[박진호의시사전망대] "부동산 투기와의 전쟁, 2라운드..더 센 놈이 온다?"

인터뷰 자료의 저작권은 SBS라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : 박진호의 시사 전망대 (FM 103.5 MHz 6:20-8:00)
■ 진행 : SBS 박진호 기자
■ 방송일시 : 2017년 8월 12일(토)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장

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▷ 박진호/사회자:
 
경제브리핑, 참조은경제연구소의 이인철 소장과 함께합니다. 소장님 어서 오세요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
예. 안녕하세요.
 
▷ 박진호/사회자:
 
8.2 부동산 종합 대책은 굉장히 셌습니다. 지금 시장이 썰렁하죠.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
썰렁하다 못해 지금 거래 절벽 이야기가 벌써부터 나오고 있습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
사실 보유세 부분을 빼고는 거의 다 적용했다는 평가를 받아야 되는 것이고. 지금 대책이 너무 세게 나오다 보니까 이른바 다주택자라는 분들, 또 부유층에서는 어떻게 해야 될 것인가. 고심한다는 후문도 들리던데요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
맞습니다. 지금 정부가 이제 사실은 다주택자 투기와의 전쟁을 시작했습니다. 다주택자들은 양도세 오르기 전 내년 4월 1일이라는 디데이까지 줬습니다만 지금 구조가 다주택자들은 주택을 내놓을 수 없게 만들어 놨고요. 실수요자들은 대출 규제로 살 수 없게 돼있어서. 정말로 물량은 많은데 살 사람도 없고, 물량도 사실은 다주택자들은 내놓을 수도 없고. 이런 상황에 처해져 있는 겁니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
더 지켜봐야겠지만 일단 나타나는 현상은 거래 절벽에 가까운 그런 현상으로 봐야겠네요. 우선 이달 말에 또 발표가 있습니다. 가계부채 대책인데. 이것 역시 투기와의 전쟁 2라운드가 될 것이라는 전망이 나오는데요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
맞습니다. 이달 중 발표 예정인 가계부채 대책의 핵심은 크게 두 가지인데요. 가계부채 증가세를 연착륙시키겠다는 축, 그리고 취약한 차주를 지원하겠다는 두 축으로 추진이 됩니다. 그런데 지금 전문가들 사이에서도 초고강도 8.2 부동산 대책에 이어서 주택담보대출 옥죄기 정책의 끝판왕이 될 것이라는 이야기가 벌써부터 나오고 있습니다.

현재 거론되는 대책은 DSR, 총부채원리금상환비율, 신DTI 도입이 유력시되고 있는데요. DSR이라는 것은 대출자의 연간소득 대비 모든 대출의 원금과 이자를 갚아나가야 하는데요. 여기에 모든 대출이라는 건 주택담보대출, 집단대출 말고도 신용대출, 자동차할부금융, 마이너스 신용카드 대출 모두 포함합니다.

이것을 따져서 상환능력만을 평가하는 DTI 보다도 훨씬 더 강력한 대출규제고요. 이게 적용이 되면 자영업자 전업주부는 소득이 없기 때문에 대출받기가 쉽지 않다는 겁니다. 대출산정 기준이 무엇이냐면 근로소득과 같은 증빙소득이 돼야 하는 것이고요. 또 국민연금이나 건강보험료, 카드사용료와 같은 인정소득이 일부 적용된다는 겁니다.

그리고 신DTI는 무엇이냐. 총부채상환비율 DTI가 대출 시점의 소득만 따진다면 신DTI라는 건 대출자의 미래 장래 소득까지, 소득의 안정성 여부까지 따집니다. 그러다 보니까 30~40대 젊은 층의 대출여력은 더욱 확대가 되겠지만 중장년층의 경우에는 대출이 더 줄어듭니다.

여기에 이제 금융당국은 가계부채의 근본적인 문제 해결이 무엇이냐. 은행사들이 지금 주택담보업 위주로 하고 있다. 이걸 좀 개선하기 위해서 자본규제 강화대책을 검토하고 있는데요. 은행의 건전성 지표인 BIS 비율, 자기자본 비율의 위험가중치를 좀 조정을 해서 주택담보대출 비중은 좀 줄이고 기업 대출을 확대하는 방안도 포함될 것으로 보입니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
그렇군요. 결국은 이게 가계부채 대책이기 때문에 지금 한국 경제에서 너무 큰 비중을 차지하는 가계부채를 줄이자는 대책이지만 결과적으로는 주택담보대출, 각종 대출을 제한해서 부동산 투기도 잡는 효과가 예상된다는 말씀이군요. 신규 분양아파트의 고분양가도 정부가 주목하고 있는 부분인데. 10월이 될까요? 강력한 분양가 상한제가 나올 것이다. 이런 예상인데요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
맞습니다. 지금 강남 뿐 아니라 강북의 주상복합아파트도 3.3㎡ 당 4,750만원, 거의 5천만 원에 육박하고 있습니다. 그리고 모 연예인의 경우 잠실의 60평형 오피스텔 두 채를 구입했는데 90억 원이었다. 과연 이런 것들이 투기일까?

