부실시공 줄일 수 있는 후분양제 '자금력이 문제네'

변태섭 입력 2017. 10. 17. 15:53 수정 2017. 10. 18. 04:46
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정부가 아파트 후분양제를 공공분양부터 도입하고 점차 민간에도 확대하겠다고 밝히면서 10년 만에 재추진되는 후분양제에 대한 관심이 높아지고 있다.

그러나 자금력이 취약한 서민들과 중견 건설사에겐 부담이 될 수 있는 만큼 후분양제 시행 전 보완책을 마련해야 한다는 목소리가 높다.

이에 따라 후분양제 확대에 앞서 부작용을 해소할 수 있는 대책이 마련돼야 한다는 게 전문가들 지적이다.

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분양 후 입주까지 불과 6개월

실수요자는 자금 마련에 부담

건설사는 공사비 대출받을 경우

분양가 상승, 공급량 감소 등 문제

“정부, 시행 전 금융지원 확대를”

게티이미지뱅크

정부가 아파트 후분양제를 공공분양부터 도입하고 점차 민간에도 확대하겠다고 밝히면서 10년 만에 재추진되는 후분양제에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 자금력이 취약한 서민들과 중견 건설사에겐 부담이 될 수 있는 만큼 후분양제 시행 전 보완책을 마련해야 한다는 목소리가 높다.

17일 국토교통부에 따르면 아파트를 분양 받은 소비자와 건설사 간 분쟁건수는 2010년 69건에 불과했지만 2015년에는 4,244건까지 치솟았다. 계획과 다른 마감재 사용과 조경ㆍ커뮤니티 시설 불만 등이 주된 이유였다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “부실시공은 선분양제의 대표적인 병폐”라고 지적했다. 입주한 뒤 결로현상 등 각종 하자가 발생해도 계약을 물릴 수 없기 때문이다. 선분양제는 건설사가 분양한 이들에게 먼저 계약금ㆍ중도금을 받은 뒤 집을 짓는 방식이다. 현행 주택법은 대지소유권 확보, 분양보증 등 일정 조건만 충족하면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있도록 해, 건설사 대다수가 선분양제를 택하고 있다.

견본주택이 아니라 실제 아파트를 보고 분양 받는 후분양제에선 이러한 문제를 상당 부분 해소할 수 있다. 권일 부동산 인포 리서치팀장은 “후분양제는 직접 현장을 본 뒤 원하는 동ㆍ층ㆍ호수를 신청하고, 공사 상태도 확인할 수 있어 부실시공 시비를 줄일 수 있다”며 “자금여력이 있는 실수요자 입장에선 후분양제가 나은 분양방식”이라고 말했다. 견본주택 설치ㆍ운영 비용이 줄고, 분양권 전매가 차단됨에 따라 투기 방지 효과도 크다.

그러나 자본금이 부족한 사람에겐 선분양제가 더 유리하다. 선분양제 분양가가 후분양제보다 낮고, 분양대금을 마련할 시간도 길기 때문이다. 선분양제에서는 분양 후 입주까지 2년 가량 걸려 총 분양자금을 마련하는 데에 시간적 여유가 있다. 반면 후분양제는 분양 후 입주까지 6개월 정도 밖에 안 걸려 자금마련 부담이 클 수 밖에 없다. 비교적 저렴한 분양가도 선분양제의 장점이다. 주택도시보증공사(HUG)는 최근 발표한 ‘주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전방안’ 보고서에서 건설사가 공사비용을 대출받을 경우 이자가 분양가격에 전가돼 선분양제일 때보다 분양가격이 최대 7.8% 오를 것이라고 추정했다. 권 팀장은 “후분양제에서는 자금조달 부담에 주택공급량이 줄고, 그로 인해 주택가격이 상승할 수 있다”고 말했다.

이에 따라 후분양제 확대에 앞서 부작용을 해소할 수 있는 대책이 마련돼야 한다는 게 전문가들 지적이다. 함 센터장은 “분양가 상승ㆍ공급량 감소 등 후분양제 시행에 따른 문제들을 해결하려면 건설사에 대한 금융지원이 이뤄져야 할 것”이라고 말했다. 건설비용 일부를 주택도시기금에서 저금리로 지원하거나 프로젝트 파이낸싱(PF)을 활성화하는 방안 등도 거론된다. PF는 건설사 신용보다 사업 수익성을 평가해 금융기관이 자금을 지원하는 방법이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “자금여력이 부족한 사람들을 대상으로 한 장기 주택자금대출도 늘려야 한다”고 조언했다. 앞서 노무현 정부는 공공분양부터 단계적으로 후분양제를 정착시키겠다는 계획을 세웠지만 이명박 정부 들어 폐기된 바 있다. 문재인 정부는 ‘2017년 경제정책방향’에서 후분양제를 실시하는 건설사에 대한 주택자금대출 확대 등을 검토하겠다고 밝혔다.

변태섭기자 libertas@hankookilbo.com

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