[8.2 부동산대책 여파] 전문가들 "강해지고, 독해졌다..효과 볼 것"

“새로운 트렌드 만들어 질듯“
”일부 실수요까지 위축될 수“
”분당ㆍ김포등 제외지 관심“

[헤럴드경제=김성훈 기자] “역대 최고 강도의 규제책이다.”

8.2 부동산 대책에 대해 전문가들은 하나 같이 이같은 평가를 내렸다. 서울 전 지역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정할 정도로 규제의 지역 범위도 넓고, 투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역 등에 적용되는 세부 규제의 내용들도 강해졌다는 평가다.

특히 부동산 규제의 ‘끝판왕’으로 꼽히는 투기과열지구는 5년여만에 부활했지만 훨씬 강력해진 모습으로 돌아왔다. 청약1순위 자격 제한, 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등의 기존 규제는 유지하면서도, 새로운 규제가 다수 포함됐다. 재개발의 조합원 분양권 전매를 제한했고, 정비사업의 조합원 분양에 재당첨되는 것도 막았다. 주택담보대출 요건도 강화돼 투기과열지구와 투기지역에선 LTV와 DTI가 최대 30%까지 떨어진다. 다주택자와 재건축 등 최근 집값 급등의 원인이 된 지점을 정밀 조준한 모양새다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “이번 전방위 대책으로 과열지역을 중심으로 시장 안정 효과가 클 것으로 전망된다”며 “막연한 투자보다는 거주 가치를 중시하는 새로운 주택 트렌드가 예상되며, 투자도 압축적으로 이뤄질 것으로 보인다”고 평가했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장 역시 “투기를 잡겠다는 강력한 의지가 표명된 것이어서 시장이 진정될 것으로 보인다”면서도 정당한 투자까지 위축될 수 있는 가능성은 우려했다. 그는 “다주택자 중에는 선의의 장기임대주택자들이 있는데, 이들을 투기세력과 구별할 수 있는 세제 혜택 등 인센티브가 보완될 필요가 있다”고 말했다.

일각에서는 벌써 풍선효과 걱정을 시작했다. 저금리와 시중 유동성 문제가 해결되지 않은 상황에서 규제로 특정 지역의 수요를 누르면 다른 지역이 달아오를 수 있다는 것이다. 이번에 투기과열지구 지정에서 벗어난 분당 등 수도권 신도시의 경우 상대적으로 수혜를 입을 수 있는 지역으로 꼽힌다.

다만 대책의 강도가 워낙 세고 전방위적이어서 풍선효과가 쉽지 않을 것이라는 전망도 만만치 않다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “주택 시장의 수요가 수도권이나 부산ㆍ세종 등 일부시장으로 국지화된 상황에서 지역경제가 취약하고 공급과잉 우려가 큰 다른 지방으로 투자가 이동하기 쉽지 않다”고 말했다.

규제의 효과가 얼마나 클 지에 대한 전망도 엇갈린다. 함 센터장은 “2019년까지 매 분기 10만호를 넘어서는 대규모 아파트 입주 러시가 개시되고 금리인상도 우려되는 상황에서 전방위적인 수요억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시켜 거래관망을 넘어서는 거래동결 현상을 불러오는 것은 아닌지 우려된다”고 말했다.

반면 심교언 건국대 교수는 재건축 등 정비사업에 대한 지나친 규제로 인해 서울 지역 공급이 축소될 것을 우려했다. 그는 “참여정부 때도 투기과열지구 지정했지만 집값은 올랐다”며 “초고강도 대책이기 때문에 몇개월 효과는 있겠지만 중장기적으로는 다시 상승할 것”이라고 전망했다.