사실 경제력이 되는 부유층의 탄탄한 수요가 뒷받침되고 있다는 것을 의미하는데요. 그럼에도 불구하고 정부는 분양가 상한제를 재도입하겠다. 이번에 도입하는 분양가 상한제는 더욱 더 강력해질 것이라는 건데요. 민간택지 분양가 상한제 적용을 위해서 지금 시행령 개정 작업에 착수했습니다.

이르면 10월부터 적용한다는 것인데요. 현행법상 분양가 상한제는 3개월 동안 아파트 상승률이 10% 이상인 지역에만 적용이 되고 있는데. 이러다 보니까 3개월 만에 아파트 가격이 10% 올랐다. 이건 강남 아파트조차 적용 대상이 아니라는 겁니다.

따라서 기준 자체를 완화해서 고분양가를 강력하게 규제하겠다는 것인데요. 이러다 보니까 강남권 재건축 단지는 그야말로 비상입니다. 내년에 재건축 초과이익환수제 부활되죠. 재건축 입주권은 지금 사고파는 게 금지돼 있습니다.

여기에다 분양가 상한제까지 도입이 되면 사업성이 떨어진다는 것이고요. 때문에 이달 말 분양을 앞두고 있는 일부 강남권 재건축 단지의 경우에는 분양가를 시세의 85% 수준까지 낮추겠다는 것입니다. 이럴 경우 또 하나의 로또가 됩니다. 일반 청약 경쟁률이 분양가가 주변의 85%라면 입주할 시에는 그 지역의 랜드마크가 됩니다. 프리미엄이 붙기 때문에 이게 또 청약 경쟁률이 뛰는 풍선효과가 나타날 수도 있다는 우려가 있습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
오히려 좀 부작용을 말씀을 해주시네요. 지금까지 상황을 보면 대책 중에 웬만한 대책은 다 나온 것이고. 정부가 8.2 대책이 적용되면서 진행되는 상황을 보고 신중하게 결정하겠다고 한 부분이 있습니다. 이것이 바로 보유세 문제인데. 그런데 벌써 이야기가 나와요. 다음 달 정기국회에서 보유세 인상 방안이 논의될 것으로 예상된다는 것 같아요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
그렇습니다. 시장에서 마지막 남아있는 가장 강력한 카드가 무엇이냐. 바로 보유세 인상입니다. 보유세는 양도세와 다릅니다. 양도세란 집을 매도할 때 이득분에 대해서만 세금을 내는 거죠.

그러나 보유세는 집을 보유한 모든 국민, 1주택자라도 대상이 됩니다. 보유세는 크게 두 가지가 있는데요. 토지하고 주택에 부과하는 재산세. 7월과 9월에 납부해야 되죠. 그리고 개인별 자산을 합산해서 부과하는 종합부동산세로 나뉩니다. 그런데 이렇게 집만 보유하고 있으면 매년 세금을 물리기 때문에 가장 강력한 투기 억제 수단인데.

그래서 설마 보유세는 내년 지방선거가 있는데 그 전까지는 공론화하기 어렵지 않겠느냐는 전망이 있었는데요. 그러나 여당 일부에서는 다음 달 정기국회에서 보유세 강화 부분에 대해서 논의를 시작하자. 그리고 내년 6월 지방선거 이후에는 아예 시행을 하겠다는 구체적인 로드맵까지 나와 있는 실정입니다. 그동안 사실 여당은 보유세 인상을 검토한 적이 없다고 한발 빼왔죠.

그러나 김현미 국토부장관은 많은 논의가 내부적으로 있었다고 밝힌 바가 있습니다. 근데 지금 여당마저 보유세 인상을 필요하다면 검토하겠다는 입장이기 때문에, 그리고 새 정부가 부동산 가격만큼은 물러서지 않겠다고 밝힌 만큼 보유세는 타이밍의 문제일 뿐 인상은 불가피하다는 겁니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
네. 알겠습니다. 그런데 정부는 실수요자에게는 내 집 마련 기회가 확대될 것이라는 입장이었는데. 지금 시장 상황을 보면 정작 실수요자들이 문제입니다. 대출받기가 어렵다는 호소를 한다는데요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
그렇습니다. 이번 대책의 가장 큰 피해자들은 30~40대 젊은 신혼부부, 독신자, 그리고 1가구 1주택이면서 갈아타려는 실수요자들입니다. 정부는 실수요자들에게 더 많은 내 집 마련 기회를 제공하겠다는 방침인데 실상은 그렇지 못한데요. 정부의 실수요자 기준이 너무 엄격합니다.

