[8·2 부동산 대책]“내성 생긴 시장, 풍선효과 우려”

전문가 진단

분양가 상한제·후분양제 도입 등 거주 중시하는 근본대책 세워야

‘8·2 부동산 대책’은 결과적으로 주택시장 안정화에 실패한 6·19 대책 등 기존 부동산 대책의 전철을 밟지 않겠다는 정부의 의지를 담았다. 투기수요를 잡으면서 실수요자를 우대하는 투트랙 방식을 펼치면서 최근 집값 급등의 원인 중 하나로 지목되는 다주택자와 재건축 시장 등을 직접 겨냥한 것이 특징이다.

이번 대책으로 투기과열지구에서 주택을 2채 이상 보유한 다주택자의 고민이 깊어질 것으로 보인다. 정부는 투기 목적의 수요가 주택시장에 다수 유입됐다며 다주택자를 지목한 터다. 국토교통부 통계를 보면, 전체 주택거래량에서 이미 주택을 1채 이상 가지고 있는 사람 비중이 2006~2007년 31.3%에서 2013~2017년 43.7%로 증가했다.

인터넷 커뮤니티에는 벌써부터 “지금 팔자니 단기간에 (집값이) 너무 올라 양도소득세가 크고, 기다렸다가 팔려면 양도세율이 오른다”며 당혹스러운 반응이 나왔다. 또 “임대사업자가 되면 양도세 중과 적용을 안 받으니까 자발적으로 등록을 해야 하는 것이냐”는 게시물도 올라왔다.

박원갑 국민은행 수석전문위원은 “다주택자에게 양도세가 중과되고 2년 이상 거주해야 양도세 비과세가 돼 갭투자(전세금을 뺀 차액만으로 주택 구입)는 원천 봉쇄될 것으로 보인다”며 “막연한 투자보다 거주 가치를 중시하는 주택의 새 트렌드가 형성될 것”이라고 말했다.

전문가들은 “시장에서 예상한 수준보다 강도가 높다”고 평가했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “가격 상승을 기대하고 내놓았던 매물을 거둬들이고 수도권 주요 재건축·재개발 시장에 관망세가 본격화될 것”이라며 “현재의 매도자 우위 시장에 균열이 갈 수 있다”고 말했다.

투기과열지구 내 조합원 분양분에 대한 규제를 강화한 것이나 오피스텔 분양 및 관리 개선 등은 기존 대책의 부작용을 최대한 차단하기 위한 조치로 보인다. 그러나 이번 대책으로 어느 형태로든 ‘풍선효과’를 원천 차단하기는 어렵다는 게 대체적인 분석이다.

조명래 단국대 교수는 “돈을 갖고 있는 사람들은 규제가 아무리 강도 높게 나와도 ‘집을 사야겠다’고 생각한다는 게 중요하다”며 “한쪽을 누르면 다른 쪽으로 옮겨갈 수밖에 없는 상황이다. 시장에 이미 내성이 생겼다”고 말했다.

조 교수는 “참여정부 때도 투기과열지구 지정 이후 집값이 뛰었지만, 분양가 상한제를 실시하고 저렴한 주택을 공급했을 때는 오히려 집값이 떨어졌다”고 지적했다. 이어 “분양가 상한제와 함께 보유세 강화, 후분양제 도입 등 주택정책에 근본적인 변화가 필요하다”고 말했다.

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