[생생경제] 부동산 정책 흔드는 진앙지 강남 재건축

[생생인터뷰] 부동산 정책 흔드는 진앙지 강남 재건축

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 돈과 혈액, 피가 비슷하다고 분석하는 경제학자들이 많습니다. 잘 순환되고 잘 돌아야 하는데요. 안 되는 것들, 그 원인으로 이번 새 정부도 부동산 지목하고 있죠. 8.2 대책에 이어 여러 대책이 나오면서 강력하게 이 부분 잡겠다고 합니다. 그럼에도 불구하고 분양과 건설 관련된 시장은 바쁘게 돌아가는 곳들도 있습니다. 특히 재건축 사업 수주에서는 굉장히 경쟁이 과열됐습니다. 내년 부활 예정인 재건축 초과이익 환수제 적용 때문이기도 하고요. 그것 아니더라도 건설사가 돈 되는 곳들 찾아가다 보니까 민망한 민낯도 보여준다는 것들도 국감에서 드러났습니다. 재건축 시장의 동향과 복마전 해소하기 위한 방안은 없을까요? 이러한 현상들이 왜 일어나고 있는지 맥락을 짚어보겠습니다. 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수 연결해서 관련 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까.

◆ 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수(이하 조명래)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 교수님, 일단 8.2 부동산 대책 시행됐고요. 적어도 정부가 투기나 비정상적인 차익에 대해서는 확실하게 잡겠다고 나왔는데요. 전체적인 분위기는 어떻게 보십니까?

◆ 조명래> 8.2 대책이 나오고 난 뒤 3~4주 정도는 그동안 과열이 진정되는 모습을 보였는데요. 그런데 그 이후에는 다시 시장이 거래 측면이나 가격 측면에서 열기가 다시 나타나고요. 그 열기는 추석 이후에도 계속되면서 서울에 지금 재건축 아파트 가격의 경우에는 지난주에 0.3% 올랐고, 또 일반 아파트도 0.26% 올랐습니다. 그래서 8.2 대책의 효과가 그렇게 오래 가지 못하구나, 그런 평가도 다시 나오고 있습니다.

◇ 김우성> 이 대책들이 세다, 슈퍼 대책이라는 말이 나왔는데도 지금 주춤한다는 얘기인데요. 문제는 재건축, 재개발입니다. 이 두 가지도 구분할 필요가 있지만, 재건축 아파트의 경우 왜 이렇게 뜨거울까요, 동향을 어떻게 보십니까?

◆ 조명래> 최근 강남 재건축 아파트 가격이 다시 오르는 추세가 서울시 도시계획위원회에서 잠실 5단지 50층을 허용하면서부터 그렇게 좀 됐다는 평가가 나오고 있습니다. 사실 재건축 단지에 대해서 50층을 허용하는 것과 가격이 오른 것은 우리가 도시계획 심의할 때는 그런 것을 고려하지 않고 하는데, 시장에서는 반응이 50층을 허용하니까 다른 지역에도 규제 완화가 이뤄질 것이고, 특히 연말까지 관리 인가 처분을 받아야 내년에 재건축 초과이익 규제를 피할 수 있기 때문에 다른 아파트 단지에서는 사업 속도를 내려는 분위기를 스스로 만들고 있습니다. 이러한 상황에서 재건축 아파트 가격 상승이 이뤄지고 있다고 보고 있습니다.

◇ 김우성> 층수 제한에 대한 부분까지 연관이 되어 있군요. 그만큼 차익 실현, 초과 이익에 대한 관심이 높다는 맥락으로 봐야 하나요, 어떻습니까?

◆ 조명래> 그렇습니다. 특히 내년에 재건축 초과이익이 다시 환수하는 것을 실시하게 되면 아무래도 조합들 입장에서 보면 부담이 되죠. 그것을 피하기 위해서 올 연말까지 관리 인가 처분을 받기 위해 재건축 사업 속도를 높이고, 사업 속도를 높이는 중요한 방법 중 하나가 재건축을 빨리 시공사를 선정해서 사업을 추진하는 건데요. 최근 시공사들이 사업 속도를 내기 위한 방법으로 제안하는 것이 사업 시행 공동 방법이라는 것을 제시하고 있습니다. 그렇게 하게 되면 사업의 속도를 훨씬 더 낼 수 있습니다. 통상적인 재건축 절차에 비한다면 3~4개 월정도 단축할 수 있기에 그만큼 쉽게 할 수 있어서, 이런 것들이 수주 경쟁을 불러오고 있고요. 그러한 수주 경쟁이 또 여러 입소문도 나면 가격 상승도 덩달아 이뤄지는 추세도 함께 나타나고 있습니다.