무주택자이고, 부부 합산 연소득이 6천만 원 이하여야 하고, 여기에 6억 원 이하의 주택을 구입할 때에만 LTV, DTI를 10%p 완화해준다는 겁니다. 그런데 문제는 이미 서울 주택의 평균 가격이 6억 3천만 원입니다. 6억 원을 넘어서고 있고요.

부부 합산 연소득이 6천만 원 기준도, 이것은 대기업의 경우 1년 차 직장인의 경우도 안 된다는 겁니다. 지나치게 기준이 너무 낮다는 것인데요. 여기에 내년 4월 1일까지 다주택자가 주택을 양도하게 되면 중과하지 않겠다는 것인데요. 사실상 재건축 아파트는 사고파는 게 원칙적으로 지금도 차단된 상태입니다.

그리고 다주택자에 대해서 임대사업자 등록을 유인하고 있는데요. 그러나 임대주택 사업자로 등록하면 양도소득세 면제 혜택보다 오히려 건강보험료 폭탄, 매달 내야 되는 폭탄에 직면할 수 있고요. 소득세가 대폭 늘어납니다. 그러다 보니까 인센티브가 크지 않다는 것이고요.

때문에 전문가들이 다주택자에게 집을 팔라고 종용을 하고 있지만 여러 가지를 다 막아놓고 있고 또 실수요자들에게 집을 살 기회가 많아지고 있다고 하지만 실제로 대출창구에 가면 대출이 막혀서 집을 살 수가 없는 현상이 나타나면서 거래 절벽과 부동산 침체가 동시에 나타날 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
우리가 흔히 실수요자라고 하면 내 집 마련을 하려는 분들. 어떻게 보면 무주택자라고 볼 수도 있잖아요. 그렇게 따지면 만약에 시장에서 이런 애로사항이 발생하고 있다면 정부가 정책적으로 좀 신축적으로 적용을 바꾸는 것은 가능할 것 같은데요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
맞습니다. 그런 대책은 아마 9월 중에 나올 것으로 보입니다. 지금 이미 실수요자들이 너무 대출 문턱이 엄격해져서 투기지역이나 투기과열지구에서는 집을 사기 어렵다는 이야기가 나오고 있기 때문에 이런 부분에 대한 보완책은 나올 것으로 보입니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
또 시중 은행들 입장에서도 정부의 행보가 워낙 강경하니까 시장 기조가 심리적으로 위축되는 면이 있는 것 같아요. 그래서 알아서 줄이고 조심하는 그런 모습도 보이는 것 같은데. 정부의 초강력 부동산 대책이 나오면서 시장에서 이런 이야기도 나옵니다. 매매는 아예 포기하고 그냥 전세로 전환하자. 세를 주자. 이런 건데. 이것도 일종의 풍선효과 같은데. 정부가 여기에 대한 카드가 있을까요?
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
그렇습니다. 이제 남아있는 카드가 전월세 상한제, 계약갱신 청구권 이 두 가지가 있습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
이것은 사실 굉장히 시장 원리와는 배치되는 개념이라서 조금 논란은 있을 것 같은데요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
맞습니다. 이전 정부에서부터도 계속해서 도입에 대해서 찬반논란이 극명하게 엇갈렸던 것인데요. 그런데 거래 절벽에 매매가 급감하고 있죠. 이러다 보니까 차라리 매매 포기하고 전세 수요가 늘어나는 풍선효과에 대한 우려가 큰데요. 이건 9월과 10월, 이사철이 되면 분명하게 나타날 수 있습니다.

때문에 정부는 그동안 문 대통령의 공약사항이기도 한 전월세 상환제와 계약갱신 청구권을 전세 안정, 시장 안정 대책의 일환으로 예상보다 조금 앞당겨 시행해보자는 겁니다. 그렇게 되면 전월세 상한제라는 게 재계약할 때 임대율 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 겁니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
일정폭으로 제한하는 거죠.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
그렇습니다. 여기에다가 이제 계약갱신 청구권이라는 건 2 + 2, 2년간 전세를 살고 2년간 더 살 수 있도록 세입자에게 기회를 준다는 겁니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
세입자가 원하면 연장할 수 있다.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
그렇습니다. 그런데 전문가들은 이런 것들이 도입이 되면 집주인의 입장의 경우에는 세금 감면이라던가, 이런 인센티브가 없기 때문에. 달랠 인센티브 조건을 고려해야 하는데요. 실제로 전월세 상한제라는 게 이전 정부부터 추진하다가 업계의 반대로 무산된 바가 있습니다.

