 도시시스템공학과 교수는 18일 서울시의회에서 열린 ‘도시재생 뉴딜정책과 서울시 도시재생’ 토론회에서 “서울시 도시재생활성화구역 지정 전후 주택 매매가격을 분석한 결과 재생사업과 주택가격 상승 간의 관계가 미약했다”고 밝혔다.

서울시는 2015년 12월과 올 2월 2단계에 걸쳐 종로구 창신 ·숭인동, 구로구 가리봉동, 성북구 장위동, 서대문구 신촌동 등 27개 지역을 도시재생활성화구역으로 지정했다. 2014~2017년 도시재생활성화구역 지정 전후로 주택 매매가격 증가율을 살펴보면 구역 내 단독 ·다가구주택 매매가격 상승률은 7%로 서울 평균 8%보다 낮았다. 다세대 ·연립주택도 같았다. 구역 내 아파트의 매매가격 상승률은 8%로 서울 평균(7.7%)보다 소폭 높았다.

또 주거환경관리사업지구로 지정된 5개 마을의 표준지 공시지가를 비교해본 결과 입지에 따른 차이가 뚜렷했다. 마포구 연남동의 경우 2012~2016년 표준지 공시지가가 48.8% 오를 동안 같은 동 사업지 내 공시지가는 44.3% 상승했다. 성북구 장수마을(14.4%)과 정든마을(11.2%)도 동의 표준지 공시지가 상승률보다 2.2~4.2%포인트 낮았다. 반면 도봉구 방아골(31.7%)과 새동네(15.5%)의 표준지 공시지가 상승률은 동 평균보다 각각 10.8%, 2.7% 높았다.

다만 단독주택 공시가 상승률 변화 추이를 보면 방아골(14.9%)을 제외한 나머지 4개 구역의 단독주택 공시가 상승률이 같은 동 평균을 웃돌았다. 연남동 사업지(29.9%)와 새동네(31.5%), 장수마을(18.4%), 정든마을(13.6%)의 단독주택 공시가 상승률은 동 평균과 1.5~8.4%포인트 차이가 났다.

배 교수는 “평균수준 이하, 노후단독주택이 몰려있어 개발 압력이 높은 곳은 공시가 상대적으로 신축행위가 이뤄지며 공시가 상승률이 상대적으로 높은 현상을 보였다”며 “다만 주거환경관리사업지구라고 해서 신축 등 건축행위가 더 많거나 하지는 않았다”고 설명했다.

배 교수는 단순히 도시재생이 집값을 띄울 것이라는 인식보다는 젠트리피케이션이 이뤄나지 않도록 이를 방지하는 대책 마련이 더욱 필요하다고 강조했다. 도시가 성장하고 쇠퇴하며 뉴타운 지정 등 대규모 정비계획을 시도했으나 이는 많은 부작용을 낳았다. 그러나 여전히 저층노후주거지가 적지 않은 상황에서 이를 재생하기 위한 구체적 방안을 마련할 필요가 있다는 것이다. 서울시에 따르면 서울시 전역에는 전체 시가화 면적의 36%가 넘는 약 111㎢가 남아있다.

배 교수는 “도시재생사업은 과거의 정비사업, 뉴타운과 다르다”며 “뜨는 동네의 경우 용도변경을 통한 상업공간 젠트리피케이션이 나타나고 있어 투기보다 젠트리피케이션 차원의 대책을 병행하는 등 보다 정교하게 사업을 추진해야 한다”고 조언했다.

정다슬 (yamye@edaily.co.kr)