◇ 김우성> 공짜는 없다는 생각이 들 정도인데요. 국감에서 공개된 것도 그렇고요. 그간 이러한 폭로전이 꽤 있었는데요. 지금 GS건설, 롯데, 현대. 거론되지 않는 곳이 없을 만큼 대형 건설사까지 금품 향응 제공 등이 나타나고 있거든요. 이 정도, 왜 이렇게 건설사들이 이러한 불법까지 자행하면서 달려드는 걸까요? 왜 이러한 건지 배경을 말씀해주세요.

◆ 조명래> 가장 중요한 이유는 일감이 줄고 있습니다. 대형 건설사들 수주할 수 있는 물량이 지금 현격하게 줄고 있고요. 그 가운데 강남 재건축 단지의 경우 어떤 면에서 본다면 마지막으로 남아 있는 대형 사업이라고 볼 수 있고요. 지난 반포 1단지의 경우에는 공사비로 2조6천억이지만, 전체 사업비로는 9조 정도 되는 사업이기 때문에, 그러한 사업을 수주하게 되면 건설사 입장에서 보면 1년에 총 수주 물량에 해당하는 것을 확보할 수 있기에 모든 총력을 기울여서 수주에서 이기려고 하고 있고요. 그 다음 재건축 사업들이 계속 강남권에서 이뤄지기 때문에 한 사업에서 좋은 이미지로 사업을 수주하게 되면 다음 사업에서도 마찬가지로 사업을 딸 수 있는, 서울의 경우 압구정동 재건축 단지 경우에는 많은 사람들이 눈독을 기울이고 있기 때문에. 따라서 최근 수주 전쟁이 사실 다른 대형 사업 단지 수주하기 위한 사전 전쟁이라고 할 정도로 맞물린 측면도 없지 않아 있습니다.

◇ 김우성> 건설사의 여러 가지 명운을 걸고 있는 부분, 그런데 여러 가지 뒷 배경들이 복잡합니다. 재개발의 경우에도 복잡해서 조합 임원들이 수사를 받기도 하는 경우도 있고요. 재건축의 경우에도 비슷한 얘기가 나오는데, 건설사들이 정당한 수주, 입찰이 아니라 여러 가지 복잡한 커넥션으로 이러한 작업을 하나 봐요. 어떻습니까? 그러한 실상들이.

◆ 조명래> 시공사를 선정할 때는 최근 법적 규정에 의해서 조합원들을 통해서 시공사를 선정하도록 되어 있습니다. 그렇기 때문에 건설사 입장에서 보면 옛날에는 임원들만 접촉해서 수주했는데, 조합원들을 통해서 결정하다 보니까 조합원 전체를 접촉해야 하는 상황이 있는 것이죠.

◇ 김우성> 합법적으로 접촉해서 영업할 수 있는 건가요?

◆ 조명래> 일단 불법이죠. 법에서 특히 도정법(도시및주거환경정비법) 11조에서는 시공사 선정과 관련해서 금품을 제공하거나 재산상 이익을 주는 것을 못하도록 되어 있습니다만, 건설사들이 대개 음성적 방법으로 합니다. 예를 들어서 최근 여러 사례를 보면, 건설사 직원들이 직접 하기보다는 외부 홍보 요원을 통해서 간접적으로 접촉하기 때문에 드러나도 책임 소재가 분명치 않은 겁니다.

◇ 김우성> 이러한 부분 때문에 시장이 왜곡되거나 말씀하신 것처럼 비용으로 가는 경우가 많은데요. 정부는 단속하겠다, 검경도 나서서 불법 행위, 금품 수수를 들여다보겠다고 하는데요. 그전에도 계속 있었던 얘기인데 될까, 효과를 반신반의하는 분들도 있습니다. 교수님은 어떻게 보십니까?

