분양 계약 끝난 아파트도 중도금 대출 LTV 60% → 40%로

금융당국, 대출 규제 가이드라인
투기지역 지정된 서울 11개 구
기존 집 안 판 1주택자와 다주택자
8·2 대책 발표 이전 계약도 규제
시공사 "이제 와서 어떡하라고"

7일 서울 반포의 한 아파트 상가 부동산 중개업소 밀집구역이 한산한 모습을 보이고 있다. 8·2 대책 후 강남 재건축 아파트 거래는 거의 중단됐다. [연합뉴스]

지난 6월 말 입주자 모집공고를 낸 서울 용산구 용산센트럴파크 해링턴스퀘어(일반분양 687가구)와 서울 강동구 고덕센트럴아이파크(분양 723가구)는 지난달 계약을 마쳤다. 지난달 20일 입주자 모집공고를 한 서울 영등포구 신길센트럴자이(분양 481가구)도 3일 당첨자를 발표했고 계약을 앞두고 있다. 최근 청약 시장에서 주목받았던 아파트 분양 단지다.

8·2 부동산 대책의 영향으로 이런 단지를 분양받은 사람도 중도금 대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)이 기존의 60%가 아닌 40%가 적용된다. 대상은 다주택자나 기존 주택을 처분하지 않는 1주택자다. 보통 분양 아파트의 경우 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금이 30% 정도다. LTV가 줄어들면 중도금 20%는 자기 돈으로 내야 한다. 단 무주택자이거나 기존 주택을 처분하고 새로 분양받은 아파트로 이사 오기로 한 1주택자는 예외적으로 LTV 60%를 적용받을 수 있다.

금융당국은 7일 은행권 실무자 회의에서 배포한 대출규제 관련 가이드라인에서 이러한 해석을 내놨다. 당초 중도금 대출에 대한 LTV 40% 규제는 대책 발표 이후 입주자 모집공고를 낸 분양 사업장부터 적용된다던 설명과는 다른 해석이다. 이런 분양 단지가 LTV 40%를 적용받는 건 3일 기획재정부가 서울 11개 구를 투기지역으로 지정했기 때문이다.

용산·강동·영등포구가 투기지역으로 묶였기 때문에 과거에 만든 투기지역 주택담보대출 규제가 곧바로 살아난다. 시행·시공사와 은행의 중도금 대출 협약이 2일까지 이뤄지지 않은 경우는 중도금 대출에 LTV 40%를 적용할 수밖에 없다는 설명이다.

만약 분양받은 사람이 이미 투기지역에 1건 이상의 주택담보대출을 보유하고 있다면 더 센 규제를 받는다. 아예 신규 중도금 대출을 추가로 받을 수 없다. ‘투기지역에서는 대출자당 주택담보대출을 1건으로 제한한다’는 기존 규제 영향이다. 보통 분양 계약 뒤 중도금 대출 협약까지는 두세 달 걸린다. 따라서 6~7월에 서울 11개 구에서 분양된 대부분 단지가 이러한 내용의 LTV 규제를 피할 수 없을 것으로 예상된다.

갑작스러운 대출규제 적용에 시공사는 당황스럽다는 입장이다. 용산 센트럴파크 해링턴스퀘어를 담당하는 김준환 효성 분양소장은 “분양가 15억~23억원의 고가 주택이라 계약자 중 무주택 세대는 드물다”면서 “분양가액의 60%인 중도금에 무이자대출을 적용하기로 돼 있는데 이제 와서 무주택자가 아니라서 대출을 못 해준다는 건 말이 안 된다”고 말했다.

7일 나온 금융 당국 가이드라인에 따르면 무주택 세대라면 2일까지 어떤 유형의 주택(일반 매매, 분양권 당첨, 분양권·입주권 전매) 거래 계약을 체결했더라도 종전대로 LTV 60%를 적용받는다. 여기엔 한시적인 1주택자도 포함된다. 즉 이사를 목적으로 기존 주택을 처분키로 하고 2일 이전에 주택매매 계약을 체결한 경우라면 1주택자이긴 하지만 무주택과 똑같이 취급해준다. 다만 이때 주택 수엔 분양권도 포함시켜 계산한다. 분양권은 주택 수에 포함시키지 않는 세법과는 다른 점이다. 매매계약 체결일이 2일 이전이란 점은 대출 신청자가 증명해야 한다.

한애란·김기환·황의영 기자 aeyani@joongang.co.kr