이렇게 되면 임대인과 임차인의 경우 임대료 갈등이 불거질 경우에 법원에서 좀 조정해 주던 제도, 임대료조정제도라던가, 이런 보완책이 필요한 것이고요. 또 집주인의 경우에는 전세보증금을 올리기 보다는 오히려 은행금리 기준으로 해서 월세를 받도록 유도하는 방안이 필요한 게 아니냐는 지적도 나오고 있습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
이 부분은 아까 말씀드린 것이 집을 사고 싶은 실수요자 이야기였다면. 이것은 당장은 집 마련이 어려운 분들, 그런 상황에서 임대주택에 사는 분들에 해당되는 이야기이기 때문에 더욱 신경을 써야 될 그런 부분 같기도 합니다. 결국 정부의 행보는 투기와의 전쟁입니다. 어떻게 전망하십니까?
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
단기적으로는 승리한 것처럼 보입니다. 그러나 전문가들은 중장기적으로 집값이 더 뛸 가능성이 높아졌다는 겁니다. 사실 인구구조학적, 그리고 주택의 수급적 측면에서 보면 이번 규제가 없었다면 사실 자연스럽게 거품이 빠질 수도 있었다는 이야기도 있는데요.
 
▷ 박진호/사회자:
 
놔두었으면 됐을 것이다.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
그런데 희소가치를 더욱 높였습니다. 그러면서 강남 재건축은 불패신화가 더욱 연장되는 효과가 나타날 수 있다는 겁니다. 최근 정부는 집값 상승의 근본 원인을 투기와 다주택자라고 진단하고 있지만, 물론 일부 투기 세력이 있습니다. 국세청이 조사해 보니까 286명이 정말 다주택자, 20대이면서도 돈 한 푼 없는, 직업이 없는 사람이 다주택자, 강남에 아파트를 갖고 있다는 점.
 
▷ 박진호/사회자:
 
고강도 세무조사를 한다고 하던데요.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
세무조사 하고 있습니다. 그러니까 일부 투기세력이 있다는 건 맞습니다. 그러나 가장 근본적인 문제는 저금리가 고착되는 상황에서 1,000조 원에 달하는 과잉유동성입니다. 그리고 또 하나가 강남과 같은 실수요가 많은 지역의 공급을 틀어막고 수요를 억제하고 있다는 겁니다.

이게 바로 노무현 정부의 시즌 2를 연상케 한다는 것인데요. 사실 이런 과잉유동성이 다른 실물경제로 돌아갈 수 있도록, 소비와 투자로 이루어 질 수 있도록 물꼬를 터 줘야 하는데 지금 기업의 투자와 가계소비가 이어지지 않고 있다는 겁니다. 그러니까 소비 투자 진작책이 나와야 하고요. 두 번째가 주거환경과 교육조건이 좋은 곳에서 살고 싶어 하는 것은 누구나 다 똑같은 소비자 입장입니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
그렇죠. 강남 수요가 높다는 말씀이시죠.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
그렇습니다. 그렇게 되면 이러한 실수요를 소화하지 못하고 수요 억제 정책만 내놓을 경우 이건 일시적 효과에 그칠 수 있다는 겁니다. 왜냐하면 8.2 대책으로 재건축은 5년 동안 불가능합니다. 그러면 나중에 5년 이후에 시간이 지나면 스프링처럼 더 크게 뛰어오를 수 있다는 겁니다.

이렇게 되면 지금 강남 일부 재건축 아파트의 경우에는 입주권이 3.3㎡ 당 5,000만 원에서 6,000만 원 선에서 거래가 되고 있는데 오히려 지금 완전히 재건축을 포기하고 있는 압구정이라던가, 일부 잠실의 경우에는 이게 입주할 때쯤, 10년, 20년 후의 이야기지만 3.3㎡ 당 1억 원 대 아파트가 한국에서도 나타날 수 있다는 전문가들의 지적이 나오는 대목입니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
그렇군요. 사실 8.2 대책이 나올 때 정부의 입장은 지금 부동산 상승세는 공급 부족 때문이 아니고 투기 때문이라는 시각을 가졌는데. 대책이 나온 뒤에도 시장이나 전문가들의 시각은 확실히 조금 엇갈리네요. 공급 부족은 여전하다. 특히 강남의 경우에. 이런 지적을 하는 것 같은데요. 이걸 어떻게 봐야 할지 모르겠습니다. 오늘 잘 들었습니다.
 
▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:
 
네. 감사합니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
이인철 참조은경제연구소 소장이었습니다.

(SBS 뉴미디어부)