◆ 조명래> 이번에는 건설사들 경쟁이 심하다 보니까 수주에서 질 수밖에 없는, 기회를 갖지 못하는 건설사 입장에서 보면 많이 투자했었는데 상대 건설사에서 불법으로 매표를 했기 때문에 억울하다고 해서 여러 가지 불법 사례를 모아서 사법 당국에 신고하는, 신고를 하려고 하는 상황에 있습니다. 만약 건설사에서 클린센터를 만들어서 신고를 받고 난 뒤에 지자체 신고하면 지자체는 그것을 수사하지 않을 수 없는 상황이죠. 현재 재건축 단지에서 나타나고 있는 금품 수수 관계는 바로 건설사 스스로가 고발하는 상황인데요. 아무래도 지자체는 신고가 들어오면 사법 당국에 정식으로 수사를 의뢰할 수밖에 없고요. 국토부는 마찬가지로 이미 건설사 관계자들 불러서 과도한 불법적인 수주를 하지 말라, 불이익을 주겠다고 하는 입장을 현재 전달했음에도 불구하고 여러 가지 좋지 않은 사례들이 나타나고 있는데요. 어쨌든 마지막으로는 사법 당국, 특히 검찰 측에서 과거 여러 사례를 검토하면서 이 부분을 사법적으로 대응하는 검토를 하고 있는 것으로 알고 있습니다.

◇ 김우성> 이번에는 그냥 넘어갈 수 없다는 맥락을 말씀해주셨는데요. 재건축 초과이익 환수제가 생기면 사실 다시 집을 지어서 생긴 이익에 대해서 상당 부분 세금도 내야 하는 상황인데요. 이게 된다면. 이러한 정도의 지금과 같은 복마전 경쟁은 덜해질까요? 어떻게 보십니까?

◆ 조명래> 저는 반드시 그렇다고는 보지 않는데요. 재건축이 지금 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자가 되어 있는데, 그 말은 재건축이 가장 돈이 되는 사업이기 때문입니다. 재건축이 돈이 되는 것은 지난 두 번의 정권 기간 동안 재건축 사업성을 담보하기 위한 여러 가지 규제 완화가 반복적으로 이뤄져 왔던 것이죠. 앞서 말씀하셨던 재건축 초과이익 환수 유예도 재건축의 사업성을 담보하는 하나의 방법이었죠. 그런데 내년에 되면 환수 유예한 것을 철회하고 하겠다고 하는데요. 그럼에도 불구하고 강남 재건축은 여전히 돈이 될 수 있는 부분들이 많습니다. 따라서 이러한 부분이 계속 남아 있는 한에서는 초과이익 환수제가 복원된다고 하더라도 특히 강남 재건축 시장에 대한 투기적 열기가 쉽게 잠재워질 수 있다고 보지 않기 때문에 차제에 강남 재건축 제도를 전반적으로 손질하는 것이 필요하다고 봅니다.

◇ 김우성> 혹시 많은 분들이 걱정하시는 부분, 일반 서민분들도 그렇고요. 강남 재건축으로 인해 과열, 가격 상승이 되면 연달아 연쇄 효과처럼 주변 지역이나 강남 재건축이 아닌 곳에 거주하는 분들까지 집값 상승이나 부담 영향을 받지 않을까, 이러한 우려가 있었거든요. 이 부분은 어떻게 보아야 할까요?

◆ 조명래> 그건 우리나라 부동산학을 공부하는 사람들이 알고 있는 가장 중요한 진리 중 하나인데요. 모든 부동산 시장의 문제 진원지가 강남 부동산 시장이었기 때문에, 지금도 강남 재건축 시장에 대해서 정부가 규제한다고 하니까 수요가 많은데 규제만 해서 되겠는가. 공급을 더 늘려야 한다고 할 정도로 강남을 잡으면 강남과 관련된 다른 부동산 시장에 움직임이 나타나는, 이러한 가격 상승에 의한 상대적인 차별이나 박탈뿐만 아니라 강남을 누르면 여러 가지 부작용이 생기는, 복합적인 문제가 강남 부동산 시장을 중심으로 다 연계되어 있는데요. 저는 강남을 앞으로 우리 정부가 도시계획이나 부동산 정책 차원에서 가져갈지는 근본적인 생각이 필요할 것 같아요. 지금과 같이 용적률을 높이고 대형 평수를 짓도록 하고, 고층화를 허용하는 이러한 강남 재건축 방식이 계속된다면, 국민 모두가 자기의 여력이 된다면 강남 재건축 아파트를 사서 일정 이익을 남겨 보려는 생각을 하기 때문에 그러한 조건 하에서는 강남 부동산 시장의 문제점은 근본적으로 해결하지 못한다고 봅니다.

◇ 김우성> 여러 가지 복잡하게 연결된 문제입니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 조명래> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수였습니다.

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